환산보증금 이란 어디에 적용될까?
건물주와 임대차계약을 맺고 영업을 하는 임차인이라면 오늘 개념에 대해서는 반드시 숙지를 하고 계셔야 합니다. 주인이 갑자기 월세를 올려달라고 한다며 문의전화를 주셔서 관련 내용을 설명 드리면 그게 뭐냐고 물으시는 분들이 정말 많죠. 환산보증금 이란 현재 부담하고 있는 월세에 100을 곱해서 보증금을 더하면 쉽게 계산할 수 있는 지역별 기준금액이라고 생각하시면 되는데요.
2019년 4월 2일 이후로 최초 체결되거나 갱신되는 임대차를 기준으로 서울의 기준은 9억 원 이하, 과밀억제권역 및 부산은 6억 9천만 원 이하, 부산과 인천을 제외한 광역시 및 안산/용인/김포/광주/세종/파주/화성은 5억 4천만 원 이하, 지방 등 그 밖의 지역은 3억 7천만 원 이하입니다.
여기서 상가 소재지가 경기도 남양주인 경우에는 동에 따라 그 밖의 지역으로 분류되며, 인천광역시 또한 인천경제자유구역 등 과밀억제권에서 제외되는 지역이 있기 때문에 꼼꼼히 확인해주시기 바랍니다.
위 지역기준을 넘지 않는다면 월세를 인상할 때 최대 5%까지만 올려주시면 됩니다. 법에는 매년마다 5%씩 올릴 수 있는 것처럼 되어있기는 하나, 보통은 갱신 시점에서만 증액이 가능합니다. 예를 들어 2년으로 약정했다면 이 기간 동안 5%가 되는 셈이죠.
상가임대차보호법 제11조에 차임증감청구권이란 것이 있기는 하지만 실제로 법원이 이를 받아들여서 차임을 조정하는 사례는 거의 없다고 보셔야 합니다. 또한 환산보증금 이란 재계약을 반복하며 월세가 조정되다 보면 기준범위를 초과하는 순간이 오게 될 수 있는데요. 이렇게 되면 증액 제한이 사라지게 될 수 있으므로 5%의 제한을 적용받는 분들은 웬만해서는 상한선 이내로 조정을 하는 편이 좋습니다.
그리고 한 가지 중요한 점이 있는데, 기준금액 이하인 분들도 계약갱신요구권 행사가 가능한 상태여야 이 제한선을 적용받을 수 있다는 점입니다. 즉, 쉽게 말해서 장사 기간이 10년 이상이라면 월세 인상에 한도가 없다는 뜻이죠.
다만 계약갱신요구권이 있으면서 환산보증금을 초과하는 분과는 분명한 차이가 존재하는데요. 이 경우에는 어쨌든 영업권이 있기 때문에 건물주의 증액 요구를 거절하더라도 쫓겨나지 않습니다. 또한 건물주가 차임을 올려야 하는 이유를 객관적인 근거를 들어 증명해낼 수 있어야 하기 때문에 무조건적으로 올려줘야 하는 건 아니죠.
정리를 하자면 환산보증금 이란 월세 조정을 할 때 10년이 넘은 상황에서는 무의미해지기 때문에, 무리한 증액 요구를 받았다면 권리금을 회수하는 편이 더 낫습니다. 권리금은 만료되기 6개월 전부터 만료일자내로 다음 임차인을 찾아 임대인에게 주선하시면 되는데요.
여기서 기준금액을 초과하시는 분들은 한 가지 유의할 점이 있습니다. 바로 만료 6~1개월 내 서로 아무 말 없이 넘겼다면 자동으로 계약이 연장되는데, 이하인 분들은 1년씩 연장이 되지만 초과하는 경우에는 기간약정 없이 갱신된 걸로 보기 때문에 만료일 파악이 어려울 수 있는데요.
이 상황에서는 갱신청구권이 소멸했다고 보기 때문에 임대인 쪽에서도 해지통보를 할 수가 있습니다. 통보를 받은 경우에는 6개월 뒤를, 그리고 임차인이 통보했다면 1개월 뒤를 만료일로 보시면 되는데요. 만약 영업을 계속할 생각이 있다면 꼭 갱신 의사를 표현하셔야 하고, 권리금을 회수하신다면 먼저 통지를 했을 때 기간이 촉박할 수 있기 때문에 어느 정도 권리금 시세 및 양도할 사람을 알아보고 통보를 하시는 편이 좋겠죠.
전북에서 음식점 장사를 하던 임차인 K씨도 환산보증금 이란 무엇인지 제대로 알지 못한 채 운영을 하던 중 건물주로부터 해지통보를 받게 되었는데요. 상가변호사 닷컴에서 법률 진단을 받아보니 지역기준을 초과하는 상황에서 자동 갱신이 되어 더 이상 영업 존속이 불가능한 상황이셨죠.
하지만 건물주 측에서는 직접 사용을 주장함에 따라 새로운 세입자를 구하기도 어려운 상태였는데요. 본 법무법인에서 양도양수에 대한 협조를 구하며 상대방의 행위가 권리금회수기회 방해에 해당한 점을 고지한 끝에, 2022년 12월 임차인 K씨는 새임차인과의 계약에 성공하며 권리금 3천만 원을 지급받을 수 있었습니다.
