임차인 계약해지 당했다면 주목하세요

임차인 계약해지 당했다면 주목하세요

 

퇴거 통보를 받았음에도 불구하고 무작정 버티는 것은 바람직하지 않습니다. 퇴거에 불응한 세입자를 상대로 소유주는 건물의 점유를 회복하기 위해서 목적물 인도 청구의 소를 제기하는 등 강제적인 조치를 취할 수 있기 때문인데요. 모든 방법을 검토하여 합법적인 임차인 계약해지 이루기 위해 분투하는 건물주를 상가임대차법만을 믿고 제대로 다투지 않는다면 매우 곤란한 상황에 처할 수 있습니다.  

 

 

우선 상가 명도를 요구받았다면 연장 권한이 있는지부터 살펴보시기 바랍니다. 2018년 10월 법이 개정되면서 현재 최대 10년까지 영업기간이 보장되고 있습니다. 다만 개정법이 모든 상가 세입자에게 동일하게 적용되는 것이 아니므로 확인이 필요합니다. 

 

만약 2018년 10월 16일 이후에 내가 건물주와 최초로 임대차를 맺었거나 갱신한 사실이 있다면 개정법에 따라서 최대 10년까지 갱신요구권을 행사할 수 있다는 점 참고하시기 바랍니다. 

 

임차인 계약해지를 대비하기 위해서는 임대차 종료 6개월 전에서 1개월 전까지 사이에 소유주에게 가급적이면 기록이 남는 방법으로 연장을 요청하실 것을 권유드립니다. 

 

 

결격사유가 있다면?

세입자의 권리가 보호되기 위해서 무엇보다 중요한 것은 기본적인 의무를 성실하게 이행하는 것입니다. 월차임 미납, 건물주의 동의없는 전대, 목적물의 파손/훼손, 그리고 불법적인 영업 개시 등은 모두 귀책 사유로 판단되므로 해당 사항이 있다면 건물주는 갱신 요구를 거절할 수 있게 됩니다.

 

 권리금 회수 기회를 보호받기 위해서도 소유주와의 신뢰관계를 잘 유지해야 합니다. 세입자에게 갱신 거절이 가능한 사유가 있다면 임차인 계약해지 통보를 받았어도 권리를 다투기 매우 어려워집니다.  

 

특히 월세가 3기 연체된 이력이 있다면 추후 일부 혹은 전부를 갚았다고 하더라도 해소되는 것이 아니므로 주의가 필요합니다.   

 

 

마트 운영하던 A씨 사례를 중심으로

서울에 위치한 상가를 빌려서 마트를 운영하던 A씨는 임차 만료시점이 다가오자 소유주로부터 임차인 계약해지 내용증명을 받습니다. 예상치 못한 명도 통보에 A씨는 관련 사건을 전문적으로 다루고 있는 본 법무법인에 사건을 의뢰하기로 결심합니다. 

 

본 사무소는 당시 A씨의 임대차 상황에 대해서 면밀하게 검토한 후 행사 가능한 의뢰인의 법적 권리를 신속하게 파악합니다. 갱신요구권이 없던 A씨가 점포매매를 통해 권리금을 회수할 수 있도록 전략을 세워 의뢰인이 후임자를 건물주에게 주선하는 과정에서 미흡한 점이 없도록 조언합니다. 

 

그러나 건물주는 고액의 월세와 보증금을 신규 임대 조건으로 제시했고 양수인은 점포 인수를 포기하기에 이릅니다. 이 과정에서 상대방의 방해 행위에 대한 입증 자료를 확보한 본 사무소는 건물주를 상대로 손해배상 청구소송을 제기합니다. 

 

그 결과 2022년 1월 20일, 서울서부지방법원은 A씨의 경제적 손실을 인정하며 다음과 같이 판단합니다. 

 

"이전 증액한 차임보다 20% 이상을 인상하겠다고 밝히며 그 외의 협의 의사에 대해 비협조적인 태도를 보이는 등으로 인해 새로운 임대차를 거절한 것으로 봄이 타당하다." 

 

 

권리금 회수를 방해하는 행위로 보는 것중에 하나는 바로 양수인에게 '현저히' 고액의 월세 및 보증금을 요구하는 것입니다. 뿐만 아니라 건물주의 증액 요구에 무조건적으로 응한다면 후임자를 물색하는 것이 현실적으로 어려워지면서 결국 권리금 회수에 문제가 생기기도 합니다. 현행법은 구체적으로 얼마를 증액하는 것이 '현저히' 높은 금액이라는 기준을 명시하고 있지 않으므로 주변 시세와 목적물의 다양한 측면을 종합적으로 고려하여 판단하는 것이 적절합니다. 

 

임차 계약해지 외에도 유사한 분쟁이 예상된다면 반드시 전문가에게 자문을 구해 대처 방안을 세우실 것을 추천합니다.