가장 문의를 많이 받는 내용 중 하나가 2018년 10월에 개정된 갱신요구권 기간에 관한 것인데요. 이때 최장 5년이던 종전의 법이 10년까지로 늘어난 사실은 거의 모든 임차인들이 알고 계십니다. 하지만 본인에게 적용이 되는 것인지, 적용이 되는 건 알겠는데 언제를 상가 임대차보호법 10년소급적용 기준일로 봐야할지 헷갈려하시는 경우가 많습니다. 일단 이런 고민이 있는 경우 개정일인 2018.10.16. 이전에 첫 계약을 체결하셨을 텐데요. 복잡하게 생각할 것 없이 이 개정일자 이후로 ‘갱신’된 적이 있는지만 확인하시면 됩니다. 이때 갱신이라는 것이 꼭 재계약서를 작성해야만 해당되는 것이 아니라, 문자 통지나 서로 암묵적으로 동의하는 묵시적 갱신도 해당이 됩니다. 어떤 형태로든 재계약 이력이 있다면 상가 ..

보통 상가 임대차 계약을 체결할 때 2년으로 설정하는 경우가 가장 많은데요. 한 번에 길게 설정해버리면 갑자기 가게를 정리해야 할 수도 있는 상황이 올 것을 대비하여 2년으로 약정하는 것을 권유 드리고 있습니다. 장사를 하다보면 2년이라는 시간이 정말 금방 다가오게 되는데요. 갱신 시기가 도래해서 건물주와 계약 조건을 조정하려는 상황에서 굉장히 많은 분들이 곤란을 겪고 있습니다. 물가 및 금리 상승 등을 이유로 상가 재계약시 과도한 임대료인상분 제시를 해오기 때문이죠. 상가임대차보호법에 근거하여 월세를 한 번 올릴 때 최대 5%까지만 가능하다는 점을 알고 계시나요? 여기까지는 아마 아실 겁니다. 그런데 모든 경우에 적용되는 것이 아니기 때문에 언제까지 적용을 받을 수 있는지도 알아야 합니다. 5% 적용을..

본인 소유의 상가가 아니라면 언제 나가라는 통보를 받을지 모르기 때문에 장사가 잘 되는 세입자일수록 불안한 마음이 드실 겁니다. 실제로 법에서 보호하기 전까지는 몇 년 영업하지 않은 때에도 소유주의 마음에 따라 쉽게 쫓겨나는 일이 빈번하게 발생하곤 했죠. 그래서 상가임대차보호법이 개정됨에 따라 근래에 체결된 계약이라면 총 10년간 임차인의 계약 갱신 요구권 행사가 가능합니다. 개정된 시점이 2018년 10월 16일이기 때문에 이 날 이후로 최초 임대차를 체결했거나, 갱신이라도 한 이력이 있다면 총 10년을 주장할 수 있습니다. 여기서 많은 분들이 헷갈려하시는 점이 2018년 10월부터 10년 보호 기준이 시작되는 것이라고 생각하시는 건데요. 본인의 최초일자가 기준이 되기 때문에 혼동 없으시길 바랍니다. ..

처음 임차를 할 당시에는 기간이나 임대료 등에 대한 합의가 이루어진 상황에서 체결을 하게 되지만, 만료일이 다가오면서 상가임대차 계약기간 연장 등 권리를 주장하려할 때 당사자 간 분쟁이 발생하는 일이 주변에서 자주 일어나고 있습니다. 갱신을 거절당해 문의를 주시는 분들의 말씀을 들어보면 과도한 월세 증액을 요구받았거나, 계약서 없이 연장됐으니 그냥 나가라는 등의 요구를 받았다는 내용이 많은데요. 이와 관련하여 오늘 설명드릴 내용은 환산보증금의 개념을 필수로 알아야 합니다. 환산보증금을 설명 드리면 이미 알고 계시는 분들도 있고, 이게 뭔지 잘 모르고 계신 분들도 있습니다. 본인의 현재 월세에 100을 곱하고 보증금과 더하기만 하면 계산은 끝나는데요. 이 결과값을 상가 소재지 기준범위 안에 들어가는지 확인..

상가를 운영하는 임차인이 본인의 의지나 외부상황에 의해 영업 종료를 앞두고 있을 때, 권리금회수를 계획하게 됩니다. 이때 건물주의 지속적인 월세 인상 강압으로 인해 가게를 내놓으려고 하는 경우, 신규세입자를 찾는 과정에서 또 문제가 생기는 경우가 다반수입니다. 현실적으로 받아들이기 힘든 월세 인상 요구에 차라리 재계약을 하지 않고 다른 사람에게 가게를 넘기고 나가겠다고 쉽게 생각하실 수도 있으나, 인수를 하는 새로운 사람의 입장에서도 받아들이기 힘든 조건이라면 식당 양도양수 계약서 진행도 어려워집니다. 이런 상황에서 법적 보호를 받을 수 있을까요? 이것을 알기 위해서는 우선 본인이 점포를 내놓는 시점이 만료일로부터 몇 개월 전인지 따져보셔야 합니다. 새로운 후임자가 구해졌을 때 건물주에게 주선하는 과정은..

