임차인 계약해지 통보 받은 후 상황별 대처 전략

 

1. 아무리 남의 상가라도 영업할 권리가 있다!

상가를 임차해서 식당, 카페, 노래방, 의류매장 등 다양한 업종으로 영업을 하고 계신 상가 임차인 분들이 많습니다. 업종은 다르지만 이들에게 똑같이 주어지는 권리 중 가장 기본적인 것이 바로 계약을 갱신할 권리인데요.

보통은 최초 계약 시 2년 정도로 임대인과 계약을 체결하는 경우가 많은데, 사실상 인테리어에만 만만치 않은 비용이 들어가거나 높은 권리금을 주고 매장을 인수한 분들의 입장에서는 당연히 추가 갱신을 원할 것입니다. 그런데 임대인 측에서 임차인 계약해지 통보를 해온다면, 상가 임차인은 본인의 영업 권리를 침해당할까 걱정부터 앞설 텐데요.

본인에게 계약을 갱신할 권리가 있고 어떤 내용에 근거해서 요구할 수 있는지 스스로 표현할 수 있어야 합니다. 임대차 기간이 종료되기 6개월 전에서 1개월 전 사이에 임대인에게 “계약갱신요구권을 행사하겠습니다.”라는 식의 의사를 표현하시면 되는데요. 이때 표현 방법도 중요합니다.

 

2. 갱신요구는 이렇게! & 묵시적 갱신된 상황에서는?

갱신요청 기간에 맞춰서 갱신하겠다는 의사를 담은 내용증명을 임대인에게 발송하는 것이 가장 확실하게 요청하는 방법인데요. 모든 계약이 마찬가지이지만 전화나 대면해서 구두로만 진행되는 계약은 따로 녹음을 해두지 않는 이상 증거가 남지 않는다는 치명적인 단점이 있으므로 추천 드리지 않습니다.

본인이 해당 자리에서 영업한지 10년 미만이라면 임차인 계약해지 통보 받은 후 갱신요구권을 행사했을 때 임대인에게 특별한 사유가 없는 이상은 갱신요구를 거부할 수 없습니다. 2018년 10월 16일 이후로 처음 체결되거나 갱신된 적 있는 임대차는 총 10년 동안 갱신요구권 행사가 가능하기 때문이죠.

다만 계약갱신 기한을 놓쳤다면(임차인과 임대인 모두 아무런 통지가 없었던 경우) 환산보증금을 초과하지 않는 이상 1년 갱신된 것으로 보기 때문에, 묵시적 갱신 됐을 때 연장 요청을 하려면 똑같이 만료 6개월 전~1개월 전 이내에 요구하시면 됩니다. 만약 환산보증금을 초과하는 상황에서 묵시적 갱신이 되어버리면 임대인 측에서 임차인 계약해지 통보 했을 때 6개월 뒤에 나가야하므로 반드시 주의하셔야 합니다.

 

3. 현실적으로 영업 연장이 어렵다면

10년 갱신요구권이 있더라도 임대인 측에서 본인 직접 사용 또는 재건축 진행을 강력하게 밀어붙이거나, 아니면 정말 10년 이상 영업해 와서 갱신을 주장할 수 없는 상황이라면 영업을 원활하게 이어갈 수 있는 상황이 안 될 텐데요.

이런 상황이라면 영업을 종료를 준비하는 동시에 권리금회수 준비를 하시는 것이 현명한 선택입니다. 하지만 권리금회수는 임대인의 동의하에 진행되더라도 보호기간인 만료 6개월 전~종료일 이내에 진행하는 것이 안전합니다. 이 기간을 벗어난 때에 양도양수가 진행될 경우, 임대인이 갑자기 변심이 생겨서 신규임차인을 거절하더라도 이 손해에 대한 배상을 주장할 수 없기 때문입니다.

만약 임차인 계약해지 통보 이유로 권리금 보호기간 내에 신규임차인을 주선했는데 임대인이 본인이 직접 사용할 예정이라 안 된다거나 재건축 혹은 매매가 진행될 예정이라 새로운 사람을 받아들일 수 없다고 주장한다면, 대체로 정당하지 않은 사유일 가능성이 있으니 반드시 상가 전문가에게 검토를 받아보셔야 합니다.

 

4. 권리금 회수, 실전 상황에서는?

실제로 상가 공사 이후 본인이 직접 사용한다는 임대인에게 임차인 계약해지 통보 받은 임차약사 A씨의 사례를 소개해드리겠습니다. A씨는 10년이 훌쩍 넘는 기간 동안 꾸준히 자리를 지키며 약국을 운영해왔는데요. 계약갱신도, 권리금회수도 쉽게 허락해주지 않을 것 같다는 느낌이 들었던 A씨는 상가임대차 전문 법무법인 상가변호사 닷컴을 찾아오셨습니다.

본 측에서 권리금 분쟁 전문로펌답게 그동안의 해결 노하우로 권리금 회수 업무를 진행했고, 협조는커녕 일방적으로 연락을 피했던 임대인은 점점 강도가 커지는 법적 고지에 먼저 합의 요청을 해왔습니다.

결국 2022년 8월 3일, 임대인이 임차약사 A씨에게 권리금 조의 합의금 5천 5백만 원과 보증금을 반환하기로 하는 조건으로 합의가 성사되며 무사히 사건을 마무리할 수 있었습니다.

이렇게 분쟁 상황이 예상되거나 발생된 즉시 상가 전문가를 찾아주신다면 잘못된 정보나 시간을 허비하지 않고 효율적인 분쟁 해결이 가능합니다. 임차인 계약해지 통보 및 상가 관련 문의는 업무시간 이내로 전화 바랍니다.