상가 계약 갱신 요구권 똑똑하게 주장하기

임대차 관계에서 오래 알고 지낸 기간이 길어질수록 갱신 절차를 간소화하는 경향이 큰데요. 처음엔 당연히 계약서를 꼼꼼하게 검토하고 서명을 했겠지만, 해가 거듭될수록 그냥 구두로만 통보하거나 말없이 이어가는 경우가 더 많습니다. 결론부터 말씀드리자면 환산보증금 범위 이하이고 10년 미만인 임차인이라면 굳이 증거를 남기면서 갱신을 하지 않더라도 괜찮습니다.

다만 구두로만 대화가 오간 걸 당사자 외에는 증명할 길이 하나도 없다면 갑자기 건물주가 자긴 들은 기억이 없다며 잡아떼는 경우도 종종 있기 때문에 다툼의 여지가 생길 수 있죠. 이것 때문이 아니라면 굳이 계약서를 쓰지 않아도 상관은 없습니다. 대신 상가 계약 갱신 요구권을 행사하는 것과는 분명한 차이점이 존재하는데요.

바로 임차인만 중도해지 통보를 할 수 있다는 점입니다. 코로나19로 인한 영업제한 조치로 전국의 자영업자들이 고통을 겪었던 탓에 3개월 이상 영업제한을 받아 폐업한 경우에는 중도 해약이 가능한 규정이 있긴 하나, 현재 상황에는 적용이 되지 않기도 하고 원칙적으로 일방적인 중도 해제는 불가능합니다.

 

그런데 묵시적 갱신이 된 상황에서는 임차인이 나가겠다는 의사를 밝힌 날로부터 3개월 뒤가 종료 날짜가 되는데요. 만약 장사가 잘 안된다거나 개인 사정으로 가게 문을 닫아야 하는 경우에는 오히려 유리하다고 볼 수 있겠죠. 반대로 환산보증금을 초과하는 임차인이 자동 갱신이 되어버리면 임대인 쪽에서도 나가라고 할 수 있기 때문에 이 분들은 반드시 상가 계약 갱신 요구권 주장을 해야 합니다.

재계약을 요청하는 방법으로는 만기일 6~1개월 전에 내용증명을 통해 갱신 의사를 밝히는 것을 가장 추천 드립니다. 참고로 내용증명 하나 보내는데 변호사나 법무사 사무실에 의뢰하실 필요는 없습니다. 인터넷에 검색만 해도 보내는 방법과 양식을 쉽게 찾아볼 수 있고, 어떻게 썼느냐가 중요한 게 아니라 유효한 시기에 계약갱신요구권을 주장한 사실을 증명할 수단으로만 쓰이기 때문이죠.

문자나 카톡을 보내는 경우도 많은데 이것도 상대방이 못 봤다고 주장할 여지가 있기 때문에 웬만하면 우체국에 가셔서 내용증명으로 발송하시기 바랍니다.

 

만약 10년이 넘었다거나 5년 보호 대상일 경우에는 해지통보를 받으면 퇴거하셔야 하는데요. 상가 계약 갱신 요구권 행사는 불가능해도 나갈 때 권리금을 회수할 수 있기 때문에 신규세입자를 구하시면 됩니다. 이때 반드시 기억해야 할 점은 만료일 6개월 전에서 만료일까지 사람을 데려와야 법적으로 보호를 받을 수 있다는 것인데요.

이 기간을 준수하지 않고 더 빠르게 주선했다가 거절당하고 나서 이런 사유는 방해 행위 아니냐고 문의를 주시는 분들이 정말 자주 계십니다. 하지만 그게 방해 사유가 맞다 할지라도 주선 기간이 지켜지지 않았다면 임대인을 상대로 법적 책임을 묻는 것 자체가 불가능하기 때문에 꼭 주의하시라고 말씀드리는 것이죠.

또한 주선도 정말 정성껏 하셔야 법정 다툼을 하게 되더라도 입증하기에 훨씬 유리합니다. 법원에서는 우선적으로 임차인이 얼마나 자신의 권리를 보호받기 위해 적극적인 주선을 했는지를 판단하기 때문에 자신이 데려온 사람이 어디에 거주하고 동종업종 경험은 얼마나 되는지, 임대료를 밀리지 않고 잘 낼 수 있는지 등의 정보를 구체적으로 전달하는 것이 중요합니다.

 

상가 계약 갱신 요구권이 있더라도 건물을 공사해야 한다고 나가라 하는 상황이라면 현실적으로 나갈 수밖에 없게 되는 경우도 많죠. 부산에서 카페를 운영하셨던 임차인 N씨도 건물주로부터 리모델링 예정이니 나가달라는 통지를 받아 본 법무법인에 선임되셨는데요.

본 측에서 수회에 걸쳐 권리금회수에 협조를 해달라는 내용증명을 보냈지만 임대인 쪽에서는 같은 이유로 새로운 사람을 받을 수 없고, 대수선을 해야 해서 권리금에 대해 책임도 질 수 없다는 주장을 이어왔죠.

이로 인해 본 측에서 방해 행위로 인한 손해배상 청구소송 제기 예정임을 고지했으며, 같은 주장을 고집해오는 상대방을 상대로 손해배상 청구소송을 제기하게 되었습니다. 그 결과, 2023년 5월 임차인 N씨는 부산지방법원의 승소판결에 따라 권리금 2천 4백만 원을 회수할 수 있었습니다.