건물 임대차 계약서 양식 잘못 쓰면 큰일납니다.

음식점에서 서빙 아르바이트를 하다가 손님에게 받은 팁을 사장이 가로챈 것이 인터넷을 떠들썩하게 하고 있습니다. 해당 직원은 단체로 온 손님들을 힘들지만 친절하게 응대했는데요, 이에 고마움을 느낀 손님이 음식 값보다 많은 돈을 주며 거스름돈은 팁으로 가지라고 했답니다. 직원은 그 즉시 현금을 거스름돈만큼 따로 빼내어가지는 않았는데요, 마감 정산을 할 때 해당 금액은 자신이 받은 팁임을 사장에게 알렸는데요, 사장은 이를 들었음에도 바로 거스름돈을 자신의 주머니에 챙겼다고 합니다. 이 소식을 접한 사람들은 너무 한다며 분통을 터뜨렸습니다. 

상가공간을 빌려 영업을 시작하려고 하는 사람들은 건물 임대차 계약서 작성을 앞두고 어떤 점을 조심해야하는지 특히 신경써야할 부분은 없는지 걱정이 많으실 것입니다. 사실 걱정이 많은 경우보다도 자신의 임대차계약서 양식도 제대로 모르고 어떠한 특약이 들어가 있는지 잘 알지 못하시는 분들이 문제가 됩니다. 불리한 내용의 특약이 들어가 있다는 사실을 모르고 있다가 임대인이 이를 짚으며 퇴거를 요구하면 당황하여 찾아오시는 분들이 많습니다. 오늘은 이런 분들을 위하여 주의해야할 점을 깔끔하게 정리해보겠습니다.

보통 임대차를 체결할 때는 당사자, 임대료, 계약기간, 기타 목적물에 대한 정보 등을 서류에 기재하는 것뿐만이 아니라 당사자들끼리 특별히 정한 약속을 함께 기재하게 됩니다. 그런데 이때 들어간 내용이 세입자에게 일방적으로 불리한 내용이면 어떻게 해야 하는 걸까요?

핵심부터 말하자면 상가임대차보호법에 위반되는 내용은 강행규정 위반으로 효력을 가지지 못합니다. 상임법은 아무래도 세입자를 강하게 보호하는 규정이 많죠. 다시 말해 임차인에게 일방적으로 불리한 내용을 약정서에 적었다고 해서 무조건 유효한 것은 아니라는 것입니다. 그러므로 서류에 불안한 내용의 문장이 포함되어있다면 일단 전문가의 확인을 받아보시기 바랍니다. 

원칙에 따르면 임차인은 퇴거할 때 자신이 처음 상가에 들어왔을 때의 상태로 점포를 회복시킬 의무가 있습니다. 자신이 사용을 위해 추가로 설치한 시설만 철거하면 되는 것입니다. 그런데 이 문제를 둘러싸고 만료일이 다가올 무렵에 분쟁이 정말 많이 발생합니다. 복구를 시켜야하는 범위에 대해서 합의가 이루어지지 않는 것이죠.

만약 건물 임대차 계약서 상에 어디까지 철거를 해야 한다는 범위를 정해 적어두었다면 그대로 따라야 합니다. 공실로 만들기로 했다면 전부 제거하여 공실로 만들어야합니다. 상임법과 달리 원상회복에 대한 내용은 임의규정이기 때문이죠. 하지만 그 범위를 구체적으로 정해두지 않는 경우가 대부분입니다. 그렇기 때문에 협의가 되지 않고 결국 법적분쟁까지 나아가게 되는 것입니다. 

그렇다면 세입자에게 불리한 내용이라면 전부 무효인걸까요? 무조건 그렇다고 말씀드릴 수는 없습니다. 

임차인도 계약을 할 당시에 건물 임대차계약서 양식 내용을 모두 꼼꼼하게 확인하고 서명했어야 합니다. 상대방은 이러한 점을 짚어 공격적으로 주장해올 것이기 때문에 절대 안일한 태도로 대응해서는 안 됩니다. 상대방이 주장하는 바에 맞춰 그에 적절한 대처를 해나갈 수 있도록 해야 합니다.

고시원을 운영하던 A씨는 갱신을 4개월 앞두고 갑작스럽게 건물주로부터 해지통보를 받게 되었습니다. 곧 건물을 다시 지을 것이기 때문이라는 것이었죠. 이대로 빈손으로 나가는 것은 곤란했던 A씨는 최선의 상황에 닿기 위하여 본 사무소를 찾아주시게 되었습니다.

본 법무법인의 검토결과 임대인은 재건축을 이유로 한 해지통보는 정당한 이유가 없어보였습니다. 이를 세심하게 짚어 법정에서 주장을 펼치자 2021년 6월 30일 서울중앙지방법원의 결정으로 A씨는 배상금 2500만원을 받을 수 있었습니다.

세입자로서 손해를 보지 않고 적기에 자신의 권리를 주장할 수 있기 위해서는 반드시 귀책사유를 만들지 않아야 합니다. 예를 들어서 3기에 이르는 연체를 하거나 무단으로 전대를 주는 경우가 있죠. 만약 이렇게 결격사유가 있다면 10년의 영업기간도 권리금회수도 보호받지 못하게 됩니다. 그러므로 임대차계약서 양식 완성하여 임대차관계가 정상적으로 형성되었다면 반드시 세입자로서의 의무를 성실하게 수행하시기 바랍니다.