권리금 보호법 위반하는 건물주, 배상 받는 방법은?

1. 영업 가치의 의미와 회수하는 방법은?

상가 임차인은 계약기간 만료가 다가옴에 따라 본인의 영업 가치 회수를 주장할 수 있습니다. 영업 가치란 처음에 상가에 들어올 때 돈을 지급했는지, 운영기간은 얼마나 됐는지 등은 상관없이 본인이 영업을 하면서 쌓아온 모든 재산적 가치, 예를 들어 인테리어나 영업 노하우 등을 말하는데요.

후속 임차인을 구해서 건물주에게 주선하면 건물주는 이 사람과 새롭게 임대차계약을 맺고, 퇴거하는 임차인은 영업 양도의 대가로 신규임차인으로부터 금전을 회수할 수 있는 것이죠. 하지만 이는 따로 권리금 보호법 적용 기간이 있으니, 기간을 준수하지 않고 주선을 했다가 실패했을 경우에는 아무도 그 손해를 책임져주지 않습니다.

영업가치 회수를 위해서는 임대차계약이 만료되기 6개월 전에서 종료되는 날까지 건물주에게 신규임차인을 주선해야 합니다. 주선을 할 때에는 신규임차인이 되려는 사람이 월세를 제때 낼 수 있는 자력이 있는지, 경력은 얼마나 되고 신용이 있는 사람인지 등 충분한 정보를 건물주에게 제공하며 적극적으로 주선해야 합니다. 만약 주선을 제대로 하지 않았다면 권리금 보호법 적용을 받지 못할 가능성이 높으니 주의하시기 바랍니다.

 

 

2. 건물주가 신규임차인을 허락해주지 않는다면

주선 시기도 잘 지켰고, 신규임차인에 대한 정보도 충실히 제공했는데도 불구하고 거절당했다면 건물주가 방해 행위를 했는지 판단해보아야 하는데요. 정확한 판단을 위해서는 법적 검토를 거쳐야 하지만 높은 확률로 방해 행위라고 볼 수 있는 상황을 몇 가지 알려드리도록 하겠습니다.

만약 건물주가 본인이 직접 상가를 쓰겠다고 하며 권리금 보호법 책임을 지지 않으려고 한다면 이는 영업가치 회수 방해 행위로 봅니다. 만료 6개월 전에서 종료까지 기간 내에 신규임차인을 주선하게 되면 건물주는 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없는데요.

이 같은 정당하지 않은 이유로 신규임차인을 거절해서 임차인의 영업가치 회수 과정에 손해를 입힌 경우, 임차인은 이에 대한 손해를 건물주에게 직접 배상하라는 책임을 물 수 있습니다. 또한 거절은 하지 않았지만 신규임차인에게 주변 시세에 비해 터무니없이 높은 임대료를 제시하는 경우에도 법적 검토를 거쳐 방해 행위로 인정될 수 있습니다. 자세한 상황은 상가 전문가에게 검토 받으시기 바랍니다.

 

3. 재건축을 진행한다는데 빈손으로 나가야 할까?

건물주가 임차인의 권리금 보호법 의무를 책임지지 않으려는 대표적인 사유가 바로 재건축인데요. 가장 판단하기 까다로운 부분이기도 합니다. 법적으로 정당하게 임차인의 권리를 보호해주지 않아도 된다고 보는 재건축 사유는 딱 3가지가 있는데요.

1. 최초 임대차 계약을 할 당시에 공사기간을 포함한 재건축 계획에 대한 고지를 자세히 했는가
2. 안전진단평가 결과가 재건축을 진행할 정도로 안전상 우려가 되는가
3. 다른 법령에 따라 진행되는 재건축인가

이 세 가지 사유 중 하나라도 해당되지 않는 재건축이라면 건물주는 임차인의 영업가치 보호를 해주어야 합니다. 재건축을 진행할 경우 신규임차인도 받기 어려운 상황이기 때문에 이런 상황에서는 건물주가 임차인에게 합의금을 지급하는 방법이 있겠죠. 건물주가 정당한 재건축 사유라고 주장하더라도 전문가의 검토를 거치지 않은 이상은 권리금 보호법 적용을 받을 수 있으니 포기하시면 안 됩니다.

 

4. 빈손으로 나갈 위기..적극적으로 도움 요청한 후 3,500만 원 회수에 성공한 임차인 Y씨!

서울 광진구의 한 상가를 임차해서 식당을 운영하던 임차인 Y씨는 오랜 기간 동안 가게를 이끌어왔는데요. 그러던 중 건물주로부터 본인이 직접 사용하겠다는 이유로 계약해지 통보를 받게 되었습니다. 영업한지 10년이 넘어 더 이상 갱신을 주장할 수 없었던 Y씨는 권리금을 회수하기 위해 상가변호사 닷컴에 도움을 요청했는데요.

본 측에서 Y씨의 영업가치 회수를 요청하자 건물주 측은 신규임차인이 받아들이기 어려운 고액의 임대료 조건 제시 및 Y씨가 주선하는 신규임차인은 받아들일 수 없다는 비협조적인 태도를 보였습니다.

이에 본 측은 건물주에게 권리금 보호법 위반에 대한 강력한 법적 대응을 고지했고, 그 결과 2022년 10월 14일 임차인 Y씨는 신규임차인과 권리금계약에 성공하며 무사히 3,500만원을 회수할 수 있었습니다.

이렇게 건물주가 임차인의 권익을 보호해주지 않으려하거나, 방해가 예상되는 경우에는 신속히 상가 전문가에게 도움을 요청하셔서 본인의 권리를 챙기셔야 합니다. 가만히 있으면 아무것도 주장하지 못하고 빈손으로 나가게 될 수 있기 때문이죠. 오늘 내용과 관련해서 상담을 원하신다면 영업시간 내로 유선 전화 바랍니다.