상가 임대차보호법 10년소급적용 기준 알아보기

가장 문의를 많이 받는 내용 중 하나가 2018년 10월에 개정된 갱신요구권 기간에 관한 것인데요. 이때 최장 5년이던 종전의 법이 10년까지로 늘어난 사실은 거의 모든 임차인들이 알고 계십니다. 하지만 본인에게 적용이 되는 것인지, 적용이 되는 건 알겠는데 언제를 상가 임대차보호법 10년소급적용 기준일로 봐야할지 헷갈려하시는 경우가 많습니다.

일단 이런 고민이 있는 경우 개정일인 2018.10.16. 이전에 첫 계약을 체결하셨을 텐데요. 복잡하게 생각할 것 없이 이 개정일자 이후로 ‘갱신’된 적이 있는지만 확인하시면 됩니다. 이때 갱신이라는 것이 꼭 재계약서를 작성해야만 해당되는 것이 아니라, 문자 통지나 서로 암묵적으로 동의하는 묵시적 갱신도 해당이 됩니다.

어떤 형태로든 재계약 이력이 있다면 상가 임대차보호법 10년 보호 대상이 되는 것인데, 본인이 처음 상가를 인도받은 날이 기준이 됩니다. 만약 중간에 건물주가 변경되었더라도 새롭게 적용되는 것이 아니며, 임차인 명의를 가족으로 바꾸는 경우도 마찬가지이죠. 명의를 바꾸더라도 실질 운영자가 같거나 가족이 운영할 경우에는 동일 인물로 볼 가능성이 아주 높습니다.

 

앞서 묵시적 갱신이 된 것도 연장이 된 것으로 판단한다고 말씀드렸는데요. 이때 환산보증금 초과 여부에 따라서 갱신요구권 행사가 불가능한 분들도 있기 때문에 반드시 초기에 체크해보셔야 할 부분입니다. 가장 많은 상가가 분포한 서울시의 기준으로 설명 드리자면 서울의 환산보증금 범위는 9억 원 이하인데요. 본인의 월세에 100을 곱한 뒤 보증금과 더한 금액이 이 범위를 넘는지만 보시면 됩니다.

본인의 영업 소재지가 서울 외 지역이라면 따로 지역 기준을 참고하시어 확인해보시기 바랍니다. 범위를 넘어서지 않는다면 갱신 기한인 만료 6~1개월 전 사이에 서로 아무런 말없이 연장되었더라도 1년씩 늘어나는 것으로 판단합니다. 환산보증금만 초과하지 않는다는 가정 하에는 계속 묵시적으로 연장되게 냅둬도 상가 임대차보호법 10년이 도래할 때 까지는 영업을 지속할 수 있습니다.

그런데, 초과하는 임차인이라면 절대 자동 연장이 되도록 내버려 두시면 안 됩니다. 이 경우에는 2년, 3년 밖에 영업을 하지 않았더라도 묵시적 갱신이 되는 시점부터 계약갱신요구권이 소멸되는 것으로 보기 때문인데요. 기간이 정해지지 않은 민법상 묵시적 갱신은 갱신요구권이 발생할 여지가 없다는 대법원의 판례가 존재합니다.

 

만약 상가 임대차보호법 10년 미만에 해당되지만, 환산보증금을 넘는 상태에서 묵시적 연장이 되어버렸다면? 건물주 측에서 중도해지를 통보할 수 있게 되며 통보받은 날을 기준으로 6개월 뒤에 계약이 종료됩니다. 그렇기 때문에 사실상 초과세입자는 재계약을 요청하지 않으면 갱신요구권이 의미가 없는 것이죠.

하지만 그냥 나가야 하는 것은 아니고 권리금을 회수하시면 됩니다. 10년이 넘어서 연장이 불가능한 분들도 마찬가지이죠. 영업을 지속할 수 없다고 해서 빈손으로 나가야 하는 것은 아니기 때문에 계약 만료일로부터 6개월 전~만료일 내로 신규임차인이 될 사람을 찾아 건물주에게 주선하면 됩니다.

기간에 맞춰서 새로운 사람을 제대로 주선했다면, 임대인은 정당한 사유 없이는 신규계약 체결을 거절할 수 없습니다. 만약 리모델링이나 매매 등의 계획이 있어서 다음 임차인을 받을 수 없는 상황이라면 합의금을 지급하는 방법으로라도 권리금회수기회를 보호해줄 의무가 있으며, 이를 어겼다면 손해배상 책임을 물을 수 있습니다.

 

서울의 한 지역에서 편의점을 운영하던 임차인 K씨는 건물이 매매된 이후 새로운 임대인으로부터 리모델링을 이유로 나가달라는 통보를 받게 되었는데요. 상가 임대차보호법 10년소급적용을 하더라도 이미 총 10년이 넘은 기간 동안 장사를 해왔기에 나가야하는 상황임은 어쩔 수가 없었지만, 문제는 권리금에 대한 건물주의 협조가 이루어지지 않았죠.

이 문제를 해결하기 위해 K씨는 상가변호사 닷컴에 도움을 요청했고, 본 측에서는 수차례 영업가치 회수에 대한 협조를 요구하며 손해배상 대응에 관한 입장을 밝혔습니다. 상대방의 명도소송에 본 측에서는 권리금 손해배상 청구소송을 반소로 제기하게 되었고 치열한 대립 끝에 2022년 12월, 서울남부지방법원으로부터 권리금 1억 5,990만원(청구한 금액 전액 인정)을 지급받으라는 승소 판결을 받아낼 수 있었습니다.

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