상가 계약 자동연장 관련한 모든 것!
상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)
①임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
위 내용은 임차인의 계약갱신과 관련한 법률을 적어둔 것입니다. 그러나 계약서를 작성하는 과정이 기계가 아닌 사람이 하는 것이기 때문에 매번 정확하지 않습니다. 법률을 잘 몰라 10년간 계약 기간을 보장해줘야 한다는 것을 모르고 해지 통보를 하는 경우도 있을 것이고, 건물주와 세입자가 서로 바빠 만기일자를 도과하고 그냥 묵시적으로 넘어가는 경우도 많은데요. 이런 예외적인 상황에서는 대체 어떻게 해야하는지 정확하게 정리된 내용이 없어 답답하셨나요? 오늘 상가 계약 자동연장 및 재계약에 관한 모든 것을 안내 드리도록 하겠습니다.
우선, 재계약 방법입니다. 위 조항을 자세히 읽어보시면 알 수 있겠지만, 아무때고 갱신을 요청해서 되는 것은 아니고 임대차 종료 6개월~1개월 사이에 하는 것입니다. 이 기간에 맞춰서 임대료, 임대기간 등 조건에 대해 협의를 통해 재계약서를 작성하시면 됩니다. 한 가지 주의사항에 대해서 말씀드리자면, 건물주 측에서 재계약서 작성을 거부하거나, 차일피일 시간만 끄는 경우가 있습니다. 이런 상황에서는 분쟁이 발생할 소지가 많으니 갱신 요청을 했음을 입증할 수 있는 증거를 남겨두는 것이 좋겠습니다. 대표적으로는 내용증명을 통한 계약갱신요청 등이 있겠죠.
임차인은 이러한 방법으로 최초 계약일을 기준으로 이후 10년 간 영업을 이어나갈 수 있습니다. 중간에 매매계약으로 건물주가 변경 된 경우에도 최초 시점은 임차인이 영업을 시작한 시점으로 보시면 됩니다. 정당하게 갱신 요청 가능한 기간 내에 재계약을 요구했다면 임대인은 이를 거절할 수 없습니다. 다만, 임대인의 거절이 정당한 사유가 있다고 받아들여지거나 임차인에게 귀책사유가 있는 경우에는 연장을 거부할 수 있기 때문에 이 부분에 대한 주의가 필요합니다.
만일, 양측 모두가 만기일자를 도과할 때까지 조건 변경, 재계약 등에 대한 이야기 없이 넘어간 경우라면 상가 계약 자동연장이 되었다고 봅니다. 즉, 묵시적갱신이라고 표현하는데요. 이 경우 몇 년 연장이 되었다고 판단하면 될까요?
이는 환산보증금에 따라 나뉩니다. 보증금+(월세X100)을 통해 계산하여 범위를 초과하지 않는 상가의 경우, 1년의 약정을 받아 재갱신 되고, 범위를 초과하는 경우에는 기간의 정함이 없이 재갱신 됩니다. 여기서 문제는 환산보증금 범위를 초과하는 경우인데요. 최근 대법원 판결 중 '환산보증금을 초과하는 상가가 묵시적 갱신되었다면 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이 남았다고 하더라도 임대인의 해지통보 후 6개월 뒤 계약이 종료된다.'라고 판단한 사례가 있기 때문인데요. 따라서 보증금 범위를 초과하는 경우라면 더욱 더 확실히 재계약서를 작성하고 넘어가야 한다는 것! 아시겠죠?
개인적인 사정으로, 건물주와의 갈등으로 혹은 갱신요구권이 이미 소멸되어 더 이상 상가 계약 자동연장이 불가능한 상황이라면 차선책으로 권리금을 회수할 수 있습니다. 투자했던 것, 가치 상승분 등에 대해서 금전적으로 보상을 받아 나가게 되면 영업을 종료한다고 하더라도 임차인은 또 다시 새로운 곳에서 영업을 시작할 수 있는 경제적 여유가 생기는 것이니 임차인 입장에서는 피해를 상당히 줄일 수 있는 방법인데요. 아래 실제 사례를 통해 좀 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.
서울 동대문구에서 음식점을 운영하던 임차인 Y씨는 2019년 6월, 계약만료 1개월 전 갑작스럽게 상가변호사 닷컴을 찾았습니다. 당시 Y씨는 상가 계약 자동연장이 된 상태였고, 보증금과 월세가 높아 환산보증금을 초과하는 임대차계약이었습니다. 이런 상가는 묵시적갱신 중 해지통보를 받으면 6개월 뒤 기간만료롤 종료되기에 갱신요구권이 없던 Y씨는 권리금을 회수하는 방향으로 전략을 세웠습니다.
Y씨는 어렵게 신규임차인을 찾아 임대인에게 주선하였으나, 임대인은 계약서 상 '계약기간 만료 후 임차인은 시설 권리금 등을 요구하지 못한다.'라는 조항을 근거로 거부했습니다. 상가변호사 닷컴은 해당 문구는 상임법상 강행규정 위반으로 효력이 없기에 잘못된 주장은 삼가하고, Y씨가 원만하게 마무리 할 수 있도록 신규계약에 협조해달라 수차례 의사를 전달했으나 상황은 나아지지 않았습니다. 결국 Y씨는 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기했습니다.
치열한 대립 끝 2021년 5월 6일, 서울북부지방법원 제13민사부의 화해권고결정에 따라 Y씨는 권리금 9천만원과 보증금 6천만원, 총 1억 5천만원을 회수할 수 있었습니다.
