임대차계약 해지통보기간 모르면 효력 없다!

법적으로 자신의 권리를 주장하기 위해서는 행사 기간을 준수하는 것이 기본 원칙입니다. 상가 계약에서도 마찬가지로 세입자를 내보내고 싶다면 반드시 종료일 6~1개월 전 사이에 통지를 하셔야 효력이 있죠. 참고로 주택은 6~2개월 전까지 이기 때문에 혼동 없으시길 바랍니다. 단 한 번만 갱신이 가능한 주택과는 다르게 영업을 하는 상가는 임차인이 총 10년까지 계약 연장을 요청해올 수 있습니다.

2018. 10. 16. 이후로 체결되거나 재계약(묵시적 연장도 포함)한 이력이 있다면 요건을 충족하기 때문에 거의 웬만한 분들은 10년을 보장받는 겁니다. 세입자 측에서는 굉장히 안심되는 제도이긴 하나 소유주 입장에서는 10년이 되기 전에 본인이 사용할 계획이 생길 수도 있고, 매매나 재건축을 진행할 일이 생길 수도 있는데요.

이때 법에서 인정하는 사유가 아니라면 상대가 영업 존속을 원하는 상황에서 강제로 내보낼 수 없게 됩니다. 그래서 일단 임대차계약 해지통보기간 내 의사 전달을 하게 되면 상대측에서는 완강하게 나갈 생각이 없다고 하거나 원하는 정도의 합의금을 요구해올 확률이 높죠.

 

적법한 이유가 없다면 최대한 상대와 타협점을 찾아 합의금을 지급하는 쪽으로 해결을 보는 방법밖에는 없는데요. 무턱대고 빈손으로 나가라고 하면 임차인 쪽에서 권리금회수기회 방해로 인한 손해배상 청구소송을 제기해올 수 있습니다. 그렇다면 어떤 상황이어야 이런 책임 없이 안전하게 임대차계약 해지통보가 가능한 걸까요?

우선 잘못이 있는 상대방과의 계약을 해지하는 건 당연한 수순이긴 하지만 하나하나 나열해보도록 하겠습니다. 대표적으로 월세 3기 연체가 있고, 건물주의 허락 없이 제3자에게 무단으로 전대한 경우, 허위 신분이나 다른 사람의 명의를 도용해서 임대차계약을 맺는 등의 행위, 소유주 허락 없이 건물을 증축하는 행위, 범죄 등 신뢰를 완전히 떨어트리는 행위(기준이 모호하여 법원의 판단 필요) 등이 있겠습니다.

그리고 정말 드문 상황이지만 태풍, 양 당사자의 잘못이 아닌 화재처럼 사람이 어찌할 수 없는 대형 사태가 일어났다면 목적물을 제대로 사용할 수 없게 되기 때문에 계약 종료가 가능합니다. 그런데 아마 상가 소유주나 매수를 앞두고 계신 분들이라면 원래 자기 소유의 건물이니 이 사유로 갱신을 거절해도 괜찮을 것이라 여기는 경우가 많은 것 같습니다. 하지만 이 사유로는 임대차계약 해지통보기간 안에 고지하더라도 정당한 거절 유형으로 인정되지 않는다는 점을 알아두시기 바랍니다.

 

이어서 건물을 매매하거나 매수한 입장이더라도 ‘새 임대인과 상의해라.’, ‘당신과 직접 계약한 적 없으니 책임 못 진다.’는 식의 주장은 외부 사정일 뿐 임차인이 권리 주장하는 데에는 아무런 영향을 미치지 못합니다. 다만 재건축을 진행하려는 계획이 있다면 적법한 사유로 인정받을 가능성이 있기에 구체적인 검토를 받아보는 것이 중요한데요.

물론 충족 요건은 매우 까다롭습니다. 최초 임대차 체결 당시에 공사일정을 포함하여 상세하게 계획을 고지하고 그대로 따르는 경우, 건물 노화/훼손에 따른 안전진단 감정평가 상 D~E등급으로 안전사고의 우려가 있는 상태일 때, 정부나 지방자치단체가 추진하는 재개발 중 하나에 해당되어야 하는데요. 거의 대부분 재건축 관련 이슈는 두 번째 유형인 건물의 노화를 주제로 발생합니다.

개인적인 진단이 일체 불가한 영역이기에 임대차계약 해지통보기간이 다가온 상황이라면 전문변호사의 신속한 상담을 받아봐야 하는 내용이 되겠습니다. 보통 재건축을 가지고 다투게 되면 갱신보다는 권리금을 받고 나가겠다는 비율이 좀 더 많은데요. 10년이 넘은 임차인도 권리금 주장은 가능하기 때문에 이 부분을 잘 방어하면서 명도 할 수 있느냐가 사건해결의 포인트가 됩니다.

 

상대가 고액의 손해배상금을 요구해올 때 지금까지 나열한 케이스 중 하나도 해당되는 사항이 없더라도 대응해볼 길은 있습니다. 임차인이 권리금회수에 대한 노력을 적극적으로 하지 않았다는 점을 잘 입증해내는 것인데요. 보호 기간 내 신규임차인을 데려왔어도 한 번 주선한 사실로는 법원에서 임차인의 편을 들어주지 않습니다.

건물주가 수차례 거절했음에도 신규 체결 요건을 알려달라거나 이 사람과 계약을 맺어달라는 등 수개월에 걸쳐 노력한 흔적이 있어야 임차인이 승소를 할 확률이 높아지는 것인데, 대강 주선 시기만 맞춰서 새로운 계약자에 대한 구체적인 정보도 제공해주지 않고 데려왔으니 받아달라는 식으로 주장한다면 법률전문가의 조력을 통해 적극적으로 방어해볼 수 있습니다.

실제로 이런 상황에 처하셨던 의뢰인의 사건을 간략하게 소개하고 오늘 내용 마무리 하도록 하겠습니다. 서울의 한 상가건물을 가지고 있던 임대인 D씨는 2013년경부터 이곳에서 카페를 운영 중이던 세입자를 내보내기로 결심한 후 임대차계약 해지통보기간 안에 본 법무법인에 명도컨설팅을 의뢰하셨는데요. 상담 진행 결과 정당한 사유에는 해당사항이 없었기에 상대가 주장해오는 권리금을 잘 방어하면서 퇴거를 하게 만드는 과정에 주력했습니다.

상대측은 총 두 번의 신규임차인을 주선했지만 한 번은 보호기간이 아닌 때에 데려왔었고, 나머지 한 번은 적극적인 주선 행위를 하지 않았다는 점으로 본 측에서 적극적인 방어에 나섰는데요. 그 결과 서울남부지방법원에서는 임대인 D씨에게 손해배상 책임이 없다는 내용으로 승소 판결을 내리게 되었습니다.

상대방과의 상가 분쟁이 발생했다면 평일 오전 9시~오후 6시 내 사무소로 연락 바랍니다.