상가 월세 연체시 이렇게 내보내야 한다

 

임대차 관계에서 임차인 측에 결격사유가 발생할 경우 임대인은 계약갱신요구권과 권리금회수기회 모두 보호해주지 않고도 계약 종료가 가능합니다. 그런데 상가 월세 연체시 상대의 권리 주장이 불가한 건 맞지만, 임대인의 마음대로 영업 방해를 하고 개인적으로 쫓아내도 괜찮은 건 절대 아닙니다.

우리나라는 오직 적법한 절차를 밟아서만 명도 진행이 가능하도록 제정되었기 때문인데요. 제소전화해조서가 체결되어 있거나, 명도소송을 제기해서 승소 판결문을 받은 경우 등 두 가지 케이스가 있죠. 전자는 한 번쯤 차임 미납으로 고생했던 건물주라면 상가 계약 시 함께 진행하는 경우가 아주 많은데요.

쉽게 말하자면 보험 개념이라고 이해하시면 됩니다. 우리가 살아가면서 다칠 상황을 미리 예견할 수 없기 때문에 혹시 모를 상황을 대비해서 상해보험을 들죠. 임대차 관계에서도 처음엔 상대가 형편도 괜찮아 보이고 절대 임대료를 밀리는 일은 없을 것 같아 보였지만 상가 월세 연체가 발생할 수도 있는 것입니다.

 

 

그래서 세입자 측에 귀책사유가 생겼을 때 명도소송을 제기해서 수개월 동안 판결문이 나오기까지 오래 기다리지 않고도 즉시 강제집행이 가능한 제도이죠. 가격도 소송의 1/3은 더 저렴하기 때문에 임대인이라면 미리 신청을 해두는 편이 좋습니다. 하지만 이런 제도가 있는지 몰랐다거나 이런 상황이 본인에게 닥칠지 몰라서 미리 대비를 못해뒀다면?

이때에는 소송을 진행하는 방법 밖에는 없는데요. 보통 소를 제기하면 평균적으로 6~8개월이 소요되는데, 상대의 귀책사유가 명확한 상황이라면 빠르면 3~4개월 안에도 판결을 받아볼 수 있습니다. (단, 상대측의 변론에 따라 달라지기 때문에 참고만 하시기 바랍니다.)

여기서 가장 중요한 점은 소를 제기해도 될 상황인지 전문 변호사의 진단을 받아보는 것인데요. 상가는 3기에 이르는, 예를 들어 월 50만 원이라면 150만 원 이상 밀렸을 때부터 귀책사유가 발생했다고 보는데 코로나 특례기간(2020년 9월 29일~2021년 3월)에는 해당되지 않는지 꼭 체크해보아야 합니다.

 

위 기간에 상가 월세 연체시 법적으로 귀책사유로 판단하지 않기 때문인데요. 또한 임대인이 건물 관리를 전혀 하지 않아 그로 인한 문제가 생겨 차임을 밀리게 된 경우라거나 건물 자체에 하자가 발생한 상황 속에서 밀린 경우도 임차인의 잘못으로 판단하지 않은 사례가 많기 때문에 사전검토를 꼭 받아보고 소송을 고려하셔야 합니다.

코로나 특례기간을 제외하고, 임대인에게 원인이 있지도 않은 상황에서 3기에 이르는 상가 월세 연체시 임대차계약해지를 통보했을 때 바로 계약이 종료됩니다.(과거에 이력이 있는 경우에는 갱신 거절만 가능) 퇴거 고지를 했음에도 안 나간다면 무단 점유로 인한 명도소송을 진행해야 하는데, 생각보다 보증금이 다 까일 때까지 소를 제기하지 않고 기다려주시는 건물주들도 많습니다.

하지만 이런 상황은 만약 상대방이 이곳 월세만 밀린 게 아니라 다른 곳에서도 빚을 졌다거나 재산이 이미 압류당한 상황이라면 소송비용이나 못 받은 돈을 받아낼 수도 없기 때문에 굉장히 독이 될 수 있습니다.

 

서울 서대문구 지역의 한 상가를 소유한 P씨도 자칫하면 막대한 피해를 입을 위험에 처하셨는데요. P씨는 2020년 6월경부터 사무실 임차를 희망하던 상대방과 계약을 체결했으나, 얼마 지나지 않아 한두 달 밀리기 시작하더니 어느새 3개월 치 미납금이 누적되었죠.

P씨는 당시 코로나로 인한 경제상황이 좋지 못해 상대방의 사정을 이해해주었지만, 쌓여가는 누적 차임을 보면서 근심은 깊어져만 갔습니다. 결국 11기에 이르는 상가 월세 연체가 되었을 때 더 이상 가만히 있어서는 안 되겠다는 결심을 한 P씨는 상가변호사 닷컴에 명도소송을 의뢰했는데요.

본 측에서는 의뢰인이 안전하게 점유를 회복할 수 있도록 조력하는 동시에 소송 판결이 날 때까지 문제가 생기지 않도록 점유이전금지가처분을 함께 진행했고, 연체 차임 또한 반환하라는 청구를 추가하여 진행했습니다. 그 결과, 임대인 P씨는 2023년 2월 서울서부지방법원의 판결에 따라 부동산과 차임 미지급분을 모두 돌려받을 수 있었습니다.

 

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