영업을 하는 임차인이라면 본인 소유의 상가에서 장사를 하는 것이 아닌 이상은 기본적인 법률 내용에 관해 숙지를 하고 계시는 것이 중요합니다. 물론 자영업을 하는 입장에서 매장 내 청결 관리, 식자재 관리, 직원 관리, 레시피 개발 등등 신경 쓸 일들이 한두 가지가 아니지만, 아무것도 모른 채 지내오다가 본인이 계약해지 내용증명 받았을 때 부당한 상황에 처했음을 뒤늦게 인지하게 되면 돌이키기 어려울 수도 있습니다. 상가임대차보호법은 영세 상인을 보호하기 위해 만들어진 민법에 대한 특례를 규정하여 만들어진 법인데요. 많은 내용을 알아두실 필요는 없고 실생활에서 자주 분쟁이 발생하는 내용에 대해서만 쉽게 설명 드리도록 하겠습니다. 먼저 임대차관계에서 권리를 따질 때 반드시 필요한 부분이 바로 임대차 기간입니다..

운영하던 가게를 내놓고 새로운 후임자를 찾게 되면 상가 권리금 계약서 작성을 하게 되는데요. 매장 내 집기류, 비품, 인테리어 및 시설, 접근성 등 양도할 범위를 정해서 책정한 금액으로 거래가 이루어지죠. 그런데 이 과정이 순탄하게만 흘러가지는 않는데, 양도인과 양수인 각자의 사정으로 거래를 파기할 수도 있고 임대인의 거절로 파기가 될 수도 있습니다. 우선 양도양수 거래 당사자 중 일방이 단순변심으로 파기했을 경우에는 양도인이 받은 계약금의 2배를 상환해야 하고, 양수인 측에서 취소를 했다면 냈던 계약금을 포기하는 조건으로 책임지면 됩니다. 그런데 이들 간의 문제는 없으나 상가 소유주의 반대로 거래 진행이 어렵게 되었다면 손해배상 주장이 가능할까요? 가능할지 불가능할지는 단순하게 판단할 수 없는 영역이기..

공실 상가를 새롭게 시공하고 인테리어하려면 시간과 비용이 상당히 들기 때문에 다른 사람이 운영하던 곳을 그대로 인수하는 분들이 많은데요. 영업 환경뿐만 아니라 단골 고객층을 형성하기 위해 레시피를 연구하고 운영 방침에도 많은 노력을 기울여야 하죠. 원래 장사가 잘 되던 곳을 인수한다면 기존 손님을 받기만 하면 되니 매출이 잘 나오는 상가에 권리금을 주고 양수하는 것입니다. 그런데 경업금지 의무 사례 문의를 받다보면 종종 예상치 못하게 양도인에게 배신을 당하는 양수인 분들도 계십니다. 최소 몇 천만 원의 권리금을 주고 가게를 넘겨받았는데, 얼마 지나지 않은 시기에 양도인이 근방에 같은 업종의 가게를 냈다는 소식을 접했다면 당연히 그 사람에게 어떻게 된 일이냐고 따질 텐데요. 하지만 이렇게 따져 물으며 영업..

코로나 확산이 잠잠해지니 이제는 경기가 침체되어, 본인이 돈을 벌기 위해서 장사를 하는 것인지 월세를 내기 위해서 장사를 하는 것인지 모를 만큼 상황이 어려워지는 임차인들이 많아지고 있습니다. 법적으로 연 5%까지만 인상할 수 있다는 사실을 알고 있음에도 건물주가 상가 월세 인상 통보 불응 시 재계약 안 해준다고 하면 끝이 아닌가 생각하시는 분들도 많으시죠. 여기에서 본인이 주장할 수 있는 권리를 최대한 활용해서 영업적 손해를 막는 세입자와 쉽게 포기해버리는 세입자로 나눠지는데요. 가게 운영에 힘쓰는 것만으로도 바쁜데 임대차관련 법까지 신경 쓰기는 당연히 어려울 것입니다. 그래서 상가 분쟁이 생겼을 때 당사자 간 대화로는 원만하게 해결되지 않는 상황이라면 최대한 신속하게 전문가에게 검토를 받아 추후 전략..

오늘은 영업을 정리하며 권리금 회수를 준비하거나 새롭게 장사를 시작하기 위해 가게를 인수하는 점포 양도 양수 시, 각자의 입장에서 중요하게 살펴볼 내용에 대해 알아보도록 하겠습니다. 사고파는 관계에서는 서로 원하는 바를 충족시킬 때 거래가 성립되는데요. 가게를 양도하는 입장에서는 내 영업을 넘겨주는 조건으로 권리금을 받게 되고, 인수하는 입장에서는 영업 활동에 필요한 인테리어, 비품, 접근성, 안정적인 매출 등을 이어 받는 조건으로 권리금을 지급하게 되죠. 그래서 입장에 따라 주의해야 할 부분도 당연히 다른데요. 먼저 본인이 운영하던 가게를 정리하고 다른 이에게 넘길 계획이라면 필수적으로 알아야 할 정보가 있습니다. 바로 본인의 권리금회수 보호기간인데, 임대차계약이 만료되기 6개월 전부터 만료 시점까지만..