상가 임대차 권리금 보호 침해당할 위기라면!

1. 가장 우선적으로 알아야 할 것은

상가에서 영업을 할 때 계약기간을 갱신하는 것과 반대로 종료를 전제로 할 때에는 권리금 회수를 하죠. 신규임차인과의 거래가 원만하게 성사되면 정말 다행이지만 생각보다 많은 임차인들이 임대인의 반대 혹은 방해로 인해 본인의 상가 임대차 권리금 보호를 침해받고 있습니다.

하지만 임대인의 잘잘못을 따지기 전에 먼저 임차인이 영업가치 회수를 위한 노력을 제대로 했는지 따져보는 것이 맞습니다. 이를 알기 위해서는 보호기간을 먼저 확인해야 하는데, 본인의 계약 만료일로부터 6개월 전에서 만료일 내에 가게를 양도받을 신규임차인을 구해야 합니다.

그리고 이 기한 내에 신규임차인과 양도양수 계약을 체결한 후 임대인에게 소개하면 되는 것이죠. 과정은 간단해보이지만 생각보다 임대인의 까다로운 요구나 다양한 사유로 인해 양도양수 계약까지 맺었더라도 파기되어 상가 임대차 권리금 보호를 침해받는 상황이 빈번하게 발생하고 있습니다. 이런 상황이 본인에게 생길 것 같다면 신속히 전문가에게 현 상황을 검토 받아 대응에 나서야 합니다.

 

2. 주선은 ‘제대로‘ 해야 한다!

단순히 신규임차인을 구해서 소개한 사실 자체만으로는 주선을 적극적으로 했다고 볼 수 없습니다. 가장 기본이라고 할 수 있는 임대료를 밀리지 않고 지급할 자력이 있는지, 운영했던 업종 경력, 다년간 계약 관계를 유지할 수 있을 만큼 신용이 있는 사람인지 등 새로운 임차인에 대한 정보를 구체적으로 임대인에게 알려야 합니다.

다시 정리하자면 첫 번째는 보호 기간 내에 신규임차인을 주선해야 한다는 것이고, 두 번째는 제대로 적극적인 주선 행위를 하는 것입니다. 이 두 조건을 모두 충족했으나 임대인의 정당하지 못한 사유로 인해 양도양수 계약이 파기된 것이라면, 임차인은 손해배상 청구를 통해 상가 임대차 권리금 보호 받기 가능합니다.

손해배상 청구를 위한 입증은 아주 객관적이고 구체적으로 이루어져야 하기 때문에, 임대인의 방해가 예상된다면 가장 좋은 방법은 애초에 신규임차인 주선부터 상가전문가와 함께 진행하는 것입니다. 그러면 아무래도 주선 시 하면 안 될 행동에 대한 주의사항이나 임대인을 어떤 태도로 대해야 하는지 등 여러 가지 컨설팅을 받아 소송자료 입증을 유리하게 준비할 수 있겠죠.

 

3. 어떤 사유이든 면밀한 검토가 필요하다.

요즘에는 상가임대차보호법의 적용 대상이 아닌 임대인들도 관련 내용에 대해 잘 알고 계십니다. 그래서 정당한 사유임을 주장하며 상가 임대차 권리금 보호 의무를 책임지지 않으려하는 경우가 많은데요. 전문가의 검토를 받아보기 전까지는 임대인의 개인적인 판단으로 정당한 사유라고 주장하는 것에 휘둘려서는 안 됩니다.

특히 건물 노후화로 인한 재건축을 진행하겠다는 이유로 갱신 거절 및 권리금을 인정하지 않겠다는 임대인들이 계신데, 안전사고의 우려가 있다는 안전진단 평가가 필요합니다. 보통 D-E등급을 받으면 재건축 진행이 가능한데, D등급의 경우 어느 정도 보수가 가능한 정도라면 정당한 사유로 보지 않는 경우도 있으니 전문가의 구체적인 검토가 필요합니다.

 

4. 임대인의 갖가지 방해에도 지켜낸 권리!

서울 강북구의 한 지역에서 음식점을 운영하던 임차인 L씨는 어느 날 임대인으로부터 상가를 직접 쓰겠다는 통보를 받게 되었는데요. 갱신이 어려워진 L씨는 신규임차인을 주선하며 상가 임대차 권리금 보호를 해달라고 요청했지만 임대인 측은 신규 계약 체결 조건으로 너무나도 높은 임대료를 요구했습니다.

이러한 방해 행위로 인해 법률적인 도움을 받고자 한 L씨는 상가변호사 닷컴을 법률대리인으로 선임했는데요. 본 법무법인은 임대인을 상대로 권리금 손해배상 청구소송을 제기했고, 확실한 증거 수집 및 논리적인 입증을 통해 상대방을 압박해나갔습니다.

그 결과, 2022년 6월 10일  임대인은 손해배상 책임에 대한 부담을 느끼고 합의 요청을 해왔는데요. 결국 임차인 L씨에게 권리금 1,600만원을 지급하기로 하며 이들 간의 합의가 성립되었습니다. 이로써 L씨는 상가전문가의 도움을 통해 본인의 권익을 지켜낼 수 있었습니다.