명도소송 내용증명 쓰기 전 알아야 할 것은

소송이라고 하면 떠오르는 이미지는 ‘선임료가 비싸다.’ 그리고 ‘오래 걸린다.’등일 텐데요. 그래서 웬만하면 어떠한 분쟁이든 서로 감정 및 시간 낭비를 하지 않고 합의를 보길 원하실 겁니다. 저희 법무법인에서도 1차적으로는 합의가 될 수 있도록 조력해드리고 있죠. 그러나 이게 안 통하기 때문에 명도소송 내용증명을 작성하는 것입니다.

또한 끝내 합의에 성공하신 의뢰인 분들도 소 제기 후에 조율이 된 비율이 굉장히 많았습니다. 상가 건물주라면 본인의 계획에 따라 영업 중인 세입자를 내보내야 하는 순간이 오기도 하는데요. 이때 권리가 있는 세입자를 무작정 내보내려 하거나, 정당한 사유인줄 알았는데 법원의 인정을 받지 못해서 오히려 금전적 배상 책임을 지게 되는 불상사가 생길 위험이 있습니다.

오늘의 결론부터 말씀드리자면 상대방에게 결격 사유가 없고 본인에게도 정당하다고 인정받을 수 있는 사유가 있는 상황이 아니라면 상대의 권익을 보호해주어야 합니다. 그래서 우선은 임차인의 계약 존속 희망 여부와 함께 해지 사유가 타당한지, 그렇지 않으면 어떻게 명도소송 내용증명 진행해야 할지 전문변호사의 자문을 받아보는 것이 중요합니다. 

 

일단 임차인에게 문제가 있는 케이스를 먼저 살펴볼 텐데요. 가장 대표적인 흠결은 역시 월세를 밀린 경우이죠. 다만 한 달 밀렸다가 갚고 또다시 한 달 밀리고 이런 식이라면 법적으로는 아무런 귀책사유로 인정되지 않고, 3개월 치가 누적돼서 밀린 적이 하루라도 있다면 귀책 기록이 남게 됩니다.

그리고 과거에 3기 연체가 있었고 현재는 모두 갚은 상태다, 그 뒤로 갱신을 했으니 기록이 사라진 거다 라고 주장을 해온다면 틀린 사실이니 갱신 및 권리금 주장을 거절하셔도 상관없습니다. 3기 연체 기록은 임차인이 첫 영업을 개시했을 때부터 현재까지의 기간을 통틀어서 보기 때문이죠.

이뿐만 아니라 명의 도용, 무단 업종 변경, 무단으로 전대 및 건물 증축, 범죄를 저지르는 등 신뢰 관계가 완전히 깨져버린 경우도 귀책사유로 인정됩니다. 이런 문제가 있어서 해지통보를 했는데 상대가 차일피일 미루거나 계속 버티기만 한다면 내용증명 후 명도소송 절차가 필요합니다.

이번에는 상대방에게 아무런 문제가 없고 건물주의 사정이 있는 경우를 살펴볼 건데요. 만약 실제로 재건축 공사를 하려는 계획이 있다면 전문가에게 면밀한 검토를 받아 정당성을 주장해볼 수 있습니다. (단, 정당한 세 가지 유형 중 하나에 해당되어야 함) 이 외에 본인이 직접 영업을 하겠다거나 자녀에게 증여를 해주겠다, 공실 조건으로 건물을 팔기로 했다는 등의 사유는 적법한 거절 사유로 인정하고 있지 않습니다.

만약 이런 이유를 들어 계약갱신요구권 및 권리금회수기회가 있는 임차인을 내보내고 싶다면 이전 합의금을 지급하겠다는 방법으로 설득을 하는 것 밖에는 없습니다. 또한 10년 넘게 장사해서 갱신권이 없는 임차인이라면 확실하게 내보낼 수는 있지만 권리금은 따로 보호를 해줘야하는데요.

즉, 아까 나열한 귀책사유가 있는 경우가 아니라면 영업기간과는 상관없이 권리금회수기회를 보장해주어야 한다는 겁니다. 이 때문에 상대의 권리를 침해하지 않겠다는 의사를 보이며 내보내야하기 때문에 일반인이 혼자서 명도소송 내용증명 작성하기란 거의 불가능하다고 볼 수 있죠.

서울 성동구의 한 건물을 리모델링할 목적으로 매수하신 임대인 I사도 이 문제로 인해 상가변호사 닷컴을 선임했는데요. 상대는 10년 넘게 영업하여 갱신요구권이 없었지만 권리금 배상을 강력하게 주장해오는 상황이었죠. 그래서 본 법무법인에서는 건물이 상당히 노화됨에 따라 안전상 문제가 우려되어 진행하는 공사이기 때문에 정당하다는 내용을 주장했으나, 임차인이 상가 반환을 거부함에 따라 명도소송 내용증명 발송 후 소제기에 나섰습니다.

이에 임차인 쪽에서는 권리금 손해배상액으로 약 1억 1천만 원의 고액을 청구하는 반소장을 제기해왔고, 양 측은 팽팽한 대립을 이어갔죠. 최종적으로 2022년 9월, 임대인 I사 측은 서울지방법원으로부터 권리금 배상 없이 상가를 인도받으라는 전부 승소 판결을 받을 수 있었습니다.

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