상가임대차보호법 환산보증금 금액에 따라 곤란해질 수 있는 이유

1. 영업이 잘되는 것만 신경 쓰면 안 됩니다

상가를 임차하는 이유는 영업을 하기 위해서입니다. 그래서 임대차계약서를 작성하고 영업을 하는 데에만 신경을 쏟다 보면, 초반에는 아무런 문제가 없었는데 계약 갱신이 다가올 때 혹은 영업을 마치고 나가려 할 때 건물주와 분쟁이 발생하게 됩니다.

분쟁이 발생하는 상황과 원인은 다양하지만 건물주와 세입자 간 입장이 정반대이기 때문에 서로 의견이 충돌할 가능성이 높은 것이죠. 본인이 주장할 수 있는 권리를 제대로 알고 있다면 분쟁이 생기더라도 유연하게 대처할 수 있지만, 모르고 있다면 큰 위기에 처할 수도 있습니다.

자영업자라면 본인의 계약을 기준으로 ‘상가임대차보호법 환산보증금’ 계산을 꼭 해보셔야 하는데요. 범위 이내라면 대체로 문제될 것이 없지만 범위를 넘어서는 경우라면 주의해야 할 것들이 늘어나며 같은 임차인이라도 범위 이하 임차인보다 훨씬 보호를 적게 받습니다. 그래서 본인의 권리를 더욱 더 스스로 주장하고 지킬 줄 알아야 합니다.

 

2. 환산보증금 계산 및 범위를 넘지 않는 경우라면?

계산법은 매우 간단한데요, 현재 내고 있는 월세에 100을 곱한 금액을 보증금과 더하면 끝입니다. 그리고 해당 건물이 위치한 지역의 기준금액을 확인해서 그 기준을 초과하는지 아닌지 보시면 되는데요. 많은 임차인분들이 범위 내에 들어가실 겁니다.

상가임대차보호법 환산보증금 범위 이하 임차인은 법을 미리 알지 못했더라도 귀책사유만 없다면 상임법의 보호를 모두 적용 받기 때문에 큰 걱정은 안 하셔도 되는데요. 만약 계약갱신 기간을 놓쳐서 묵시적으로 계약이 연장되었다면 같은 조건으로 1년 연장된 것으로 봅니다.

그리고 건물주가 월세를 올리겠다는 상황이 오면, 5%까지만 인상 가능하기 때문에 이 범위 내에서 협의를 하시고 만일 건물주가 5%를 넘게 요구하며 ‘받아들이지 않으면 계약을 해지하겠다.’는 식으로 압박을 한다면 즉시 법률 전문가의 도움을 받아 정당한 권리를 주장하셔야 합니다.

 

3. 초과하는 임차인은 어떤 점이 문제일까?

그럼 상가임대차보호법 환산보증금 기준금액을 넘어서는 임차인의 경우는 무엇이 다를까요? 초과 상가의 경우 상임법의 보호를 받긴 하지만 일부만 적용받기 때문에 보호받지 못하는 부분에 대해서는 본인이 스스로 알아둬야 합니다. 일단 월세 증액에 대한 제한이 없습니다. 다만 건물주가 증액을 할 경우에는 그만한 객관적 사유를 입증해야하기 때문에 큰 걱정은 안 하셔도 되긴 하지만, 무리한 요구를 받았을 경우에는 법률 전문가에게 상황 검토를 받아보셔야 합니다.

상가임대차보호법 환산보증금에 관계없이 상가 임차인이라면 총 10년까지 갱신을 주장할 수 있는데요.(단, 2018. 10. 16 이후 최초 체결 또는 갱신) 그런데 초과하는 임차인은 묵시적 갱신이 되어버리는 순간 기간의 정해짐 없이 연장된 것으로 보기 때문에 만료일을 알 수 없습니다. 이 말은 즉, 건물주가 해지통보를 할 수 있다는 것입니다. 계약 만료 후 상당기간(정해진 바는 없으나 통상 2주 정도) 내에 건물주가 해지통보를 하면 그 즉시 임대차계약이 종료되며, 이 기간이 지나도록 서로 아무 말이 없었다면 연장된 것으로 봅니다.

그런데 이렇게 연장이 되면 건물주가 해지통보를 했을 때 6개월 뒤에 퇴거해야 하며, 만료일을 특정할 수 없게 되기 때문에 권리금 회수를 주장하기도 어려워집니다. 왜냐하면 권리금회수 보호기간은 만료 6개월 전~종료 날짜까지이기 때문이죠. 하지만 이미 상가임대차보호법 환산보증금 초과하는 조건에서 묵시적 갱신이 되어버린 상황이라면 상가 전문가와 상담을 해 보는 것이 좋습니다.

 

4. 임대료 올려주지 않으면 계약해지 하겠다는 건물주

본 법무법인에서 진행했던 실제 성공사례를 한 건 소개하겠습니다. 서울의 한 상가를 임차해서 요가원을 운영하던 임차인 K씨는 상가임대차 환산보증금 이내의 상가였습니다. 묵시적으로 계약이 연장된 상태에서 건물주로부터 월세 인상 요구를 받았는데요. 문제는 기존 월세에서 25%가 넘는 인상금액을 요구했다는 것입니다.

이 조건에 동의하지 못하면 당장 나가라는 건물주의 무리한 요구에 당황한 K씨는 혼자 해결하기엔 역부족이라고 판단 후 본 법무법인을 법률대리인으로 선임하게 되었습니다. 본 측은 K씨를 조력하여 건물주 측에게 해당 주장은 상임법에 어긋나는 내용임에 따라 무효이고, K씨는 상가임대차 환산보증금 이하 상가라는 점을 들며 법리적 근거를 제시하였습니다.

본 측의 지속적인 법적 대응에 본인의 잘못된 주장을 알아차린 건물주는 먼저 합의 요청을 해왔고, 결국 2021년 6월 5일 K씨는 처음 요구받았던 월세 인상률 25%에서 1%만 인상하는 것으로 인상률을 대폭 낮춰 계약을 연장하는 데에 성공하였습니다.

이렇게 부당한 상황에 처했다면 반드시 법적 도움을 요청하셔야 합니다. 상가 전문가가 아닌 지인 혹은 가족에게만 털어 놓으며 끙끙 앓다가는 시간이 지날수록 해결이 될 가능성이 낮아질 뿐입니다. 오늘 내용과 관련된 궁금증이나 상가 관련 문의가 있다면 유선 전화 바랍니다.