권리금 손해배상 받기 위해 제대로 소송 제기하는 법!

권리금 손해배상 받기 위해 제대로 소송 제기하는 법!

 

 

 

상가 임대차 분쟁은 지금 이 순간에도 발생하고 있습니다. 그중에서 임차인들이 가장 많이 겪게 되는 분쟁 중 하나가 바로 권리금입니다. 대부분의 분쟁 유형을 살펴보면 임차인이 영업을 종료하면서 점포를 후속임차인에게 넘겨야 하는데, 건물주가 협조하지 않아 가게를 넘기지 못하게 돼 손해를 보는 것이죠. 오늘은 이러한 상황에 처한 임차인들이 어떻게 대응해야 하는지 알아보겠습니다.

 

 

상가임대차보호법 제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등)

 

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 받는 것을 방해해서는 아니 되고, 임대인이 임차인에게 손실을 발생하게 한 경우 임대인은 권리금 손해배상 책임이 있다.

 

이처럼 계약 종료 6개월 전부터 종료 시점까지 임대인이 정당한 이유 없이 임차인이 점포를 넘기지 못하도록 방해한다면 임차인이 임대인 때문에 받지 못한 양도비를 임대인이 물어내야 합니다. 즉, 상가 세입자는 건물주를 상대로 권리금소송을 제기하면 됩니다.  

 

 

 

 

법에서 정한 건물주의 방해 행위는 네 가지인데, 임차인이 주선한 신규임차인에게 건물주가 직접 양도비를 요구하는 행위, 신규임차인이 기존임차인에게 양도비를 주지 못하게 하는 경우, 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 임대료를 요구하는 행위, 정당한 이유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거부하는 행위가 그렇습니다.

 

여기서 현저히 고액의 임대료의 기준은 무엇일까요? 이 조항에서는 명확한 기준을 제시한 것은 아니며, '상가건물의 조세, 공과금, 주변 상가들의 차임, 보증금을 비추어 현저히 고액인 월차임과 보증금'이라고 보고 있습니다. 즉, 몇 퍼센트를 인상하는 게 방해 행위에 해당된다는 것이 정해진 게 아닙니다. 그럼 소송을 제기하는 임차인이 건물주에게 요구받은 신규임대차계약의 조건이 과도하다는 것을 객관적인 증거를 통해 입증해야 합니다. 

 

정당한 이유 없이 신규임대차계약을 거절하는 경우도 궁금하실 텐데요, 3기 차임 연체, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 한 경우, 임대인의 동의 없이 무단으로 전대했을 때 등 법에서 정한 적법한 사유가 있다면 건물주는 임차인의 영업적 가치 회수를 보호해줄 필요가 없으며 권리금 손해배상 책임을 가지지 않게 됩니다. 

 

하지만 상가건물의 매매, 법에서 정당하다고 인정하지 않은 재건축, 건물주의 직접 사용 등은 임차인의 신규임대차계약 체결을 거부할 수 있는 적법한 사유가 아니기 때문에 이러한 이유로 임대인에게 양도양수를 방해받는 분들이라면 소송을 제기할 수 있습니다. 

 

 

 

 

권리금소송 승소하는 법

 

많은 분들이 질문하시는 부분인데요, 승소 가능성을 높일 수 있는 방법을 두 가지로 압축해서 말씀드리겠습니다. 먼저 사소하지만 많이들 놓치시는 것입니다. 보호기간을 준수해야 합니다. 임차인들이 영업을 오래 하다 보면 계약기간이 종료된 후에도 재계약을 체결하지 않고 묵시적으로 임대차가 연장된 상태에서 임차를 이어가는 경우가 많은데요, 자동 연장된 상황이라면 계약 종료일을 혼자 파악하는데 어려움이 있을 수 있습니다.

 

이런 상황이라면 전문가에게 검토를 받아 본인의 확실한 만료 일자를 확인한 뒤 양도양수 절차를 밟아야 하는데, 그렇지 않는다면 보호기간이 아닌 때 권리금을 주장하게 되는 것이죠. 이렇게 된다면 권리금 손해배상 청구할 수 없습니다. 따라서 제일 첫 번째 단계는 반드시 계약 종료일을 확인하는 것이라는 점을 기억하시기 바랍니다. 

 

다음 노하우로는 철저한 사전 준비과정을 거쳐야 한다는 것입니다. 권리금소송은 임대인의 방해 행위로 인해 임차인이 경제적 손해를 보게 됐다는 인과관계가 명확하게 입증돼야 승소할 수 있는데요, 이를 위해서 건물주의 방해를 증명할 명확한 증거가 있어야 하며, 법리적인 근거도 함께 제시돼야 합니다. 이런 점들을 소를 제기하기 전 완벽하게 준비한 뒤 소송을 제기해야 원하는 결과를 얻을 수 있을 것입니다. 

 

 

 

권리금소송 1,2심 모두 승소!

 

본 법무법인이 권리금 손해배상 청구소송을 어떻게 대리하고 있는지 사건을 통해 설명드리겠습니다. 임차인 L씨는 서울 중랑구에서 치킨집을 운영하다 임대인에게 상가 매매 후 새 건물주가 재건축을 진행한다며 계약해지를 통보받게 됩니다. 

 

얼마 뒤 임대인 측에서 명도소송을 제기해오자 임차인 L씨는 상가변호사 닷컴과 함께 건물주에게 권리금소송을 제기합니다. 결과는 의뢰인의 승리였습니다. 서울중앙지방법원은 2021년 7월 23일, 임차인 L씨의 승소와 함께 임대인은 1억 8천만 원을 배상하라고 선고합니다. 

 

상대방은 이 결과를 받아들이지 못했고 얼마 뒤 항소심으로 사건은 이어졌습니다. 역시 상가변호사 닷컴과 2심을 진행한 의뢰인 L씨는 서울고등법원에서 2022년 1월 14일, 역시 권리금 손해배상 정당하다는 것을 인정받으며 항소심에서 최종적으로 건물주에게 1억 8천만 원을 지급받았습니다.