임차인 시설 권리금 못 받을 위기이신가요?

처음 영업을 시작할 때 아예 공실에서 직접 인테리어 및 시설 공사를 진행하는 경우와, 기존에 다른 사람이 운영하던 업장을 그대로 인수받아서 장사를 하는 두 가지의 경우가 있는데요. 후자의 경우에는 전 세입자에게 자릿세 개념으로 임차인 권리금을 지급하고 인수를 받게 됩니다.

그 금액은 상권이 얼마나 활성화 되었는지, 지명도 및 단골고객, 거래처, 비품 등에 따라 차이가 발생하는데 가장 크게 작용하는 요소는 바로 매출이죠. 매출이 높을수록 그 상가의 가치는 올라가기 때문에 높은 권리금을 주고서라도 인수받고자 하는 사람들 또한 늘어나게 됩니다.

하지만 전자의 경우에는 직접 돈을 주고 넘겨받은 것은 아니긴 하지만 임차인 시설 권리금 주장이 가능한데요. 많이들 오해하시는 부분이 처음에 본인이 주고 들어온 만큼 받고 나가야한다거나, 빈손으로 들어왔으니 빈손으로 나가야 한다는 것입니다. 하지만 둘 다 사실이 아닙니다. 어떤 형태로 임차를 했든 그 상가에 영업적 가치가 형성되어 있다면 그에 상응한 금전을 회수할 수 있죠.

 

 

다만 회수 과정은 아무 때나 보호받는 것이 아니기 때문에 반드시 법적 유효기간을 준수하셔야 합니다. 자신의 계약 만료일이 되기 6개월 전부터 만료일까지만 보호가 되기 때문에, 이 사이에 신규세입자를 데려오셔서 건물주에게 새로운 임대차를 체결해달라고 적극적으로 주선하는 노력을 보여야 하는데요.

만약 6개월보다 더 많이 남았을 때 다음 사람을 주선한다든가, 새로운 임차인에 대한 기본적인 정보도 제공해주지 않은 채로 체결할 사람을 데려왔으니 임차인 시설 권리금 보호를 해 달라고 주장하는 건 법원에서도 인정하지 않기 때문에 유의하셔야 합니다. 생각보다 기간을 지키지 못해서 손해배상 소송에서 패소한 사례가 몇 건 존재하는데, 증거 불충분도 아닌 단순히 기간을 못 지켜서 패소한다면 정말 억울하겠죠.

그래서 기본적인 부분은 꼭 지켜주시고 나서 적극적으로 협조를 구하는 태도를 보이는 것이 중요한데요. 주선 시에는 이 사람이 관련 업종을 운영한 경험이 있는지, 신원이 확실한 자인지, 보증금과 월세는 어떤 식으로 지급할 것이고 밀리지 않을 자력이 있는지 등의 내용 정도는 임대인에게 자세히 전달해주셔야 합니다.

 

그런데 아무리 잘 주선을 했다 하더라도 주인이 반대하면 양도양수 거래 자체가 성립이 되지 않습니다. 가장 많이 거절당하는 사유 중 많은 비율을 차지하는 내용이 본인이나 자식이 직접 쓰겠다며 그냥 보증금만 받고 나가라 하는 상황인데요. 어떻게 보면 주인의 권리라고 볼 수도 있긴 하지만 상가임대차보호법에서는 정당한 거절 사유로 인정하고 있지 않습니다.

그래서 이렇게 신규임차인을 들일 수 없는 사유로 거부를 한다면 건물주가 직접 명도 합의금을 지급하는 방식으로 임차인 시설 권리금 보호를 해주면 되는데, 이렇게 해주는 사례가 정말 많지 않습니다. 협의가 진행되지 않는다면 결국 법정 싸움으로 갈 수밖에는 없는데, 임대인이 한두 번 거절한 사실만을 근거로 손해배상 청구 진행을 하기는 현실적으로 어려움이 있습니다.

생각보다 점점 손해배상 소송이 어려워지고 있기 때문에, 지속적으로 협조를 요청했음에도 불구하고 상대가 비현실적인 조건을 요구해오며 타협할 생각을 보이지 않는다는 점을 근거로 법적 대응에 나서야 승소 가능성을 높일 수 있는 것인데요. 아무래도 이런 과정을 혼자 진행하기란 힘들기 때문에 상가전문가를 통해 확실하고 안전하게 진행하시는 분들이 많습니다.

 

인구가 밀집해있는 지역 중 하나인 서울 마포구에서 식당 영업을 해오던 임차인 K씨는 주변 비슷한 가게들보다도 훨씬 높은 월세를 내고 있었는데요. 그러던 어느 날, 임대인으로부터 건물을 리모델링할 예정이니 일단 퇴거했다가 나중에 공사가 끝나면 다시 들어오라는 통보를 받게 되었죠.

하지만 정확히 언제 들어올 수 있을지도 모르고, 이미 형성된 단골고객 층과 인테리어, 시설 등을 새로 하려면 어마어마한 금전적 손해가 발생될 것이 우려된 K씨는 본 법무법인에 도움을 요청하셨습니다. 본 측에서는 임대인이 주장하는 사유가 정당한 거절 상황에 해당되지 않기 때문에 임차인의 권리를 보호해주어야 한다는 압박을 가했는데요.

최종적으로 임차인 K씨는 2023년 4월 10일, 건물주에게 한 달 치 월세를 면제 받고 임차인 시설 권리금 1억 1천만 원을 지급받는 조건으로 합의를 받아들이게 되었습니다. 해당 의뢰인과 비슷한 상황에 처해있거나 관련 고민이 있으시다면 전문가에게 상담을 받아보시기 바랍니다.

 

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