상가 계약해지 내용증명 받고 당황스럽다면

영업을 하는 임차인이라면 본인 소유의 상가에서 장사를 하는 것이 아닌 이상은 기본적인 법률 내용에 관해 숙지를 하고 계시는 것이 중요합니다. 물론 자영업을 하는 입장에서 매장 내 청결 관리, 식자재 관리, 직원 관리, 레시피 개발 등등 신경 쓸 일들이 한두 가지가 아니지만, 아무것도 모른 채 지내오다가 본인이 계약해지 내용증명 받았을 때 부당한 상황에 처했음을 뒤늦게 인지하게 되면 돌이키기 어려울 수도 있습니다.

상가임대차보호법은 영세 상인을 보호하기 위해 만들어진 민법에 대한 특례를 규정하여 만들어진 법인데요. 많은 내용을 알아두실 필요는 없고 실생활에서 자주 분쟁이 발생하는 내용에 대해서만 쉽게 설명 드리도록 하겠습니다. 먼저 임대차관계에서 권리를 따질 때 반드시 필요한 부분이 바로 임대차 기간입니다.

갱신을 할 때에도, 권리금을 회수할 때도 처음 체결은 언제 했는지, 마지막 체결은 언제 했고 종료일은 언제인지 모두 따져봐야 파악이 가능하죠. 우선 상가 계약해지 내용증명 받더라도 계약갱신요구권을 총 10년 간 행사 가능하다는 사실에 대해서는 법을 잘 모르시는 분들도 알고 있을 정도로 유명한데요, 대부분 여기에 해당 되긴 하지만 종종 5년만 보호되시는 분들도 계십니다.

10년을 적용받기 위해서는 최초 체결일자가 2018. 10. 16 이후이거나 이 날 이후로 재계약한 이력이 있어야 합니다. 이때 별도의 갱신 요청을 하지 않고 묵시적으로 연장해온 임대차도 포함이 됩니다. 그런데 만약 개정일 이전에 한 번에 5년을 체결했다면? 해당일자 이후로 갱신된 임대차에 포함되지 않기 때문에 현재까지 존속 중이라 하더라도 임대인 측에서 상가 계약해지 내용증명을 보내오면 나가야 합니다.

문의 전화를 받다보면 2018년 10월에 개정이 되었으니 이 날짜로부터 10년을 주장할 수 있다고 오해하시는 임차인도 굉장히 많습니다만, 본인의 최초일로부터 계산을 하셔야 합니다. 만약 전 사람을 승계하는 형태로 체결했었다면 전 사람의 처음 날짜로부터 더해보면 되겠죠.

장사를 더 하고 싶다면 만료 6~1개월 사이에 증거가 남는 방식으로 갱신 요청을 하시면 되고, 건물주에게 정당한 사유가 없다면 받아들여질 수밖에 없습니다. 하지만 이때 완강하게 거절을 당하게 된다면? 본인에게 권리가 있다는 사실만 믿고 무작정 버티기만 하다가 명도소송이라도 당하게 되면 그대로 쫓겨날 수도 있으니 반드시 상가 전문가에게 도움을 요청하셔서 대처하시기 바랍니다.

 

그리고 거절당한 것은 아니지만 무리하게 월세를 올려달라는 요구를 받아 갱신을 고민하는 상황도 많이 일어나고 있는데요. 제시한 조건을 받아들이지 않으면 계약해지 내용증명 통보를 하겠다는 말에 어떻게 해야 할지 난감하실 겁니다. 이때 위에서 설명한 갱신요구권 행사가 가능한 상태이고, 환산보증금 이내 상가라면 연 5%제한을 적용받게 됩니다.

그럼 매년 5%씩 올려달라는 요구에는 어떻게 대처해야 할까요? 매년 인상하는 것이 법적으로 가능하긴 하지만 이미 주변 시세보다 높은 상황이라면 안 올려주셔도 쫓겨나지 않습니다. 바로 갱신요구권이 있기 때문이죠. 반대로 10년이 넘은 세입자라면 굳이 월세 이유가 아니더라도 그냥 나가라하면 영업을 종료할 수밖에 없습니다. 그래서 10년이 넘었다면 환산보증금 내 상가더라도 월세 인상에 제한이 없어지게 됩니다.

이렇게 무리한 요구나 거절 통보를 받았을 때 재계약을 요청할 권리가 없어서 나갈 수밖에 없는 상황이거나 더 이상 연장을 원치 않는 임차인이라면 권리금 회수 전략을 세우셔야 합니다. 권리금은 아무 때나 주장이 가능한 것이 아니고 만료 6개월에서 종료일까지 신규임차인을 주선해야 하는데요. 이때 건물주의 정당하지 못한 상황으로 양도양수를 거절당했다면 손해배상 청구가 가능합니다.

 

실제로 보호기간 내에 신규세입자와 권리금계약을 맺고 주선까지 했으나 거절을 당한 임차인 C씨의 사례를 소개해드리도록 하겠습니다. 건물 매매 등을 이유로 상가 계약해지 내용증명 통지를 받았던 C씨는 갱신 및 양도양수 중 아무것도 보호받지 못한 채 쫓겨날 위기에 상가변호사 닷컴을 찾아오셨는데요.

본 법무법인이 신규세입자과의 양도 거래 체결 및 주선 과정부터 업무 대리에 나섰으나, 상대방의 불리한 요구에 결국 해당 거래는 파기되고 말았습니다. 본 측은 발생한 손해에 대한 배상 청구소송을 제기했고, 주장을 뒷받침할 법적 근거를 제시하며 강력한 대응에 나서자 임대인 측은 먼저 합의를 요청해옵니다.

그 결과, 2021년 12월 24일 임차인 C씨는 건물주로부터 권리금 2억 원을 지급받는 조건으로 합의하며 유리하게 분쟁을 해결할 수 있었습니다.

해당 의뢰인과 비슷한 상황에 처했거나 관련 고민이 있다면 상가전문가에게 먼저 진단을 받아 효율적인 전략을 수립하시기 바랍니다.