천장 누수 손해배상 더 이상 참기 어려울 때는

평생 사람을 공부해온 공자가 인간관계를 대할 때 중요하다고 생각한 것들은 무엇일까요? 먼저 비난과 칭찬을 함부로 하지 말라고 했습니다. 그리고 용모도 사람을 대하는 첫 번째 예절이라고 여겨 항상 정돈해둘 것을 강조했습니다. 또한 항상 자신보다 더 나은 사람과 지내는 것이 좋다고 하였습니다. 사실 사람의 고민은 죄다 인간관계에서 비롯된다고 해도 과언이 아니죠. 이번 기회에 공자의 당부를 곰곰이 생각해보고 생활에 적용해보는 것도 좋을 것 같습니다.

문의를 주시는 분들을 보면 처음부터 상가에 문제가 있었다는 사실을 알고 계셨던 분은 없습니다. 알았다면 임대차 계약을 체결하지 않았을 것이기 때문이죠. 그런데 실제로 점포에 입주하고 보니 건물의 구조상 문제 등으로 비가 샌다면 어떻게 해야 할까요? 중도에 계약을 파기하는 것이 마냥 쉽지만은 않다보니 스스로 보수를 하면서 영업을 하시는 분들도 계실 텐데요, 물론 사소한 손상이 있는 정도라면 임차인이 직접 수리하여 공간을 사용하면 됩니다. 하지만  손상이 심각하여 대규모 공사가 필요한 상황이라면 누수 손해배상을 주장해봐야 합니다.

우리 민법에 따르면 건물 구조 자체에 문제가 있거나 대규모 보수 공사가 필요한 때에는 임대인에게 보수를 요청할 수 있습니다. 이를 임대인의 수선의무라고 하는데요, 임대차 목적물을 목적대로 사용할 수 있는 상태로 유지할 의무를 말합니다. 상가의 경우 영업을 할 수 있는 상태를 말하는 것이겠죠. 만약 건물주가 이러한 자신의 의무를 이행하지 않는다면 손해의 배상을 청구소송과 같은 법적인 대응을 할 수 있습니다.

중요한 점은 건물주의 수선의무는 임대차 계약을 할 때 특약으로 면제가 가능하다는 것입니다. 강행규정이 아니라 임의규정이기 때문이죠. 그러므로 처음 계약을 체결할 때 특약사항을 꼼꼼히 확인해야 합니다.  

또한 가게에 손상이나 하자가 있을 때 이를 보수하는 범위에 대해서도 임대차 당사자 간의 의견 차이가 큽니다. 만약 계약서상의 특약으로 정하지 않았다면 다양한 해석이 가능하기 때문에 문제가 됩니다. 따라서 명확한 기준을 합의해두지 않은 상태라면 천장 누수 손해배상 등에 대하여 법률 전문가의 검토를 한 번 받아보시는 것이 좋습니다. 

점포 내부에 상당한 하자가 있다는 사실을 알게 되었다면 바로 임대인에게 수리를 요청해야하는데요, 보증금을 임대인이 가지고 있기 때문에 말을 꺼내는 것도 쉬운 일은 아니죠. 어렵게 보수 공사를 요구했다고 해도 건물주가 외면하는 경우가 매우 많습니다. 그렇기에 그냥 문제를 방치해두거나 스스로 비용을 들여 고치시고는 합니다. 그런데 이런 가게 상태와 건물주의 태도를 그대로 방관하는 것은 추후 계약 종료 후 신규임차인을 구하여 양도양수 거래를 하는 과정에서 어려움이 있을 수 있습니다. 따라서 누수 손해배상 청구 등 사전 조치를 취하는 것이 매우 중요합니다.

원칙적으로 상가 임대차관계에서 임차인이 3기분에 달하는 차임을 연체하였다면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다. 만약 연체가 남아있는 상태라면 즉시 해지 통보도 가능합니다. 그런데 점포내의 누수가 심각하여 영업을 전혀 할 수 없는 상태였고 때문에 수익이 제대로 발생할 수 없었던 상태였다면, 이런 경우에 월세를 내지 못한 것도 중대한 귀책사유로 판단되어야 하는 걸까요? 

차임은 공간을 목적한대로 사용하는 대가로 지불하는 것입니다. 그런데 만약 점포를 전혀 사용하지 못할 정도로 큰 하자가 있다면 차임을 지불할 이유가 없겠죠. 하지만 일부는 사용이 가능한 상황이라면 월세지급의무는 발생할 가능성이 매우 높습니다. 만약 이때 월차임이 지급되지 않았다면 미납액은 누수 손해배상 금액의 범위 내에서 상계처리가 될 수 있습니다. 결과적으로 미납액이 연체금액으로 판단되지 않을 수 있다는 것이죠. 마침 저희 사무소에서 이와 관련된 사건이 있었기에 하나 소개해드립니다.

수도권의 한 상가에서 볼링센터를 운영해오던 임차인 P씨는 만료일이 다가오자 다른 사람에게 영업을 양도하고 나가고자 했습니다. 그런데 평소 천장에서 비가 새던 것이 문제가 되었습니다. 건물주가 보수공사에 대해서 책임을 회피하는 모습을 보이자 양수인이 거래를 파기한 것이죠. 이대로는 양도양수를 하지 못하고 나갈 수 있겠다는 생각이 들어 상가 전문인 본 사무소로 찾아오시게 되었습니다.

의뢰인은 본 법무법인과 함께 다시 주선을 시도해보았으나 건물주의 태도는 여전했습니다. 결국 또 다시 주선에 실패한 의뢰인과 본 사무소는 바로 권리금 및 천장 누수 손해배상 소송에 들어갔습니다. 결국 2023년 9월 14일 수원지방법원에서 P씨에게 약 4억 5천만 원의 배상금을 받으라는 판결을 내렸습니다.

단, 주의할 점이 있습니다. 가게에 비가 새고 임대인이 이를 고쳐주지 않는다고 해서 바로 월세를 내지 않는 것은 매우 위험합니다. 만약 재판부가 차임미납을 임차인의 귀책사유로 보아 3기 연체가 된다면 갱신은 물론 권리금 또한 제대로 주장할 수 없게 됩니다. 반드시 물이 새는 정확한 원인, 필요한 공사의 규모, 피해의 정도 등을 모두 판례를 바탕으로 하여 전문가에 의해 검토를 받은 다음에 행동에 나서서야 합니다. 이렇게 점포에서 비가 샐　때 깊이 생각해보아야할 포인트를 모두 짚어보았습니다. 위 사례와 같이 천장 누수 손해배상과 관련하여 고민이 있으시다면 주저 말고 연락주시기 바랍니다.