지구온난화가 심화되면서 그린란드 빙하의 녹는 속도가 과거에 비해 5배나 빨라졌다고 합니다. 더불어 빙하의 녹는 속도는 우리가 실제로 지구에서 경험하는 기온과 분명한 상관관계가 있다고 합니다. 이번 여름은 근 12만년을 통틀어 가장 더운 여름이었다고 하죠. 내년에는 엘니뇨의 영향이 더욱 강해지면서 더 심한 폭염이 예상되고 있는데요, 우리 모두 경각심을 가지고 지구를 되돌리기 위하여 피나는 노력을 해야겠습니다.
지구촌을 회복시키는 방향과 범위는 분명하고 다툼이 없지만 세입자가 공간을 이용하고 나서 철거공사를 진행해야할 범위는 꽤 불분명합니다. 그래서 임대차 만료일이 다가오면 당사자 사이에 다툼이 생기는 일이 잦은데요, 이는 보증금을 돌려받지 못하는 일로 이어질 수 있어서 가볍게 볼 문제가 아닙니다. 우리 법령에서는 임차인의 원상회복의무 범위를 어디까지로 규정하고 있을까요?
임대인의 심기를 건드렸다가 보증금을 못 돌려받을 수도 있기 때문에 세입자분들이 섣불리 강하게 자신의 생각을 주장하지 못 하고는 합니다. 그렇기에 분명하게 원칙을 알고 있어야 확신을 가지고 나의 권리를 행사할 수 있습니다.
먼저 일반적인 철거 공사의 범위는 다음과 같습니다. 세입자가 처음 상가에 들어갔을 때 마주한 모습이 있을 겁니다. 딱 그 상태로만 돌려두면 됩니다. 이전의 세입자가 설치한 시설을 추가로 철거할 필요 없습니다. 꼭 완전히 공실로 만들어두고 가야하는 것이 아닙니다. 이는 대법원 판례에서도 확인할 수 있는 사실입니다.
그런데 임대차 계약서에 철거 범위를 상대방과 합의를 통해 정하여 특약사항을 기재해두는 경우가 있습니다. 판례에 따르면 이렇게 당사자 사이에 정한 범위를 특약 문구로 넣어뒀다면 이에 따라야 합니다. 따라서 계약을 체결할 당시에 서면을 대충 보고 넘겨서는 안 됩니다. 생각보다 문의를 주시는 많은 분들이 특약의 존재여부를 아예 모르시거나 뒤늦게 알았다고 하십니다. 처음부터 불리한 내용은 약정하지 않는 것이 좋습니다.
계약을 체결할 당시부터 체크해야할 점이 한 가지 더 있습니다. 바로 승계의 형태로 권리금을 주고 들어왔는지 여부입니다. 대법원 판례에 따르면 이전 양도양수를 할 때 승계의 형태로 진행되었다면 후임자가 이전 임차인의 원상회복의무 모두를 승계하므로 이전부터 있던 시설가지 모두 정리를 해야 한다고 합니다. 그러므로 가능하다면 승계의 형태로 권리금 거래를 하지 마시길 권장 드립니다.
점포를 돌려주는 것과 보증금을 반환받는 것은 동시이행의 관계에 있으므로 만료일이 되었을 때 상가공간을 비우면서 돈을 돌려받으면 되는 것이 기본입니다. 그런데 퇴거 시 공간을 제대로 회복시켰는지 여부에 대하여 갈등이 생겼다면 이는 보증금을 돌려받지 못하는 문제로 이어질 가능성이 매우 높습니다.
때문에 다툼이 생길 것 같다면 재빨리 전문가의 자문을 통해 확실하게 임차인의 원상회복의무 영역을 확정하고 공사를 진행한 후에도 돈을 돌려주지 않는다면 빠르게 법적인 절차로 나아가는 것이 좋습니다. 시간이 지나면 지날수록 손해가 커질 뿐입니다.
서울의 한 상가에서 유명 프렌차이즈 카페를 운영하고자 했던 M씨는 임대차계약서를 쓰는 과정에서 제소전 화해조서를 작성하였습니다. 이때 조서에 철거공사가 늦게 진행되면 위약벌이 이 있다는 내용이 들어갔는데요, M씨는 늦지만 않으면 되는 것이니 문제가 생길 일은 없을 것이라고 생각했습니다. 그런데 공사를 할 때가 오자 건물주는 철거 비용으로 무려 1억 2천만 원을 요구했습니다. 이는 문제가 있고 생각한 M씨는 곧바로 본 법무법인을 법률대리인으로 선임하였습니다.
저희 법인은 상대방이 제시한 금액은 합리적인지 않은 요구사항임을 강조하며 상대방과 협의를 시도했습니다. 원만한 협의가 이루어지지 않을 경우를 대비하여 후임자를 구해 권리금 계약을 체결하고 이에 대한 협조도 요청했습니다. 이내 2021년 12월 14일 임대인은 점포 시설비에 대한 책임을 묻지 않는 대신 임차인의 원상회복의무에 따른 비용과 위약금 지연에 대한 청구 금액에서 총 1억 4천만 원을 감액 받는 것으로 합의서를 작성할 수 있었습니다.
상가 임대차 분쟁은 매우 복잡합니다. 상가마다 임대차 조건이 다르기 때문에 획일적인 해결책이 없습니다. 그러므로 반드시 오랜 관련사건 진행 경험을 가진 전문가와 전체적으로 사건을 검토 받고 함께 법적인 절차를 밟는 것이 가장 안전하면서 최선의 결과를 얻을 수 있습니다.
나의 의무라고 생각되는 부분까지 공사를 했는데, 상대방이 억지를 부리며 돈을 돌려주지 않는다면 화가 무척 날것입니다. 그렇다고 해서 절대 무력이나 폭언을 행사하셔서는 안 됩니다. 도리어 처벌을 받을 수 있기 때문입니다. 합법적인 절차를 통해 고민을 해결하시길 바라며 만약 임차인의 원상회복의무 관련하여 분쟁이 생길 조짐이 있다면 아래의 번호를 통해 문의전화 주시기 바랍니다.
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