환산보증금 계산 초과한다면 꼭 알아야합니다

매번 재계약서를 작성하기도 번거로워서 말없이 연장해오는 분들이 정말 많습니다. 실제로 문의를 주시는 분들 중 절반이상은 마지막 갱신일 이후로 묵시적으로 연장되신 분들이죠. 특별히 조건을 변경한다거나 별다른 이유가 없다면 종전의 임대차와 동일한 조건으로 영업을 지속하셔도 괜찮습니다.

하지만, 이렇게 말없이 이어가는 과정이 치명적으로 작용하는 임차인도 있기 때문에 꼭 환산보증금 계산을 해보셔야 하는데요. 보통 상권이 정말 좋은 곳이거나 주변시세에 비해 훨씬 높은 임대료를 부담하고 있지 않은 이상은 지역 기준범위 이내에 해당이 됩니다. 그래서 만료일 6~1개월 전 건물주와 서로 아무런 말없이 지속하더라도 1년씩 늘어나는 것으로 간주하죠.

이렇게 되면 오히려 임차인 측에서는 중도에 해지통보를 할 수 있기 때문에 더 유리하다고 볼 수 있습니다. 원칙적으로 중도해지는 불가능한데, 자동 갱신 상황에서는 세입자가 통보한 후 3개월 뒤에 종료되기 때문인데요. 하지만 환산보증금 계산 초과하는 세입자는 이렇게 년 단위로 늘어나는 것이 아니라 기간의 정함 없이 늘어납니다.

 

무제한인 것과는 개념을 다르게 보셔야 하는 것이, 만료일을 특정할 수 없기 때문에 건물주 쪽에서도 언제든지 나가라는 통보를 해올 수 있습니다. 통보를 받았다면 6개월 뒤에 나가야 하고, 세입자 측에서 통지하면 1개월 뒤에 임대차가 종료되죠. 상가 임차인이라면 상가임대차보호법 10년 보호에 대해 들어보셨을 텐데요.

자동 갱신 상황에서도 10년 보호를 적용하지만, 환산보증금 계산 시 초과하는 경우에는 단 1, 2년 밖에 영업하지 않았더라도 묵시적 연장이 되는 순간 10년 계약갱신요구권은 아무 소용도 없게 됩니다. 따라서 단기간밖에 장사를 하지 않았는데도 건물주가 나가라면 나가야하는 억울한 상황을 방지하려면 갱신요청 시기를 잘 지켜서 확실하게 의사를 전달하셔야 합니다.

갱신 요구는 만료일로부터 6개월 전에서 1개월 전 사이에 영업을 지속하고 싶다는 의사를 임대인에게 전달하시면 되는데요. 전달 방식은 특별히 정해진 것은 없지만 혹시 모를 분쟁에 대비해서 입증이 가능한 수단을 이용하시는 것이 좋습니다. 가장 확실한 수단은 내용증명으로 통지를 하는 것인데요.

 

한 번도 써보지 않아서 법무사에게 맡겨야 할지 걱정을 많이 하시곤 하는데, 그냥 재계약을 요청했다는 사실 자체를 증명하는 수단이기 때문에 핵심 내용만 담겨있다면 어떻게 작성하시든 문제가 없습니다. 인터넷에 검색해보시면 어떤 틀로 작성해야 하는지, 보내는 방법까지 친절히 나와 있으니 참고해보시기 바랍니다.

10년이 넘었거나 자동으로 연장된 환산보증금 계산 초과 세입자의 공통점은 무엇일까요? 바로 계약갱신요구권을 행사할 수 없다는 것이죠. 이런 경우에 갱신 거절을 당했다면 남아있는 최선책은 권리금회수입니다. 권리금은 만료일로부터 6개월 전에서 종료일자까지를 보호기간으로 규정하고 있는데요.

초과 세입자는 약정 없이 늘어나서 종료날짜를 파악할 수 없다고 하더라도 임대인에게 통보를 받은 날로부터 6개월 뒤를 종료되는 날로 보면 되겠죠. 이 기간 안에 다음 임차인이 될 사람을 구해서 적극적으로 주선하시면 됩니다. 하지만 이때 건물을 판다거나 신축을 하겠다거나, 소유주 본인이 사용하겠다는 등 새로운 사람을 구할 수 없는 상황이라면 건물주가 직접 보상금을 지급하는 방법으로라도 보호를 해주어야 하는데요. 도저히 협의가 되지 않는다면 결국 상가변호사를 통해 법적으로 보호받을 수밖에 없겠죠.

 

서울 마포구 지역에서 주점을 운영하던 임차인 G씨도 환산보증금 계산 시 기준금액을 초과하는 분이셨는데요. 가게를 운영한지 10년 미만이었지만 처음 작성한 계약서 이후로 별도의 요청 없이 자동 갱신된 상태셨죠. 이 상황에서 건물주로부터 계약해지 통지를 받은 G씨는 상가변호사 닷컴에 도움을 요청하셨습니다.

장사가 매우 잘되는 곳이었지만 계약갱신 주장이 불가한 상황이었기에 본 측에서는 권리금 회수를 기반으로 기간 연장을 이끌어내도록 업무 대리에 나섰는데요. 결국 고액의 손해배상 책임을 느낀 건물주가 협조 의사를 보이며 2023년 3월, 임차인 G씨는 재계약이 불가능한 상태에서 2년 기간 연장에 성공하게 되었습니다.

이 과정에서 의뢰인의 희망으로 임대료를 일부 조정하여 재계약을 진행했는데요. 해당 의뢰인과 비슷한 조건 및 상황에 처했다면 주저 없이 도움을 청하시기 바랍니다.