상가 월세 계약기간 갱신 어려울 때에는

현행 상가임대차보호법에 의하면 영업을 하는 임차인은 총 10년까지 상가 월세 계약기간 연장을 할 수 있는데요. 하지만 임대인의 사정도 있기 마련이기 때문에 누구나 안정적으로 10년 동안 장사를 할 수 있는 환경은 아닐 것입니다. 또한 임대차 분쟁이 생각보다 애매한 요소가 많기 때문에 성공 결과를 쉽게 단정 짓기가 어렵습니다.

누구 한 쪽이 잘못을 저지른 상황이 아니라 각자의 권리 주장이 충돌하여 일어난 분쟁이기 때문에 쟁점을 제대로 파악하고 전략을 세우는 단계가 무척이나 중요하죠. 일단 본인이 언제 어떻게 권리를 주장할 수 있는지 절차와 원칙을 알아두시는 것이 먼저인데요. 계약갱신요구권은 임대차 종료 6개월 전에서 1개월 전 사이에 건물주에게 의사를 전달하시면 됩니다.

이때 전달 방식으로 가장 추천 드리는 것은 내용증명인데요. ‘갱신을 요청합니다.’라는 내용이 담기도록 작성해서 보내시면 됩니다. 전문적으로 작성하지 않아도 되는 이유는 그 안에 있는 내용대로 효력이 발생하는 것이 아니라 유효한 시기에 상가 월세 계약기간 연장을 요구했다는 사실을 증명할 수 있는 수단으로만 쓰이기 때문이죠.

 

전화 또는 직접 만나서 대화로 얘기해도 되지만, 보통 이때 녹음을 해두는 경우는 거의 없기 때문에 추후 문제가 생기더라도 본인이 재계약을 요구했다는 사실을 증명하지 못하게 될 수 있습니다. 어쨌든 이렇게 확실하게 요청을 했다면 건물주는 정당한 이유 없이 세입자의 요구를 거절할 수 없습니다.

만약 10년 이상 장사를 해온 경우 등 갱신요구권이 없어서 퇴거해야 하는 상황이라면 법적으로 상가 월세 계약기간을 늘릴 수 있는 방법은 없기 때문에 나가야 하는 것은 맞습니다. 다만 권리금은 얼마나 운영했는지에 관계없이 주장이 가능하기 때문에 꼭 챙겨서 나가시는 것이 좋은데요. 권리금회수 보호기간은 종료일 6개월 전부터 종료일까지이기 때문에 반드시 기한 내로 신규임차인을 주선하셔야 합니다.

하지만 이 과정마저 방해를 받는 경우도 굉장히 빈번하게 일어나고 있는데요. 새로 데려온 사람이 운영할 업종이 마음에 안 든다든지, 월세를 크게 인상 해야겠다 거나 자신이 직접 사용할 계획이니까 그냥 나가라고 하는 상황 등등 방해 사유는 다양합니다. 따라서 조금이라도 방해가 예상된다면 상가 월세 계약기간 끝나기 6개월 전부터 준비를 하시는 것이 좋습니다.

 

만약 보호기간 내 임대인의 방해 행위가 일어났고, 그로 인해 체결된 권리금계약이 무산되었다면 그에 따른 손해배상 책임을 물을 수 있는데요. 하지만 권리금소송의 경향이 점점 어려워지고 있는 추세이고, 특히 재건축을 진행하는 상황에서 임대인의 손을 들어준 판례도 존재하기 때문에 소송을 하면 무조건 받을 수 있다는 안일한 생각은 하지 않는 편이 좋습니다.

성공 가능성을 높이기 위해서는 딱 한 번 임대인이 대놓고 거절했다는 결정적인 사실 하나보다는, 몇 개월 간 일관된 태도로 3~4번 이상 거절당한 사실이 있는 것이 더 유리합니다. 또한 이에 앞서 임차인이 먼저 적극적으로 권리금회수에 대한 협조를 요청하는 것이 필수인데요.

이 과정을 일반인 혼자서 할 수 있다고 생각하시는 분들도 계신데, 물론 혼자서도 대응할 수 있다면 하셔도 됩니다. 하지만 변호사를 선임한 상대방을 일반인 혼자서 대응하며 이기기란 정말 힘들기 때문에, 보다 효율적이고 안전한 진행을 위해서는 상가전문가와 함께하시는 편이 안정적이라고 할 수 있겠죠.

 

경북 소재의 한 지역에서 식당 영업을 해오던 임차인 S씨의 사연을 소개해드리도록 하겠습니다. S씨는 장사를 하는 데에 있어서 임대인의 누수 방치 및 동의 없는 주차장 공사 등등으로 인해 지속적으로 영업에 지장이 생겼고, 결정적으로는 건물 노화를 사유로 나가달라는 해지통보를 받게 되었는데요. 상가 월세 계약기간 10년 미만이었기에 더 장사를 할 수 있었지만, S씨는 영업 가치를 회수하고 퇴거하기로 결심합니다.

개인적으로는 절대 해결하기 힘들다고 생각한 S씨는 상가변호사 닷컴을 법률대리인으로 선임했습니다. 본 법무법인에서 면밀한 검토를 거친 결과, 상대방이 주장하는 건물 노화는 상가임대차보호법 상 정당한 재건축 유형에 해당되지 않는다는 것으로 결론을 내렸는데요.

임대인 측의 주장이 방해에 해당된다는 점을 법리적인 근거에 의해 주장해나가며 권리금 손해배상 청구소송을 제기했고, 상대방도 명도소송으로 대응해왔습니다. 점점 본인의 불리함을 깨달은 임대인 측은 판결이 나기 전 합의를 요청해왔고, 2022년 12월 임차인 S씨는 보증금 및 권리금 2천만 원을 지급받기로 하며 합의를 받아들이게 되었습니다.