월세 3개월 연체시 상가 임차인 내보내려면?

망설이면 손해만 커진다!

월세 3개월 연체시 상가 임차인 내보내려면?

 

건물주가 임차인을 마음대로 내보낼 수는 없지만 상가임대차보호법 제10조 각호에서 규정한 정당한 이유가 있는 경우는 임차인을 명도시킬 수 있습니다.

 

그 중 대표적인 사유가 차임이 미납될 때인데요, 오늘은 월세 3개월 연체시 임대인이 어떻게 대처해야 하는지 알아보겠습니다.

 

 

 

 

1. 3기란?

 

상가임대차법 제10조 1항 제1호에 따르면 '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 미납한 사실이 있는 경우' 임대인은 정당하게 갱신 요청을 거부할 수 있습니다. 그런데, 여기서 3기란 어떤 것을 의미할까요? 쉽게 횟수라고 생각하시면 됩니다. 만약 월차임을 100만 원으로 하는 임대차계약의 경우, 월차임 미납액이 300만 원에 달하면 해지가 가능합니다. 꼭 미납된 횟수가 연속될 필요는 없고, 임차인에게 받지 못한 임대료가 3기에 달하면 건물주는 계약을 정당하게 해지할 수 있습니다. 

 

그럼 제주도나 강원도 같이 연세로 임대료를 정하는 곳은 어떻게 되냐고 문의를 많이 받는데요, 연세 계약의 경우 3년치가 미납돼야 해지가 가능합니다. 

 

 

 

 

2. 계약기간이 남았어도 해지 가능!

 

월세 3개월 연체시 임대인이 추후 재계약을 거부할 수 있는 것만이 아닙니다. 임대차기간이 남았다고 하더라도 중간에 3기 차임 미납이 발생하면 즉시 계약해지도 가능합니다. 모든 상황에서 그런 것은 아니고 조건이 있습니다.

 

3기 미납 상태에서 임대인이 계약해지를 통보해야 합니다. 만약 3기에 해당하는 차임을 받지 못한 뒤 계약해지를 아직 통보하지 못했는데, 임대인이 명도를 통보하기 전 임차인 측에서 밀린 금액의 일부 혹은 전액을 갚았다면 임대차기간 도중에 건물주가 계약을 종료시킬 수는 없습니다. 이런 경우 추후 임대차기간을 모두 채운 뒤 갱신을 거절하며 임차인을 명도시켜야하며, 계약기간 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이 임차인에게 3기 미납을 사유로 재계약의 의사가 없다는 것을 명확하게 밝히시면 됩니다.

 

 

 

 

3. 명도소송은 언제 제기해야?

 

정당한 계약해지 사유가 있어 임대인이 임차인에게 퇴거를 통보했을 때 임차인 측에서 명도를 거부한다면 결국 소송을 제기해서 건물주가 상가를 인도받아야 합니다. 아무리 본인이 소유한 상가라고 하더라도 영업 중인 임차인의 집기류를 강제로 빼내는 등의 행위를 해서는 안 됩니다.

 

특히 월세 3개월 연체시 임대인이 명도소송을 제기하는 경우 다른 소송에 비해 비교적 시간도 오래 소요되지 않으며 비용의 부담도 적은 편이니 누적된 미납액이 더 커지기 전 서둘러 조치를 취할 것을 권유드립니다. 계속 두고보다가 결국 보증금마저 모두 사라지는 순간이 올 수 있는데, 임차인의 소유로 된 재산이 없다면 이를 받아내기가 쉽지 않기 때문이죠. 그렇기 때문에 특히 월세명도소송은 신속하게 제기하는 게 핵심입니다.

 

일반적인 명도소송의 과정은 계약해지 통보 - 임차인 퇴거 불응 시 소 제기 및 점유이전금지가처분 신청 - 승소판결 - 판결문을 근거로 강제집행입니다. 

 

 

 

 

 

4. 임대인 Y씨, 월세명도소송 1,2심 모두 승소!

 

월세 3개월 연체시 어차피 보증금이 있으니 심각하게 생각하지 않고 그냥 두고보시는 분들이 많습니다. 하지만 위에서 한번 언급한 것처럼 보증금마저 사라진다면 시간과 비용을 들여 추가적인 법적 조치를 취해야하며, 이마저도 임차인 명의의 재산이 없다면 불가능할 수 있습니다. 따라서 월차임을 제대로 받지 못하고 계신 분들이라면 신속하게 법률 전문가와 법적 대응에 들어가시기 바랍니다.

 

상가변호사 닷컴은 상가 임대차 전문 법무법인으로 임대인의 명도소송, 권리금소송 방어 등을 대리하고 있습니다. 경북 소재의 상가를 소유하고 있던 임대인 Y씨를 대리한 사건을 소개해드리겠습니다.

 

의뢰인의 상가에는 임차인이 게스트하우스를 영업 중이었는데, 3기에 해당하는 월차임이 미납돼 Y씨는 임차인에게 계약해지를 통보했지만 임차인은 퇴거를 거부해 임대인 Y씨는 본 법무법인을 찾아오셨습니다.

 

명확하게 계약해지의 정당한 사유가 있었기에 본 법무법인은 의뢰인을 대리해 임차인을 상대로 차임연체 명도소송을 제기합니다. 소 제기 후 약 6개월만에 대구지방법원 경주지원으로부터 명도소송 1심 승소를 판결받았습니다. 하지만 임차인 측은 이 결과를 받아들이지 못하고 항소심을 제기했죠.

 

 

 

 

항소심에서도 상가변호사 닷컴과 진행한 임대인 Y씨. 최종적으로 2021년 12월 8일, 명도소송 항소심에서 임차인의 항소가 기각돼 임대인 Y씨는 승소판결을 받으며 당시 영업 중인 무단점유자(전차인)에게 부당이득금까지 지급받는 동시에 상가를 돌려받을 수 있었습니다.

 

이처럼 상가 임차인 월세 3개월 연체시 신속한 대응만이 나의 피해를 줄일 수 있는 길입니다. 유선으로 문의 가능합니다.