상가 임대차보호법 환산보증금 계산법 모르는 건물주는 주목

최근 연구결과에 따르면 매일 50계단을 오르는 것만으로도 심혈관 질환 발병 가능성을 20% 감소시킬 수 있는 것으로 밝혀졌습니다. 계단을 오르는 것은 바쁜 직장인도 부담 없이 할 수 있는 운동인데요, 걷기 운동보다도 훨씬 더 효율적인 수준의 유산소 운동이라고 합니다. 그리고 심혈관 질환에 걸릴 위험이 높은 사람일수록 계단 오르기의 효과를 크게 본다고 합니다. 하지만 역시 과유불급이라고 지나치게 계단을 오르는 것은 자칫하면 관절에 무리를 줘 관절 질환으로 이어질 수도 있으니 주의해야합니다.

건강을 유지하는 방법을 아는 것과 모르는 것은 큰 차이가 납니다. 법률에 대한 기본지식에 대해서도 마찬가지입니다. 어느 날 갑자기 분쟁이 생겼을 때 겪게 되는 긴장감의 수준, 결국 얻게 되는 결과 모두 다릅니다. 법은 역시 사람들이 원하는 바가 모두 각기 다르기 때문에 이러한 이해관계들이 부딪혀 문제가 생겼을 때 이를 해결하기 위하여 마련된 것입니다. 혹시 상가 임대차보호법 환산보증금이라고 들어보셨을까요? 이를 어려워하시는 건물주분들 정말 많으신데요, 오늘은 환산보증금 계산법 완벽하게 정복하는 시간을 갖도록 하겠습니다.

임차인이 비교적 소유주에 비해서 약자라는 인식이 있기에 이들을 강력하게 보호해주는 법령이 만들어졌습니다. 바로 상가임대차보호법인데요, 이 법의 규정을 적용받기 위해서는 사업자등록을 하고 어떠한 영업을 하고 있어야 합니다. 건물주도 반드시 이 법령에 대해서 잘 알아두셔야 하는데요, 왜냐하면 무심코 한 행동이 상대방의 권리를 해치면 예상치 못한 경제적인 손해가 발생할 수 있기 때문입니다. 

세입자는 대체 어떠한 권리를 보호받는 걸까요? 먼저 그들이 가장 필요한 것은 재계약이겠죠. 갱신청구권에 의해 만료일 6개월 전부터  1개월 전에 기간 연장을 요구하면 특별한 사정이 없는 이상 임대인은 거부할 수 없습니다. 물론 임대인이 해지를 원하거나 임대료와 같은 조건의 변경을 원할 때 의사를 전달해야 하는 것도 이때입니다. 그런데 만약 양 당사자 모두 아무런 의사표시 없이 이 시기를 지나갔다면 계약은 자동으로 연장됩니다.

그런데 중요한 것은 모두가 같은 모습으로 묵시적 갱신되는 것이 아니라는 것입니다. 전화를 주시는 많은 분들이 자신의 임대차 현황을 잘 모르시는데요, 권리를 제대로 행사하기 위해서는 적어도 종료일을 바르게 알고 있어야 합니다. 왜 그럴까요? 왜냐하면 만료 일자를 알아야 환산보증금 계산법을 익힐 수 있기 때문입니다.

사실 사람들이 가장 어렵게 느끼시는 내용인데요, 간단합니다. 보증금에 월세를 100배한 값을 더하시면 됩니다. 그리고 이 결과 값을 지역별 기준 값과 비교하여 초과하는지 여부를 알게 되는 것인데요, 만약 이 값이 이내인 곳이라면 이전과 같은 조건으로 1년씩 자동 연장됩니다. 이때는 임차인만 해지 통보를 할 수 있죠. 통보로부터 3개월 후에 해지의 효력이 생겨 보증금을 돌려받고 퇴거할 수 있게 됩니다. 판단해보았더니 초과한다면 유의해야 합니다. 이럴 때는 민법의 적용을 받게 되는데요, 따로 기간의 정함 없이 임대차가 쭉 늘어난 것이 됩니다. 임대인 분들이 특히 주목하셔야할 점은 이 때는 건물주도 해지통보가 가능하며 통고 후 반년 후에 계약이 종료됩니다. 세입자의 경우는 1개월 뒤에 효력이 생깁니다. 

사실 어떠한 법률행위를 하든 서류와 같은 기록을 남겨두는 것은 매우 중요합니다. 그런데 영세상인들은 갱신을 할 때 따로 서류를 작성하지 않고 조용히 넘어가고자 하는 경우가 많습니다. 왜냐하면 임대료가 동결되기 원하기 때문입니다. 

사실 상임법을 보면 임차인을 위하여 임대료를 1년에 한번씩 최대 5%까지만 인상할 수 있도록 제한을 두고 있다는 점도 확인할 수 있습니다. 그런데 이 또한 모두가 적용받는 규정이 아니라는 사실 알고 계셨나요? 이는 상가 임대차보호법 환산보증금 이내 건물만 적용받습니다.

다시 말해 초과하는 곳이라면 명확한 제한선이 없게 되는 것입니다. 다만 올리는 사유 정도는 말할 수 있어야 합니다. 주변 시세와 비교해봤을 때 터무니없는 요구를 한다면 상대방으로부터 차임감액소송이 걸려올 수 있으니 조심하시기 바랍니다.

오늘은 김포 상가의 임대인 H씨의 사례를 가져와봤습니다. 그의 건물에는 노래방이 하나 있었습니다. 그 곳은 상가 임대차보호법 환산보증금 초과 점포였는데요, 노래방 주인의 갱신 요청 없이 만기일이 지나갔습니다. 들어온 지 3년째 된 때였죠. H씨는 세입자와 임대차 조건에 대해서 논의해보았지만 서로 원하는 바가 전혀 달랐습니다. 결국 명도를 하기로 마음먹은 H씨는 본 법무법인을 선임하여 해지를 통보하고 소송을 제기합니다.

상대방도 금방 권리금 손해배상으로 응소해왔습니다. 첨예한 의견대립이 계속 되었는데요, 결국 인천지방법원 부천지원은 의뢰인에게 명도 받을 것과 상대방 청구 기각 판결을 내렸습니다. 하지만 상대방은 여기서 결과를 받아들이지 않았고 항소를 통해 2심을 진행한 결과 2022년 3월 7일 H씨는 항소심에서도 승리하여 권리금 손해배상 없이 점포를 무사히 돌려받았습니다.

몇 번을 강조해도 모자라지 않습니다. 나의 권리와 의무 그리고 현재 임대차 상황을 항상 올바르게 파악하고 있어야 분쟁의 발생을 예방하고 문제가 생겼을 때 손해를 최소화할 수 있습니다. 또한 신속한 대응은 필수이므로 수상한 낌새가 느껴진다면 바로 전문가의 검토를 받아보시기 바랍니다.

어떻게 해야 좋을지 정확한 판단이 서지 않는 순간이 있을 것입니다. 그럴 때 상가변호사 닷컴(법무법인 제이앤케이)에서 최고의 솔루션을 제안해드리겠습니다. 아래의 번호로 문의 전화주시면 안내 도와드리겠습니다. 이렇게 환산보증금 계산법 그리고 성공 사례를 함께 짚어봤습니다. 감사합니다.