상가임대차보호법 묵시적갱신 유리할까 불리할까?

오늘은 타인의 상가에서 영업을 하는 임차인 입장이라면 반드시 알아두어야 할 내용에 대해 다뤄보려고 합니다. 처음 한 두 번은 계약서를 성실히 작성했을지라도 시간이 흐르면서 갱신 요구를 하는 것에 소홀해지는 경우가 많은데요.

대부분은 환산보증금 기준을 넘지 않아서 상가임대차보호법 묵시적갱신 되더라도 문제가 생기지는 않지만, 자신이 주변 시세에 비해 상당히 고액의 임대료를 부담하고 있다거나 상권이 굉장히 좋은 곳에 자리 잡고 있다면 꼭 계산을 해보셔야 합니다. 환산보증금은 (월세*100)+보증금으로 구할 수 있는데, 상가 소재지에 따라 기준 범위가 다릅니다.

예를 들어 서울이라면 9억 원, 과밀억제권역 및 부산이라면 6억 9천만 원 이하에 해당되는지 확인해보면 되는 것인데요. 범위 이하인 분들은 갱신요청 시기인 만료 6개월 전에서 1개월 전 사이에 건물주와 아무런 의사가 오고가지 않았다면 1년 연장되었다고 판단합니다.

 

이때 일반적으로 재계약을 요청해서 기간을 연장하는 것과는 차이가 발생하는데요. 특별한 사정이 없다면 중도해지를 요청할 수 있는 법률 규정은 따로 없으나 상가임대차보호법 묵시적갱신 상황에서는 임차인 측에서만 해지통보가 가능합니다. 임대차 종료 의사를 밝힌 날로부터 3개월 뒤가 퇴거일 및 보증금 반환일자가 되는 것이죠.

여기서 건물주는 해지통보가 불가능하며, 만약 자동으로 1년이 연장된 후 다시 6~1개월 전 사이에 세입자가 재계약 의사를 밝힌다면 정당한 사유 없이는 총 10년까지 보호해주어야 합니다. 그럼 반대로 환산보증금을 초과한다면 어떻게 될까요? 이때는 오히려 임차인이 상당히 난처해집니다.

환산보증금을 초과하는 채로 상가임대차보호법 묵시적갱신이 된다면 기간 약정 없이 연장된 계약으로 판단하는데요. 민법 제635조에 의하면, ‘임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약 해지의 통고를 할 수 있다.’고 규정되어 있습니다. 건물주가 먼저 통보하면 6개월 뒤, 임차인이 먼저 통보하면 1개월 뒤에 종료되죠.

권리금을 회수하고자 한다면 통지를 받자마자 다음 세입자를 구하러 다니면 되지만, 만약 계속 영업할 생각이 있다면 정말 큰일나는 상황이겠죠. 그래서 확실하게 내용증명을 통해서 재계약 의사를 전달하는 것이 가장 안전한 방법이라고 할 수 있겠습니다. 그런데 만약 다른 방법을 통해 상가임대차보호법 갱신 요청을 했으나 상대가 받아들이지 않는다거나, 들은 적이 없다는 식으로 나온다면 어떻게 해야 할까요? 원만한 협의가 이루어지지 않는다면 결국 법대로 해결할 수밖에 없는데, 우선 정확한 권리관계 파악을 위해서 상가전문가에게 계약서 등을 검토 받아 보시는 것을 권유 드립니다.

또한 재건축, 과도한 임대료 인상 등의 이유로 더 이상 영업을 이어가지 않고 다음 세입자를 구하고자 하는 경우도 정말 많은데요. 보통 재계약 과정에 문제가 생기면 권리금회수 과정에도 연달아 트러블이 발생하는 사례가 흔합니다. 원칙적으로는 신규세입자로부터 권리금을 회수해야 하는데, 다음 사람을 들일 수 없다면 임대인이 직접 보상금 명목으로 챙겨주는 게 맞습니다. 하지만 이걸 해주기 싫어서 법적 다툼까지 가게 되는 것이죠.

 

서울 마포구에서 주점 매장을 운영하던 임차인 G씨는 장사 도중에 건물 매매로 인한 명도 요구를 받게 되었는데요. 계속 장사를 하고 싶은데 어떻게 해야 할지 난감했던 G씨는 상가변호사 닷컴에 도움을 요청하셨습니다. 그런데 해당 의뢰인께서는 환산보증금을 초과하는 상태로 상가임대차보호법 묵시적갱신 되어, 실질적으로는 10년 미만이었지만 더 이상 연장 요청을 할 수 없는 상태였죠.

하지만 본 법무법인에서는 권리금 회수 진행을 통해 계약 연장을 유도하는 전략을 세워나갔고, 그 결과 2023년 3월에 임차인 G씨는 임대차기간을 2년 늘리는 조건으로 합의에 성공하게 되었습니다.

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