상가 월세 인상 통보 거부하면 나가야 할까?

코로나 확산이 잠잠해지니 이제는 경기가 침체되어, 본인이 돈을 벌기 위해서 장사를 하는 것인지 월세를 내기 위해서 장사를 하는 것인지 모를 만큼 상황이 어려워지는 임차인들이 많아지고 있습니다. 법적으로 연 5%까지만 인상할 수 있다는 사실을 알고 있음에도 건물주가 상가 월세 인상 통보 불응 시 재계약 안 해준다고 하면 끝이 아닌가 생각하시는 분들도 많으시죠.

여기에서 본인이 주장할 수 있는 권리를 최대한 활용해서 영업적 손해를 막는 세입자와 쉽게 포기해버리는 세입자로 나눠지는데요. 가게 운영에 힘쓰는 것만으로도 바쁜데 임대차관련 법까지 신경 쓰기는 당연히 어려울 것입니다. 그래서 상가 분쟁이 생겼을 때 당사자 간 대화로는 원만하게 해결되지 않는 상황이라면 최대한 신속하게 전문가에게 검토를 받아 추후 전략을 모색하시는 것이 현명한 방법이죠.

상가임대차보호법을 잘 알고 있으면 상가 월세 인상 통보 분쟁이 발생했을 때 혼자서 해결하기는 힘들더라도 당장 어떤 스탠스를 취해야 할지 정도는 바로 감이 오게 되니 아예 모르는 것보다는 훨씬 큰 도움이 됩니다.

 

차임 증액 요구를 받았을 때 거절하더라도 문제가 없으려면 일단 총 영업기간이 10년 미만이어야 합니다. 그 이유는 계약갱신요구권 행사 때문인데, 2018년 10월 16일 이후로 최초 임대차를 체결했거나 갱신한 적이 있다면 총 10년까지 기간을 연장할 수 있는 권한이 생깁니다.

그래서 아무리 건물주가 월차임 증액을 요구하며 안 올려주면 재계약도 없다고 하더라도 이 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이 남아있다면 방어할 수 있다는 뜻이죠. 기간 연장 요청은 만료 6~1개월 전 사이에 하셔야 되고, 10년 미만인 동시에 환산보증금 기준 이하에 해당된다면 연 5% 제한의 적용을 받습니다.

즉, 건물 소유주 측에서 아무리 상가 월세 인상 통보를 강하게 하더라도 1년에 최대 5%까지만 올릴 수 있다는 것이죠. 이 제한 내에서 협의를 통해 올려주시면 됩니다. 만약 1년마다 증액요구를 받아서 사정이 힘들다거나 주변 시세보다 이미 비싸게 주고 있는 경우라면 올려주지 않아도 괜찮습니다. 만약 상대방이 법적으로 해결하겠다고 소송을 제기한다면 판정된 금액만큼만 올려주시면 됩니다.

 

반대로 환산보증금을 초과하는 임차인은 기간에 대해서도, 금액에 대해서도 법적인 제한이 없습니다. 그래서 임대인 마음대로 고액을 요구하는 경우도 많죠. 하지만 환산보증금 초과 계약에서는 증액을 청구하는 쪽에서 인상 사유를 입증해야하기 때문에 아무런 근거 없이 높은 차임을 받아낼 수는 없습니다.

사실 지역기준을 초과할 정도라면 이미 다른 상가에 비해 훨씬 높은 임대료를 부담하고 있다는 것인데, 여기서 더 올린다는 것은 경제상황이 급변할 정도가 아닌 이상 올리기 어렵다고 봐야 합니다.

그럼에도 불구하고 상가 월세 인상 통보 후 명도소송을 제기하는 등 상대방 측에서 강하게 퇴거를 요구하는 상황이라면 임차인 쪽에서도 법적 조치에 나서서 본인의 권리를 지키는 수밖에 없습니다.

 

10년이 넘었다면 임대료 증액뿐만 아니라 임대인이 별다른 사유 없이 나가라 해도 퇴거해야 하는 것이 맞습니다. 갱신요구권이 없기 때문이죠. 하지만 권리금 회수를 주장할 수 있는 대안이 있는데, 만기 6개월 전에서 만기일까지 새로운 사람을 주선하시면 됩니다.

그런데 문제는 부담스러운 상가 월세 인상 통보로 인해 권리금을 회수하고자 신규세입자를 주선했는데, 임대인이 새로운 사람에게도 고액을 요구하거나 더 높은 금액을 제시하는 상황으로 이어질 가능성이 높다는 것이죠. 실제로 서울 광진구 소재의 식당을 10년 넘게 운영하던 임차인 Y씨도 건물주로부터 계약해지를 받고 권리금 회수를 위해 본 법무법인을 선임하셨는데요.

권리금 회수를 주장하자 상대방 측은 기존 보증금, 월세의 각각 2배를 곱한 고액을 신규임대차 체결 조건으로 제시했습니다. 상식적으로 보더라도 새로운 사람을 구할 수 없는 조건이었고, 본 측은 이를 법적인 근거로 입증하며 권리금 손해 발생에 따른 손해배상을 청구하겠다고 강하게 고지했습니다.

구체적인 법적대응 고지에 당황한 임대인 측은 신규임차인과 계약을 체결하겠다고 합의를 요구했고, 그렇게 임차인 Y씨는 무리한 고액 요구를 막아내며 2022년 10월 신규임차인으로부터 권리금 3,500만 원을 회수하는 데에 성공했습니다.

오늘 내용과 관련한 문의나 상담을 원하신다면 업무시간 내 전화 문의 바랍니다. 본인의 계약일자, 차임 연체 이력이 있다면 언제 얼마나 했는지 등 중요 내용을 말씀해주셔야 정확한 안내가 가능합니다.