상가 명도소송 절차 및 기준 알아보려면

건물을 소유하고 있는 분들은 본인이 직접 쓰기 보다는 보통 다른 사람에게 임대를 내주고 장사를 하게끔 하는 경우가 훨씬 많은데요. 그러나 계약을 맺기는 쉽지만 내보내는 과정은 절대 순조롭지 않습니다. 상가임대차보호법에 의해 임차인이 총 10년 동안은 갱신요구권을 주장해올 수 있기 때문에, 10년이 채워지기 전에 건물 매매나 직접 사용 같은 이유로는 내보내기가 정말 어렵습니다.

보통 건물을 매매할 때 공실 조건으로 거래하는 경우가 많아서 기존 세입자들을 정리하고자 하는데요. 하지만 현행법상 매매를 이유로 세입자를 내보낼 수는 없습니다. 자기가 소유한 상가니까 직접 쓴다고 하는 것도 마찬가지이죠. 그럼 상대가 안나가고 10년을 채워서 영업 하겠다 하면 무조건 따를 수밖에 없을까요?

법적으로는 상가 명도소송 절차 진행이 가능한 정당한 사유가 아니기 때문에 임차인을 내보내기 위해 설득시키는 전략을 세우셔야합니다. 그러기 위해서는 권리금 명목의 합의금을 주고 내보내셔야 하는데, 적정 금액을 맞추기 어려워 분쟁이 발생하는 경우도 많아 전문가의 조력이 필요합니다.

 

재건축을 진행할 예정이라며 세입자를 내보내려거나 권리금을 인정할 수 없다고 하는 경우도 조심해야 합니다. 실제로 재건축을 진행할 의사가 있고 그 계획 및 단계가 구체화된 상황이라면 정당한 상황으로 인정받을 가능성이 있으나, 구체적인 계획조차 없이 그냥 조만간 리모델링을 하겠다며 새로운 사람을 들일 수 없다고 하는 것은 방해 행위로 비춰질 가능성이 높습니다.

만약 건물 노후화로 인해 상가 명도소송 절차를 알아보고 계시다면 해지통보 전 전문가에게 검토를 받아보시기 바랍니다. 구체적인 법률 검토를 거치지 않고 세입자의 갱신요구권 및 권리금회수기회를 인정하지 않겠다는 태도를 보이면 오히려 고액의 손해배상 청구소송을 제기당할 수도 있기 때문인데요.

상대방에게 귀책사유가 있는 경우도 정말 기준을 충족하는 것인지 확실하게 확인해보아야 합니다. 보통 임차인의 귀책사유라고 하면 월세 3기 연체가 대표적이며, 건물주의 동의를 구하지 않은 전대차 체결, 불법 증축, 명의 도용 등이 있죠.

 

 

다른 경우는 전문적인 법률 검토를 거쳐서 확인해보아야 하지만 월세 연체 사유는 개인이 충분히 체크해볼 수 있습니다. 예를 들어 월차임이 100만원이라고 가정해본다면, 3개월 치 액수는 300만 원이 되겠죠? 연달아 밀리지 않아도 그동안 안 들어온 돈이 300만 원 이상이라면 귀책사유로 남게 되는 것입니다. 이런 상황이라면 상가 명도소송 절차를 안내 받으실 단계입니다.

다만, 며칠 늦게 낸 경우는 연체로 보지 않고 다음 입금일까지 밀린 경우에만 해당됩니다. 그런데 만약 200만 원이 밀렸던 상태에서 세입자가 미납금을 모두 갚았다가 추가로 100만 원을 연체했다면 어떻게 되는 걸까요? 이때는 2기 연체 상황에서 연체를 모두 해소한 후 1기 연체가 발생한 것이기 때문에 3기 미납으로 볼 수 없습니다.

하지만 이미 3기 이상 밀린 뒤에는 전액을 갚더라도 귀책사유가 사라지지 않는데요. 다소 헷갈리는 내용이긴 하지만 통보 시점에 상대가 갚아야 할 금액이 3개월 치 이상이라면 당장 계약해지 효력이 발생합니다. 그런데 만약 현재는 일부라도 갚아서 그 미만으로 남아있는 경우에는 ‘계약갱신 거절’만 가능하죠. 상가 명도소송 절차 알아보고 계시다면 이 둘의 차이를 알아두시기 바랍니다.

 

본 법무법인에 사건을 의뢰해주셨던 임대인 K씨는 한 임차인과 5년이라는 장기계약을 체결한 상황에서 임대차를 시작한지 약 1년밖에 되지 않은 시점에 6기 미납이 발생하고 말았는데요. 이미 남아있는 보증금이 없는 상황이었지만 상가변호사 닷컴을 찾아주셨을 때 상대가 미납액을 갚지 않은 상황이어서 즉시 해지통보가 가능했죠.

하지만 통지 이후에도 상대방은 상가를 반환하지 않았고, 결국 상가 명도소송 절차 진행에 착수하게 되었는데요. 소송 이후 약 6개월 만인 2022년 12월 7일, 수원지방법원은 임대인 K씨에게 상가를 반환 받음과 동시에 소송비용은 임차인 측이 전액 부담한다는 내용으로 승소를 판시했습니다.

해당 의뢰인은 뒤늦게나마 현명한 선택을 했기에 상가의 점유를 안전하게 회복할 수 있었지만, 만료일까지 3년이나 더 남은 상황이었기에 자칫하면 엄청난 손해를 감수해야 했을 수도 있었습니다. 비슷한 문제를 겪고 계시다면 늦기 전에 상가전문변호사에게 도움을 요청하시기 바랍니다.