월세 증액 재계약 무조건 받아들여서는 안 됩니다

1. 갱신할 때 법의 보호를 받을 수 있을까?

처음 상가임대차 계약을 맺을 당시에는 서로 합의된 임대료 조건으로 시작하게 되죠. 보통 2년 정도로 체결하는 경우가 많아 갱신할 시기가 다가오면 임차인은 특별한 사유가 없다면 영업을 연장하고 싶어 합니다. 그런데 이때 꼭 월세 증액 재계약으로 이루어지는 경우가 대부분인데요.

아무래도 주변시세나 오른 물가를 반영해서 어느 정도 올리는 것이 맞기는 한데, 문제는 일부 임대인들이 상당히 무리한 조건의 임대료 인상을 요구한다는 것이죠. 그래서 상가임대차보호법의 적용을 받는 임차인이라면 연 5%까지만 인상할 수 있도록 제한을 걸어두고 있습니다.

다만, 장사를 하는 임차인이라고 해서 모두가 월세를 5%까지만 올릴 수 있다는 것이 아닌데요. 해당 조항의 적용을 받으려면 우선 환산보증금 기준을 초과하지 않아야 하고, 계약갱신요구권 주장이 가능해야 합니다. 환산보증금 계산에 관해서는 이전 포스팅에서 여러 번 언급했기 때문에 오늘은 생략하도록 하겠습니다. 

 

2. 이런 경우, 임대료 인상 제한이 없습니다

계약갱신요구권은 2018. 10. 16 이후로 최초 또는 갱신된 임대차라면 모두 10년 보호를 적용 받습니다. 단, 본인이 최초로 영업한 날로부터 10년을 초과할 경우에는 더 이상 법적으로 갱신을 주장할 수 없게 되어 임대인 측에서 월세 증액 재계약 시 임대료를 크게 올려달라고 해도 문제가 되지 않습니다.

그리고 아직 10년이 채워지지는 않았으나 환산보증금을 초과하는 상가라면 별도의 제한이 없기 때문에 5%가 넘도록 임대료 인상 요구를 받더라도 법적인 문제가 없죠. 다만 갱신요구권이 있기 때문에 임차인이 인상 요구를 거절했다고 해서 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 근거로 인정되는 것은 아닙니다.

하지만 법에서 보호를 하고 있다하더라도 임차인 쪽에서 임대료 조건을 받아들이지 않을 경우 임대인은 갱신을 받아주지 않겠다고 나올 것이고, 이렇게 되면 결국 법적으로 해결하는 수밖에는 없습니다. 상가 전문가와 함께 임대인의 월세 증액 재계약 요구가 부적절함을 입증하며 자신의 권리를 지켜내야 합니다.

 

 

3. 10년 넘게 운영한 상태에서 인상 요구 받았다면

임대차 기간이 10년이 넘었다면 더 이상 법적으로 계약갱신을 주장할 수 없게 됩니다. 오직 합의로만 연장을 할 수가 있는데, 임대인 측에서 이 점을 이용해 무리한 임대료 인상 요구를 해오는 경우가 종종 있습니다. 이 요구를 받아들이게 되면 당장 영업 기간은 연장할 수 있더라도 장사가 잘 되지 않을 때, 그리고 권리금을 회수하려고 할 때 상당한 곤욕을 치를 수도 있습니다.

장사가 정말 잘 되는 상가가 아니라면 임대인으로부터 무리한 월세 증액 재계약 요구를 받았을 때 전문가를 통해 권리금 회수를 진행하셔야 합니다. 만약 권리금을 주장했을 때 임대인이 제시한 신규계약 조건을 받아들이겠다는 신규임차인이 나타난다면 정말 다행이지만, 대체로 부담스러운 임대료 조건을 보고 상가에 들어오고 싶어 하는 사람은 거의 없죠.

합의 하에 월세를 크게 올려주게 되면 나중에 ‘임대인이 월세를 높여놔서 신규임차인이 구해지지 않는다.’라고 주장을 해도 손해배상 청구를 진행할 수 없습니다. 또한 신규임차인에게도 부담스러운 임대료를 제시해서 거래가 파기될 가능성이 높기 때문에 반드시 경험이 많은 상가 전문가와 함께 대응해야 합니다.

 

4. 임대인의 무리한 인상 요구에 대처한 실제 후기

서울 영등포구의 한 상가에서 음식점을 운영해오던 임차인 C씨의 실제 사례를 만나보도록 하겠습니다. C씨는 임대인으로부터 계약을 갱신하는 조건으로 기존 임대료의 3배가 넘는 고액을 요구받았는데요. 이런 조건으로는 새로운 임차인을 구하기도 어렵겠다는 생각이 든 C씨는 본 법무법인을 법률대리인으로 선임했습니다.

본 법무법인은 임대인의 과도한 월세 증액 재계약 요구에 대응하며 권리금 회수를 위한 업무를 진행했고, 관련 입증 자료를 수집한 뒤 권리금 손해배상 소송을 제기했습니다. 그 결과, 2022년 11월 9일 서울중앙지방법원은 임차인 C씨에게 권리금 4천만 원과 보증금 전액을 지급받으라는 승소 판결을 내렸습니다.

이처럼 본인의 권리를 침해당할 위기를 느꼈다면 신속하게 상가 전문가에게 도움을 요청하시는 것이 가장 베스트입니다. 관련 고민이 있다면 업무시간 안에 사무실로 전화 바랍니다.