상가 임대차 계약서 특약사항 어디까지 효력 인정될까?

1. 무조건 약정한 내용에 따라야 할까?

처음 건물주와 임대차 관계를 맺을 때 계약기간, 보증금 및 월세에 대해 협의를 하게 되죠. 그런데 많은 임차인 분들께서 상가 임대차 계약서 특약사항에 관한 사항은 갱신할 때가 돼서야 걱정하는 문의를 종종 주시곤 합니다. 임대차체결 당시에는 서류상 ‘권리금을 인정하지 않는다.’ 혹은 ‘재건축을 진행하면 즉시 명도한다.’와 같은 문구가 있더라도 큰 문제가 없을 것이라 생각하거나 일단 영업을 시작하고 싶은 마음에 체결하고 보는 경우도 있죠.

일단 위와 같은 조항은 모르고 체결했더라도 임차인에게 일방적으로 불리한 내용이기 때문에 상가임대차보호법 강행규정에 위반되어 효력이 없습니다. 다만, 아무리 법에서 이를 제지한다고 하더라도 본인이 이 사실을 모르고 있거나 제대로 법적 대응에 나서지 못한다면 결국 건물주 측의 주장대로 상황이 흘러가게 될 가능성이 높습니다.

그렇기에 이러한 불리한 조항을 무효로 주장하기 위해서는 반드시 상가 전문가에게 사전 검토를 받고 대응 전략을 함께 세우셔야 합니다. 특히 상대방 측에서 상가 임대차 계약서 특약사항 주장 및 명도소송 제기를 통보하거나 이미 소장을 받은 상황이라면 신속하게 법률 검토를 받아보시기 바랍니다.

 

2. 어떤 권리가 있기에?

위에서 언급한 문구는 임차인에게 일방적으로 불리한 내용이기에 효력이 없다고 말씀드렸었는데, 불리한 내용의 기준은 보통 상가 임차인이라면 누구나 보호받을 수 있는 계약갱신요구권과 권리금회수기회를 뜻합니다. 이 두 가지는 환산보증금 기준을 초과하든 초과하지 않든, 특별히 귀책사유만 없다면 기본적으로 보호되는 항목이기에 이 권리를 제한하는 내용은 효력이 없다고 판단하는 것이죠.

단, 상가 임대차 계약서 특약사항 내에서 원상회복과 관련한 내용은 강행규정 위반이 적용되지 않으니 당사자 간 약정대로 이행하셔야 합니다. 그렇다면 두 가지 권리에 대해 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 먼저 계약갱신요구권은 2018년 10월 16일을 기준으로 개정되어, 총 영업기간을 10년 동안 주장할 수 있는 권리를 뜻합니다.

법 개정일 이전에 체결했더라도 이날 이후로 재계약 한 사실이 있다면 총 10년까지 연장을 할 수 있습니다. 그런데 법 개정일 이전에 한 번에 5년을 약정한 계약에 대해서는 10년 보호를 적용할 수 없기 때문에 만약 이 케이스에 해당하는 상황이라면 만료일이 끝나기 전에 본 사무소로 문의하시기 바랍니다.

 

 

3. 갱신요구권 없어도 끝난게 아니다!

5년 적용을 받는 세입자는 5년, 대부분 10년을 적용 받는 분들은 10년 이상이 되면 더 이상 계약갱신 주장이 불가합니다. 이때는 권리금회수를 주장할 수 있는데요. 만료되기 6개월 전에서 종료일까지만 보호받기 때문에 기간이 끝나기 전에 신규임차인을 건물주에게 주선하셔야 합니다.

이들끼리 신규 계약이 체결돼야 현재 세입자가 새로운 양수인으로부터 권리금을 회수할 수 있습니다. 그런데, 건물 소유주가 상가 임대차 계약서 특약사항을 내세우거나 리모델링이나 재건축 혹은 본인이 사용할 계획이라며 새로운 사람을 들일 수 없다고 거절한다면 이대로 나가야 할까요?

재건축의 경우에는 정당성 여부를 꼼꼼하게 따져보아야 하지만 일단 사전 고지(최초 임대차 당시에 구체적으로)를 하지 않은 개인 필요에 의한 리모델링은 정당한 거절 사유가 되지 못합니다. 본인 사용도 마찬가지죠. 이런 상황에서는 건물 소유주가 세입자에게 권리금 조의 합의금을 지급하겠다는 식으로 서로 타협해야 합니다. 만약 빈손으로 나가라고 한다면 전문가의 검토 아래 손해배상 청구 진행이 가능합니다.

 

4. 빠른 대응만이 살길

서울 마포구에서 고시원을 운영해오던 임차인 C씨는 첫 계약 당시 임대인과 제소전화해조서를 체결했었습니다. 영업 기간이 몇 년 지나지도 않은 상황에서 상가를 비워달라는 통지를 받은 C씨는 당황스러운 마음에 본 법무법인에 도움을 요청하셨습니다.

본 측은 임차인의 정당한 권리를 주장하며 갱신을 요청했으나, 임대인 측에서는 제소전화해조서를 근거로 강제집행을 신청했는데요. 이에 본 측도 서둘러서 강제집행정지 신청을 했고, 양측 간 서로 물러남이 없는 팽팽한 싸움이 이어졌습니다.

최종적으로 2022년 8월에 3심 승소판결을 받았으나 상대방 측은 바로 상고장을 제출했고, 그렇게 이어진 마지막 싸움의 결과 역시 2022년 11월 17일자로 대법원은 재상고심에 대해 임차인 C씨의 전부승소를 판결했습니다.

오늘 내용과 비슷하게 상가 임대차 계약서 특약사항 이유로 부당한 요구를 받았다면 즉시 상가 전문가에게 자문을 받아보시기 바랍니다.