상가 임대보증금 반환 원만한 해결이 어렵다면

1. 분쟁이 발생했다면 우선 봐야 할 것은?

다른 사람의 상가건물에서 영업을 하려면 그 공간을 약정한 기간 동안 임차하는 담보로 보증금을 지급하게 됩니다. 만약 임차인이 월세를 미납하거나 원상회복의 책임이 있다면 그만큼 공제해서 돌려받게 되는 것이죠. 아무래도 상가 임대보증금 반환에 대해 맡겨놓은 돈이라는 인식이 강해서 다른 분쟁 상황보다 어떻게 대처를 할지 혼란스러워 하는 분들이 많이 계신데요.

담보로 맡겨놓은 돈을 돌려받지 못하는 가장 큰 이유는 바로 원상회복에 있는 경우가 많습니다. 임대인과 임차인이 서로 생각하는 원상의 기준이 다르기 때문에 임대인 측은 어디까지 철거해라 요구하고 임차인은 그걸 왜 내가 해야 하냐는 식으로 서로 책임을 묻게 되는 상황이 발생하죠.

모든 임대차 분쟁이 그렇듯 당사자 간 이견이 발생했을 때 가장 우선적으로 검토해야 할 것은 바로 임대차계약서입니다. 계약서 내에 기재된 문구를 토대로 판단을 하게 되는데, 만약 일반적으로 ‘계약 만료 시 원상회복 한다.’라고만 적혀있다면 그냥 처음 임차할 당시의 모습으로 복구를 하시면 됩니다.

 

2. 계약서 내용에 따라 책임범위가 다르다

임대차 계약서 내 원상복구에 관한 내용이 아예 없거나 그냥 ‘원상회복 한다.’ 정도만 기재되어 있다면 본인이 설치한 시설에 대해서만 철거 의무를 부담하는데요. 특약사항에 ‘공실 상태로 철거한다.’는 등 철거의 범위를 명시한 경우라면 그 문구대로 철거를 진행하고 상가 임대보증금 반환 받으시면 됩니다.

만약 공실 상태로 철거해야 한다는 내용이 있다면 본인이 설치하지 않은 시설에 대해서도 철거 의무가 부여되는 것이라고 생각하시면 됩니다. 특약사항에 기재된 조항은 상가임대차보호법 강행규정에 위배되는 내용이 아니라면 당사자 간의 약속이 우선이 됩니다. 권리금을 주장할 수 없다거나 신축 진행 시 상가를 반환하라는 등 임차인에게 전적으로 불리한 내용이 아니라면 임의규정에 따라야 하는 것이죠.

또한 계약 체결 당시 신규임대차계약이 아닌 기존 임차인을 승계하는 계약으로 체결했다면 원상회복의 책임을 져야할 가능성이 있습니다. 계약서 내에 ‘승계’라는 단어가 들어가 있다면 이전 임차인의 지위를 그대로 물려받게 되는 것이므로, 최초일자뿐만 아니라 다른 여러 가지 내용도 물려받는 것이라고 보면 됩니다. 만약 상가 임대보증금 반환 분쟁이 생겼다면 우선 상가 전문가에게 계약서를 검토 받아 보시는 것이 중요합니다.

 

3. 책임에서 벗어난 요구를 받았다면

임대인 측에서 여기까지만 철거해주면 해주겠다고 요구했을 때, 그냥 조금만 더 철거해주고 빨리 나오려는 생각에 이 부탁을 들어주게 되면 오히려 상황이 더 골치 아파질 수 있습니다. 본인의 책임 범위에서 벗어난 곳까지 공사를 진행하게 됐을 때, 만약 임대인이 그래도 상가 임대보증금 반환을 하지 않는다면 이미 시간과 비용 면에서 임차인이 손해를 보게 되는 것입니다.

빨리 돈을 받고 나가서 다른 곳에서 영업을 시작하든 뭘 해야 할 텐데, 추가적인 소송을 제기하게 된다면 그것만큼 억울한 일이 없겠죠. 그래서 애초에 임차인 본인이 원래 철거하기로 한 부분에 관해서만 원상회복 의무를 이행하시고, 그 외에 임대인이 추가적으로 부당한 요구를 해올 경우에는 상가 전문가에게 조언을 받으시는 것이 현명한 판단이라고 볼 수 있습니다.

원칙적으로 상가 임대보증금 반환 그리고 건물의 인도는 서로 동시에 이루어지는 것이 맞습니다. 하지만 건물을 반환했음에도 시설물 철거 등의 이유로 받아야 할 돈을 받지 못하는 상황이 지속된다면, 임대인의 요구를 수용하는 것이 아니라 전문가에게 법률적인 검토를 받아 최대한 빠르게 돈을 받아낼 수 있도록 대응에 나서야 합니다.

 

4. 임대인의 무리한 원상회복 요구.. 어떻게 해결했을까?

서울 강남 소재의 한 상가건물에서 한복매장을 운영해오던 임차인 M씨는 계약기간 만료 이후 원상회복을 한 뒤 임대인에게 건물을 인도했습니다. 그런데 임대인은 추가적인 작업을 요구했고, 이 요구를 수용한 M씨는 다시 원상회복을 완료했는데요.

하지만 임대인은 이쯤에서 만족하지 못하고 더 추가적인 철거를 원했고, 작업을 하지 않으면 남은 보증금을 모두 돌려줄 수 없다며 일부 금액만 돌려주었습니다. 이에 쉽게 해결될 문제가 아니라고 생각한 임차인 M씨는 본 법무법인을 찾아오셨습니다.

본 측은 M씨를 대리하여 임대인이 정당하지 못한 요구로 부당이득을 얻은 점을 적극적으로 주장하며 상가 임대보증금 반환 소송을 제기했습니다. 그 결과, 2022년 8월 26일 서울중앙지방법원은 임대인이 돌려주지 않은 나머지 금액에 대해서도 임차인 M씨에게 지급하라는 결정을 내리며 총 4천 2백만 원의 보증금을 돌려받을 수 있었습니다.

이처럼 원상회복에 관한 다툼이 해결되지 않는다면 전문가에게 법률 검토를 받아보는 것이 해결 방안이 될 수 있습니다.