상가 권리금 회수기간 놓치면 안되는 이유

오늘은 영업을 하는 임차인이 양도양수 거래를 진행하기에 앞서 많이 하는 오해와 올바른 대처방법에 대해 다뤄보려고 합니다. 우선 첫 번째는 바로 권리금을 임대인에게 요구하는 것이라고 오해하는 것인데, 원칙적으로 내 점포를 인수하게 될 다음 임차인으로부터 지급받아야 하는 겁니다.

쉽게 예를 들어서 ‘내 가게는 장사가 잘 되고 역세권이라 접근성도 좋은데, 시설 및 비품을 넘겨주는 조건으로 얼마를 지급하라.‘는 식으로 새로운 인수자와의 거래가 성립되는 것이죠. 하지만 이들 간의 거래라 한들 임대인의 승낙 없이는 진행이 불가능한데요. 법에서는 이 과정을 보호하는 상가 권리금 회수기간을 따로 규정해두고 있습니다.

만약 이 시기를 지키지 않고 임대인이 방해한 사실을 증거로 모아 소송을 제기한다면? 무조건 지게 됩니다. 아무리 방해 받았다는 증거가 넘쳐나도 보호시기를 준수하지 못했기 때문이죠. 대법원의 과거 판결문 열람실에는 실제로 단순하게 기간을 지키지 못해서 패소한 사례가 15%에 달했는데요. 기본 중의 기본인 부분임에도 이정도 수치라면 상당히 많은 사람들이 관련 내용에 대해 정확히 숙지를 못하고 있다는 의미이기도 합니다.

 

관련 문의를 받다보면 ‘건물주가 새로운 사람을 반대하는데 법적 대응 가능한가요?’라고 질문을 자주 받곤 하는데, 이때 만료일이 언제냐고 물으면 7~8개월에서 1년 이상 남으신 경우가 굉장히 많은데요. 상가 권리금 회수기간 정확히 만료 6개월 전에서 종료일까지입니다. 반드시 이때 새로운 세입자를 데려오셔야 부당하게 거절을 당하더라도 대응이 가능하다는 점을 기억해주시기 바랍니다.

그리고 다음으로 유의해야할 점은 바로 적극적으로 주선을 했는지 인데요. 만약 본인이 임대인이라고 가정했을 때 현 세입자가 다음 인수자를 데려왔다며 얼마에 거래하기로 했으니 신규 임대차를 체결해달라고만 이야기한다면 굉장히 의문이 생기실 겁니다. 내 점포를 맡길 사람에 대한 정보를 자세히 듣지 못했기 때문이죠.

법원에서도 권리금 회수기간 뿐만 아니라 신규임차인이 될 사람에 대한 정보를 자세하게 제공했는지 여부를 중요하게 판단하는데요. 예를 들면 이 사람의 거주지는 어디이며 전에도 이 업종을 경험한 적이 있고, 자산은 이정도 보유하고 있어서 임대료를 밀릴 걱정이 없다는 등의 내용이 있겠죠.

 

 

만약 이런 부분을 구체적으로 전달하면서 지속적으로 체결을 요청하는 태도를 보였는데도 건물주가 거절한다면 손해배상 청구소송 시 승소 가능성이 있으나, 대충 주선해놓고 ‘방해했으니까 책임져!’ 라고 하는 건 재판부에서도 좋게 봐주지 않습니다. 이 두 가지 조건을 충실히 이행한 후에 임대인의 거절 상황을 살펴보는 건데요.

만약 1년 6개월 이상 비워두겠다거나, 건물이 심히 낙후되어 재건축을 진행해야 한다는 이유라면 상대측이 정당한 상황으로 인정받게 될 확률이 높기 때문에 더욱 전문가의 구체적인 검토가 요구됩니다. 그런데 대부분은 건물이 매매될 예정이라 새 건물주와 상의하라거나, 본인 혹은 자녀가 사용할 목적이라는 이유로 거절하는 사례가 더 많죠.

이런 상황은 외부 사정일 뿐 임차인이 자신의 상가 권리금 회수기간 내 권익을 보호받는 것과는 아무 상관이 없습니다. 신규세입자를 데려오지 못하게 하면 임대인이 직접 보상금을 지급해주어야 하는데, 맨 처음에 언급했던 처음부터 임대인에게 금전을 요구하는 오해가 바로 이 때문에 생겨난 것입니다.

 

대전 소재의 한 구역에서 편의점 장사를 해오던 임차인 K씨는 10년이 넘도록 한자리를 지켜오셨는데요. 과거에도 두어 번 정도 임대인으로부터 직접 점포를 이용할 계획이니 나가달라는 서신을 받곤 했으나, 또다시 같은 내용의 해지 통지를 받게 된 K씨는 심각한 고민에 빠졌습니다.

해당 점포는 주변에서 장사가 굉장히 잘되던 곳이었기에 가능하면 영업을 연장하고 싶은 마음이 컸는데요. 하지만 상가임대차보호법은 최장 10년까지만 보장해주기 때문에 아쉬운 대로 점포를 양도하고 퇴거하기로 하며 상가변호사 닷컴에 사건을 위임해주셨습니다. 본 법무법인에서는 의뢰인의 상가 권리금 회수기간에 맞게 적극적인 주선 행위를 펼치며 상대방의 방해 정황을 확보했고, 건물명도소송을 제기해온 임대인에 맞서 손해배상 청구소송 반소를 제기했습니다.

그 결과, 판결이 나기 전 2023년 5월 본인의 책임 범위를 뒤늦게 깨닫게 된 임대인은 새로운 세입자와의 신규계약을 받아들이기로 하며 임차인 K씨는 권리금 8천만 원을 회수할 수 있었습니다.

본 의뢰인과 비슷한 고민을 겪고 있다면 평일 오전 9시~오후 6시 내로 전화 문의 바랍니다.