상가건물세입자 명도소송 비용 걱정되시나요?

특별한 문제가 없다면 상가에서 장사를 하는 임차인들은 총 10년 동안 월세 인상 제한과 갱신요구권을 보호 받습니다. 그래서 건물주들은 본인 소유의 건물이더라도 임차인을 내보내기가 상당히 어렵기 때문에 오히려 임차인보다도 관련법을 더 잘 이해하고 있어야 하는데요.

가장 다툼의 소지가 많은 유형은 바로 재건축을 계획하고 있는 경우인데, 건물 노후화로 인한 재건축은 세입자의 계약갱신요구권을 무효화할 수 있는 정당한 사유가 맞지만 이 조건을 충족하기가 쉽지 않습니다. 건물 안전진단 상 D등급이나 E등급이 나와야 하는데, D등급도 상황에 따라 이 정도면 보완해서 유지가 가능하다고 보기도하기 때문에 전문적인 진단을 받아봐야 하죠.

노후화 케이스가 아니라면 최초 임대차 체결 당시에 공사계획을 아주 상세히 고지한 사실이 있어야 상가건물세입자 명도소송 진행이 가능한데, 보통은 갱신 시기에 ‘몇 년 내로 혹은 몇 월에 재건축할 거니까 나가라.’는 식으로 통지하는 경우가 훨씬 많은데요. 하지만 법원에서는 실제로 재건축을 진행하는지, 그 계획과 단계가 구체화 되어있는지 면밀하게 살펴보기 때문에 주장에 따른 근거가 충분히 뒷받침되어야 합니다.

 

10년을 채우지 않아도 상대를 내보낼 수 있는 또 다른 유형으로는 임대인의 허락 없이 무단 전대차를 체결하거나, 고의 또는 중대한 실수로 건물을 훼손하는 경우, 자연재해 등으로 목적물이 멸실되어 임대차를 유지할 수 없는 경우, 그리고 가장 흔히 발생하는 차임 3기 연체가 있습니다.

월세를 밀린 경우는 굳이 전문가의 도움 없이도 충분히 상가건물세입자 명도소송 가능한 기준인지 아닌지를 판가름할 수 있는데요. 예를 들어 월 70만 원을 부담하는 곳이라면 70*3=210만 원 밀렸을 때부터 귀책사유가 생긴 것으로 판단합니다. 이때 2~3일이나 일주일 늦게 낸 건 포함하지 않고, 이번 달 내야 할 월세를 다음 달 지급일이 되어서도 내지 않았을 때 1기 연체라고 보는 것이죠.

또한 연달아서 밀렸는지는 중요하지 않고 누적해서 밀린 돈이 3개월 치 차임이 되면 즉시 퇴거통보를 하셔도 됩니다. 다만 즉시 해지는 연체중인 금액이 3기 이상이어야만 가능하기 때문에, 과거에 3기 이력이 있거나 현재는 일부라도 갚은 상황이라면 만료 6~1개월 전 사이에 갱신 거절만 할 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

나가라는 통보 이후에도 연락도 제대로 되지 않고 차일피일 미루기만 하며 돈은 갚지 않는다면 법적 대응을 하는 게 가장 빠른 길인데요. 이때 명도소송 비용과 기간이 가장 먼저 궁금하실 겁니다. 우선 본 법무법인에서는 세입자의 귀책사유가 명확한 상황에서는 대략 350만 원 선에서 진행을 도와드리고 있는데, 소송 중 당사자가 바뀌지 않도록 하기 위해 필수로 진행해야 하는 점유이전금지가처분도 포함하여 같이 진행해드리고 있죠.

소요기간은 얼마나 걸린다고 확실하게 말씀드릴 순 없지만 빠르면 3~4개월, 보통은 6~8개월 정도로 걸린다고 생각해주시면 됩니다. 마음 같아서는 당장 내보내고 싶은데 생각보다 오래 걸려서 주저하는 마음도 이해는 하지만, 제소전화해조서를 신청해둔 경우가 아니라면 승소 판결문 없이는 상대를 정당하게 내보낼 수 없습니다.

그래서 가장 추천 드리는 방안은 보증금이 충분히 남아있을 때 상가건물세입자 명도소송을 제기하여 변호사 선임료도 상대에게 청구하는 것인데요. 만약 보증금에서 밀린 월세가 다 공제된 상태에서 진행하게 되면 당연히 승소는 하겠지만 실질적으로 금전적인 손해까지는 배상하라고 하기는 어려울 수 있기 때문이죠.

 

충청북도 소재의 한 상가건물을 소유하고 있던 임대인 K씨는 마사지샵을 운영하겠다던 임차인과 계약을 체결한 후 잦은 다툼이 발생했는데요. 처음 체결 당시 5년이라는 장기간을 약정했으나 1년이 넘은 시점에 이미 무단 업종 변경에 월세를 6개월 치 넘게 밀리는 문제가 발생했죠.

나가라는 통보에도 별다른 회신이 없던 임차인을 더 이상 봐줄 수 없었던 K씨는 본 법무법인을 선임하여 법적 조치를 취하기로 합니다. 본 측에서는 신속 명확하게 건물인도 청구소송 절차를 이행했고, 그 결과 2022년 12월 7일 수원지방법원으로부터 승소 판정과 함께 임차인에게 명도소송 비용을 모두 부담하라는 유리한 결과를 받아낼 수 있었습니다.

당장 쓰이는 비용과 소요되는 기간이 아까워 문제를 방치하다가는 장기적으로 봤을 때 더 큰 손해를 불러올 수 있습니다. 관련 문제가 있다면 상가전문가의 조언을 받아보시기 바랍니다. (평일 오전 9시~오후 6시 운영)