상가임대차 계약기간 판단이 헷갈린다면

처음 임차를 할 당시에는 기간이나 임대료 등에 대한 합의가 이루어진 상황에서 체결을 하게 되지만, 만료일이 다가오면서 상가임대차 계약기간 연장 등 권리를 주장하려할 때 당사자 간 분쟁이 발생하는 일이 주변에서 자주 일어나고 있습니다.

갱신을 거절당해 문의를 주시는 분들의 말씀을 들어보면 과도한 월세 증액을 요구받았거나, 계약서 없이 연장됐으니 그냥 나가라는 등의 요구를 받았다는 내용이 많은데요. 이와 관련하여 오늘 설명드릴 내용은 환산보증금의 개념을 필수로 알아야 합니다. 환산보증금을 설명 드리면 이미 알고 계시는 분들도 있고, 이게 뭔지 잘 모르고 계신 분들도 있습니다.

본인의 현재 월세에 100을 곱하고 보증금과 더하기만 하면 계산은 끝나는데요. 이 결과값을 상가 소재지 기준범위 안에 들어가는지 확인해보시면 되고, 지역마다 기준금액이 다르기 때문에 잘 분류해서 보셔야 합니다. 환산보증금을 초과하면 보호를 받지 못하는 항목이 좀 더 늘어나긴 하지만, 흔히들 알고 계시는 상가임대차 계약기간 10년 적용은 2018. 10. 16 이후로 처음 또는 갱신된 적 있는 상가세입자라면 누구나 적용되니 안심하시기 바랍니다. 

 

다만, 별도의 요청 없이 묵시적으로 연장되거나 월세를 올리는 데에 있어서 차이가 존재하는데요. 갱신 요구기간인 만료 6개월 전~1개월 전 사이에 서로 아무 의사표현이 없었다면 자동 갱신된 것으로 판단합니다. 이때 환산보증금 이내 임차인이라면 1년씩 연장되는 것으로 보기 때문에 꼭 계약서를 작성하지 않아도 문제는 없습니다.

다만 별도로 연장 요구를 했을 때와 다른 점은, 임차인 측에서는 중도해지 통보가 가능하다는 점인데요. 통보한 날로부터 3개월 뒤에 계약이 종료되니, 만약 중도 통지를 했는데 임대인 측에서 무슨 소리냐며 ‘만료일까지의 월세를 다 내라.‘고 나온다면 법적으로 효력이 없다는 뜻이죠. 그래서 기준금액 이하에 해당되는 상가는 오히려 묵시적 연장이 유리하다고 볼 수 있습니다.

하지만 초과하는 상가라면 완전히 입장이 달라집니다. 환산보증금 기준을 넘는 세입자는 상가임대차 계약기간 자동 연장이 되었을 때 1년이 아닌 기간의 정함이 없이 늘어나는 것으로 정해져있기 때문에 만료일을 파악할 수 없게 됩니다. 즉, 만료일이 정해지지 않았기 때문에 건물주 측에서도 중도 해지를 요구할 수 있다는 뜻이죠. 만약 통보받았다면 그 날로부터 6개월 뒤에 나가야 하니 영업 존속을 원한다면 반드시 기간에 맞춰 요구하시기 바랍니다.

 

월세 인상을 요구받았을 때 어디까지 올려줘야 할지 여쭤보시는 분들도 정말 많으십니다. 법규에 따라 설명을 드리자면 환산보증금 이내라면 5% 내에서 조정하시면 되고(단, 갱신요구권 행사가 가능한 상태여야 함), 초과라면 별도의 제한선이 없기 때문에 그 이상 올려도 문제가 되지 않습니다. 다만, 초과 세입자는 이미 주변 시세보다 높은 임대료를 부담하고 있는 것이기 때문에 증액을 요구하는 쪽에서 사유를 입증할 수 있어야 합니다.

그리고 두 경우 모두 상가임대차 계약기간이 10년 미만이라면 월세 요구를 거절했다고 해서 쫓겨날까 하는 걱정은 하지 않으셔도 됩니다. 임대인이 임차인의 갱신요구권을 거절할 수 있는 8가지 사유 중 월세 인상 요구를 거절한 경우는 없기 때문이죠.

만약 지속적으로 재계약 조건에 대해 협의가 되지 않는다면 전문가에게 현 상황을 진단받아서 해결하시기 바랍니다.

요즘에는 누구나 당연히 10년 적용이 된다고 여길 수도 있으나, 아직까지는 5년 보호 대상인 분들도 계시기 때문에 본인의 계약상황을 제대로 알고 있어야 합니다. 만약 2018년도에 통으로 5년을 설정하고 아직까지 존속 중이라면, 2018.10.16. 이후로 갱신된 임대차에 해당되지 않기 때문에 개정전 법에 따라 5년까지만 보호를 받는 것이죠.

본 법무법인에서 사건을 진행했던 임차인 H씨도 이런 상황이셨는데요. H씨는 경기도에서 스크린골프를 운영해오던 중 건물주로부터 명도소송을 당하게 되었습니다. 본 법무법인이 법률 검토를 진행한 후 권리금 주장은 가능하다는 판단 하에 권리금 손해배상 청구소송을 반소로 제기했는데요.

법적으로 갱신을 요구할 권리는 없었기에 권리금 협조 요청을 하며 최대한 재계약 합의가 이루어질 수 있도록 업무 대리에 나섰습니다. 그 결과 2022년 11월, 수원지방법원은 상가임대차 계약기간 1년 6개월을 연장하라는 내용으로 화해권고결정을 내리게 됩니다. 그렇게 법적 권리가 없던 임차인 H씨는 상가변호사 닷컴의 조력을 통해 영업을 지속할 수 있게 되었습니다.