상가 권리금 계약서 파기 위기일 때 방법은?

운영하던 가게를 내놓고 새로운 후임자를 찾게 되면 상가 권리금 계약서 작성을 하게 되는데요. 매장 내 집기류, 비품, 인테리어 및 시설, 접근성 등 양도할 범위를 정해서 책정한 금액으로 거래가 이루어지죠. 그런데 이 과정이 순탄하게만 흘러가지는 않는데, 양도인과 양수인 각자의 사정으로 거래를 파기할 수도 있고 임대인의 거절로 파기가 될 수도 있습니다.

우선 양도양수 거래 당사자 중 일방이 단순변심으로 파기했을 경우에는 양도인이 받은 계약금의 2배를 상환해야 하고, 양수인 측에서 취소를 했다면 냈던 계약금을 포기하는 조건으로 책임지면 됩니다. 그런데 이들 간의 문제는 없으나 상가 소유주의 반대로 거래 진행이 어렵게 되었다면 손해배상 주장이 가능할까요?

가능할지 불가능할지는 단순하게 판단할 수 없는 영역이기 때문에 전문가의 진단이 필수적인데요. 상가 권리금 계약서 파기 위기에서 임차인이라면 어떻게 대처하는 것이 유리한지 오늘 간략하게 살펴보도록 하겠습니다.

 

모든 상황을 따져보기 전에 가장 우선적으로 확인해야할 사항은 바로 본인의 귀책사유 이력입니다. 임대차관계를 유지하는 데에 있어서 가장 기본이라고 할 수 있는 것이 바로 월세 지급이죠. 만약 월세를 3개월 치에 이르도록 밀린 적이 단 하루라도 존재했다면, 현재는 모두 연체금액을 갚았더라도 그 이력만으로도 상가 권리금 계약서 작성과정을 보호받을 수 없게 됩니다.

다만 코로나 특례법이 신설되어 20년도 9월 29일부터 21년도 3월까지 연체한 금액은 밀린 월세로 보지 않기 때문에 제외하고 계산해주시면 됩니다. 이 기간을 제외하고서도 3기 이상 미납한 적이 있다면 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 없게 됩니다.

그리고 임대인의 동의를 구하지 않고 타인과 전대차계약을 체결했거나, 무단으로 시설물을 설치해서 건물을 훼손한 경우 등도 마찬가지로 보호 대상에서 제외됩니다. 권리 주장을 하려는데 이런 귀책사유가 있는 것 같고 기준을 명확히 모르겠다면 전문가에게 정확히 확인 받아보시기 바랍니다. 

 

별다른 귀책사유가 없다면 얼마나 오랫동안 영업해오셨든 법적으로 보호를 받으실 수 있는데요. 아무 때나 보호가 되는 것은 아니고 정해진 시기에 신규임차인이 될 사람을 건물주에게 주선해야 합니다. 이 시기는 각자 임대차 만료일로부터 6개월 전~종료일까지이며, 더 일찍 혹은 늦게 상가 권리금 계약서 작성 및 주선한 것에 대해서는 아무런 법적 효력이 없습니다. 또한 임대인의 방해 행위도 이 기간 내에 일어난 것에 대해서만 법적 효력이 있기 때문에 만료일로부터 8개월 전에 새임차인을 주선했는데 거절당했다고 손해배상 청구가 가능하냐고 물으시면 안 됩니다. 

그리고 임대인의 거절 사유가 정당한지 여부도 따져보아야 하는데요. 많은 분들이 재건축이나 본인 사용 계획으로 거절당하시곤 하는데, 일단 후자는 정당한 사유가 아닙니다. 재건축의 경우에는 전문적인 검토를 기반으로 제대로 따져볼 것들이 많기 때문에 임대인 측의 주장을 바로 수용하시면 안 됩니다.

 

부산에서 10년이 넘도록 음식점을 운영해온 임차인 J씨는 가게를 내놓은 뒤 거래를 하겠다는 사람과 상가 권리금 계약서 작성 및 체결을 했는데요. 이후 건물주에게 새로운 세입자가 될 사람을 주선했지만, 건물주 측은 신규체결 조건으로 기존 월세에서 2배가 넘는 고액을 요구했습니다.

게다가 어떤 임차인이라도 수용하기 힘든 특약 조건까지 내걸며 양도양수 진행을 방해했죠. 결국 이들 간의 거래는 파기되고 말았고, 억울한 마음에 J씨는 상가변호사 닷컴을 찾아오셨습니다. 본 법무법인은 정밀한 법률 검토를 진행한 후 손해배상 청구소송을 제기했습니다.

최종적으로 2022년 12월, 수원지방법원에서는 임차인 J씨가 건물주로부터 권리금 5,600만 원을 지급받도록 결론을 내리며 J씨의 승소로 마무리할 수 있었습니다.

관련 분쟁으로 인해 고민이 있다면 상가전문가의 조언을 받아보시기 바랍니다. 운영시간은 평일 9시부터 오후 6시까지입니다.