1. 재계약 안하고 영업 중이라면 장사를 위해 타인의 상가를 임차해서 운영하다보면 정말 갱신기간(만료 6개월 전~1개월 전)을 놓치는 경우도 있고, 건물 소유주에게 재계약 얘기를 꺼냈다가 월세를 올려달라고 할까봐 상가임대차보호법 묵시적갱신 되도록 내버려 두는 경우도 있습니다. 본인의 계약 상황을 잘 알고 이렇게 하는 경우라면 딱히 문제될 요소는 없으나, 본인이 환산보증금을 초과하는지 아닌지 심지어는 환산보증금이 뭔지도 모르는 상황이라면 절대 이렇게 하셔서는 안 됩니다. 거의 대부분의 임차인들이 환산보증금 기준을 넘지 않기 때문에 불리한 상황에 처할 확률이 드물긴 하나, 환산보증금을 초과하는 상태로 상가임대차보호법 묵시적갱신 될 경우 건물주 쪽에서 해지통보를 할 수 있기에 사전에 주의해야 할 필요가 있습니..

1. 환산보증금 체크부터 해야 하는 이유 상가 임대차 계약을 맺은 임차인은 월세를 올리더라도 최대 5%까지만 가능하다는 사실은 법을 잘 모르고 계신 분들도 알고 있는 내용인데요. 하지만 모든 임차인에게 적용되는 기준이 아니기에 본인이 해당되는 줄 알고 있다가 분쟁이 발생한 후 당황하시는 분들도 많습니다. 환산보증금을 초과하는 임차인은 상가 임대료 5% 제한이 없는데요. 현재 내고 있는 월세에 100을 곱하고 보증금과 더하면 쉽게 계산할 수 있습니다. 예를 들어 보증금 3000에 월세 200이라고 가정한다면 2억 3천만 원이 되겠죠. 이 금액은 지역별로 기준금액이 다르기 때문에 영업 중인 지역의 기준금액을 넘는지 확인해보셔야 합니다. 또한 경기도 남양주의 경우에는 과밀억제권역으로 분류되는 것이 아닌 그 밖..

1. 영업 가치의 의미와 회수하는 방법은? 상가 임차인은 계약기간 만료가 다가옴에 따라 본인의 영업 가치 회수를 주장할 수 있습니다. 영업 가치란 처음에 상가에 들어올 때 돈을 지급했는지, 운영기간은 얼마나 됐는지 등은 상관없이 본인이 영업을 하면서 쌓아온 모든 재산적 가치, 예를 들어 인테리어나 영업 노하우 등을 말하는데요. 후속 임차인을 구해서 건물주에게 주선하면 건물주는 이 사람과 새롭게 임대차계약을 맺고, 퇴거하는 임차인은 영업 양도의 대가로 신규임차인으로부터 금전을 회수할 수 있는 것이죠. 하지만 이는 따로 권리금 보호법 적용 기간이 있으니, 기간을 준수하지 않고 주선을 했다가 실패했을 경우에는 아무도 그 손해를 책임져주지 않습니다. 영업가치 회수를 위해서는 임대차계약이 만료되기 6개월 전에서 ..

1. 계약서 작성, 형식적인 절차로만 생각하면 안 되는 이유 서울 어느 곳에 가도 수많은 상가들이 들어서 있는 모습을 볼 수 있는데요. 그곳에서 건물을 임차하여 가게 장사를 꾸려가는 임차인분들도 많습니다. 자영업을 하는 임차인이라면 누구나 상가 임대차 계약서 작성을 해서 그런지 단순히 형식적으로만 보증금, 월세, 임대 기간만 신경 쓰는 경우가 많은데요. 건물주가 이런 내용을 넣지 않으면 계약 체결이 어렵다고 주장해서 다소 불리해 보이는 특약사항을 보고도 그냥 체결하기도 합니다. 하지만 이렇게 될 경우 추후 기간을 연장하기 위해 갱신요구를 하거나 권리금을 회수하려 할 때 발목을 잡힐 위험이 높습니다. 건물주가 임차인에게 불리한 내용을 넣었다는 것은 ‘추후 그렇게 할 예정이다.’라고 예언하는 것이라고 볼 수..

1. 건물주가 하자보수를 안 해주는데 어떡하죠? 임차인 측의 과실로 인한 하자가 발생한 것이 아닌 건물 자체의 하자는 소유주인 임대인이 보수를 책임져야 합니다. 그래서 만약 물이 지나가는 파이프관이 터져 매장 내 누수가 발생했다면 상가건물 누수 책임 손해를 건물주에게 청구해야 하는데요. 애초에 공사 자체에 문제가 있었던 경우라면 시공사 측에 책임을 물 수 있습니다. 이때 피해가 발생한 즉시 건물주에게 사실을 알리셔야 합니다. 이 정도면 그냥 자주 닦아주면 되겠다 싶어서 방치를 했다가 그 손상 범위가 커지게 되면 건물주에게 손해를 배상하라고 하더라도 배상 범위에 대한 논란이 빚어질 가능성이 있습니다. 따라서 최대한 빠르게 건물주에게 하자에 대한 내용을 알리시되, 당시 현장을 사진이나 동영상으로 남겨두셔야 ..

