가게를 양도양수 하게 되면서 임차인은 신규임차인에게 권리금을 받게 됩니다. 그렇다면 권리금이 정확이 무엇일까요? 개념부터 알아보겠습니다. 「상가건물임대차보호법」 제10조의3 에서는 ‘임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설/비품/거래처/신용/영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가‘ 라고 정의하고 있습니다.
쉽게 정리하면 세 가지 종류로 나눌 수 있습니다.
① 시설관리권리금(영업시설, 비품)
② 영업권리금(거래처, 신용, 영업 노하우)
③ 바닥권리금(상가건물 위치에 따른 영업상의 이점)
영업가치 대가는 오래전에는 서로 관례처럼 주고받던 것이 일반적이었는데 현재는 법적으로 보호 받을 수 있습니다. 하지만 아직까지는 명확한 기준이 없어 적게는 100만원부터 많게는 수억에 달하는 등 금액이 천차만별 이지요 오늘은 영업가치에 대한 금전적 보상 제대로 받으려면 어떻게 해야하는지 알려드리도록 하겠습니다.
상가 양도양수에 따른 금전적 보상을 안전하게 잘 받기 위해서는 몇 가지 조건이 필요합니다. 아무 때나 요구 할 수 있는 것이 아닙니다. 법적으로 보호받을 수 있는 기간은 임대차 계약 종료 6개월 전부터 계약종료일까지 가능하며. 세입자는 해당 기간 동안 신규임차인을 구하여 양수인과 시설 권리금 계약서 작성 후 건물주에게 주선하려는 노력이 반드시 필요합니다. 또한 해당 상가에서 새로 영업하려는 자가 보증금이나 월세를 충분히 지급할 자력이 있는지, 해당 업종에 대한 경험이 충분히 있는지에 대하여 자신이 알고 있는 정보에 대한 제공도 필요합니다.
임차인이 이런 노력을 거쳐 새로운 임대차계약을 해주기를 적극적으로 요청했다면 건물주는 특별한 사유가 없으면 승낙 하여야 합니다.
건물주가 새로운 세입자를 반대하는 사유는 보통 새 세입자에게 시세보다 월등히 높은 보증금과 월세를 요구하거나 본인이 건물을 사용하겠다면서 새임차인이 입주하는 것을 반대 하는 행위 등의 사례가 있습니다. 이는 명백한 방해 행위에 해당됩니다.
은 새임차인을 주선하였으나 업종을 제한하는 경우도 많은데 이는 특별한 사유가 있을 경우 받아들여질 수 있으므로 법률전문가의 자문을 먼저 받아보시는 것을 추천 드립니다.
지속적으로 협의를 요청했으나 임대인이 위와 같은 사유로 타협해주지 않아 시설 권리금 계약서 파기가 되었다면 소송을 통해 해결하는 것이 가장 좋은 방법입니다. 권리금을 행사할 수 있는 기간은 앞서 말씀드렸듯이 임대차 만기일 6개월 전부터 영업종료일까지 이지만 소유주의 방해로 받지 못했다면 건물주를 상대로 손해배상을 청구할 수 있으며 청구할 권리는 임대차가 종료한 날로부터 3년 까지 가능하니 이 점도 반드시 알아두셔야겠습니다.
그렇다면 법률에서 보호하고 있으니 모든 상가가 받을 수 있는 걸까요? 아닙니다. 적용이 제외되는 몇 가지 임대차가 있습니다. 바로 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부, 전통시장 혹은 「국유재산법」에 따른 국유재산, 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산이 이에 해당 되는데요 해당 점포들은 영업가치에 대한 대가는 받을 수 없지만 일정금액의 보상을 요구 할 수는 있습니다.
서울 대림동의 한 건물에서 커피숍을 운영하던 임차인L씨는 권리금 회수를 위해 신규임차인을 구하여 임대인에게 주선 하였으나, 임대인은 건물의 안전과 관리차원에서 주류를 판매하는 업소와는 계약을 하지 않겠다며 신규 임대차계약체결을 수차례 거절하였습니다. 임차인L씨의 지속적인 주선 노력에도 불구하고 소유주의 계속되는 거절로 시설 권리금 계약서 파기가 되어 손해가 발생되었으며 건물주가 명도소송까지 진행하는 탓에 법적대응이 필요하다고 판단하여 본 상가변호사 닷컴을 찾아주셨습니다.
그렇게 진행된 소송에서 1심에서 일부 승소 판결을 받았지만 관계자간 의견이 조정되지 않아 항소심까지 이어졌습니다. 최종적으로 2023년 6얼 1일, L씨는 권리금 1,500만원과 지연이자까지 지급받으라는 내용으로 최종 승소할 수 있었습니다.
임대차 분쟁에서 흔하게 발생하는 것 중 하나가 바로 권리금 문제입니다.
건물주 방해 행위로 시설권리금계약서 무산되었다면 그 입증책임은 임차인에게 있습니다. 단순히 임대인이 한두 번 거절한다고 해서 소송에서 반드시 승소할 수 있는 것 또한 아니기 때문에 확실한 증거들을 바탕으로 법률적 도움을 받으셔야 빠른 시간 내에 권리를 주장할 수 있습니다. 오늘 소개해드린 내용과 유사한 문제로 법률적 도움이 필요하신 사업주 분들은 법무법인 제이앤케이(상가변호사 닷컴)을 찾아주시면 상황에 맞는 최선의 해결방안을 찾아드리도록 하겠습니다.
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