1. 전 임차인의 원상회복까지 책임져야 할까? 상가임대차 계약이 종료되면 임차인은 건물주에게 담보로 맡겨둔 돈을 반환 받아야 합니다. 미납된 월세가 있는 것이 아닌데 상가 보증금 못 받으면 임차인분들이 정말 답답하실 텐데요. 월세 문제가 아니라면 대체로 원상복구를 두고 다툼이 일어나는 경우가 많습니다. 장사를 정리하고 퇴거하려는데 건물주가 ‘이전 임차인이 설치한 부분까지 다 원래대로 복구해 달라.’ 하는 등 공사를 하는 김에 어디까지 해달라며 임차인의 책임 범위가 아닌 부분까지 원상회복을 요구하는 경우라면 그 책임소재를 명확히 해야 합니다. 기존 임차인의 영업을 이어 받는 임차인이라면, 처음 상가에 들어오면서 이전의 임차인과 작성한 양도양수 계약서에 원상복구 책임에 대한 내용을 따로 기재하지 않았을 경우..

1. 상가 임차인 10년 보호 적용 원칙은? 많은 자영업자 분들이 알고 계시는 임차인 10년 보호는 최초 체결일 또는 갱신일자를 기준으로 적용됩니다. 2018년 10월 16일 이후로 처음 임대차를 체결했거나 갱신한 이력이 있다면 총 영업기간을 최장 10년까지 주장할 수 있는데요. 이 법이 개정되기 전에는 최장 5년까지만 기간 연장이 가능했습니다. 그래서 만약 해당일자 전에 한 번에 5년 계약을 맺었다면, 추가적인 연장이 더 이상 어렵습니다. 만약 2018년 10월 16일 이전에 계약을 체결했다면 갱신 요청을 해야 10년 보호를 받을 수 있으니 참고해주시기 바랍니다. 또한 10년 보호 대상에 해당이 되어도 상황에 따라 상가 계약갱신청구권 예외 대상이 되는 경우도 존재하기 때문에 관련 내용 끝까지 읽어주시기..

1. 즉시 계약해지 가능한지 알기 위해서는 내 상가를 임차인에게 빌려주는 조건으로 월차임을 받게 되는데, 반대로 말하면 월세를 받기 위해 내가 소유한 상가를 임차해주는 것이죠. 그런데 이런 기본적인 의무 상황이 지켜지지 않는다면 계약 당사자는 피해를 보게 됩니다. 임차인이 지속적으로 세를 미납하고 있다면 즉시 계약을 끝내버리고 싶을 텐데요. 월세 미납 법적 조치 가능한 기준에 대해 알아보겠습니다. 일단 이를 알기 위해서는 3기 연체의 의미부터 파악하셔야 하는데요, 3기를 연체했다는 것은 쉽게 말해서 3회분의 차임을 미납한 것이라고 생각하시면 되는데 이에 해당할 경우 건물주는 만료 6개월 전~1개월 전 사이에 정당하게 갱신 거절 통보를 할 수 있습니다. 만약 월차임이 100만 원이라면 300만 원부터 연체..

1. 영업이 잘되는 것만 신경 쓰면 안 됩니다 상가를 임차하는 이유는 영업을 하기 위해서입니다. 그래서 임대차계약서를 작성하고 영업을 하는 데에만 신경을 쏟다 보면, 초반에는 아무런 문제가 없었는데 계약 갱신이 다가올 때 혹은 영업을 마치고 나가려 할 때 건물주와 분쟁이 발생하게 됩니다. 분쟁이 발생하는 상황과 원인은 다양하지만 건물주와 세입자 간 입장이 정반대이기 때문에 서로 의견이 충돌할 가능성이 높은 것이죠. 본인이 주장할 수 있는 권리를 제대로 알고 있다면 분쟁이 생기더라도 유연하게 대처할 수 있지만, 모르고 있다면 큰 위기에 처할 수도 있습니다. 자영업자라면 본인의 계약을 기준으로 ‘상가임대차보호법 환산보증금’ 계산을 꼭 해보셔야 하는데요. 범위 이내라면 대체로 문제될 것이 없지만 범위를 넘어서..

1. 업종 그대로 양도받을 계획이 있다면 오늘은 상가를 넘겨받는 신규임차인의 입장에서 관련 주의사항들을 함께 살펴보겠습니다. 만약 신규임대차계약이 아닌 영업을 넘겨받는 승계 계약을 체결하려는 경우라면, 이전 임차인의 지위를 승계하게 되기 때문에 영업적인 부분 외에 좋지 않은 부분들까지 책임지게 될 수 있어서 각별히 조심해야 하는데요. 그래서 권리금 양도양수 계약서 내용을 꼼꼼하게 작성하고 살펴봐야 합니다. 문서의 형태로 계약내용이 남게 되면 약속을 다시 번복하기는 어렵기 때문에 처음 체결할 때부터 확실히 해야 하며, 추후 내 잘못이 아닌 이유로 문제가 생겼다면 부당함을 주장할 줄도 알아야 합니다. 이전 임차인을 승계하는 경우에는 고정 수익은 얼마나 되는지, 해당 건물에 불법 설치된 부분은 없는지 등등을 ..