상가임대차보호법 묵시적갱신 시 나가야할 수도 있다!

1. 재계약 안하고 영업 중이라면

장사를 위해 타인의 상가를 임차해서 운영하다보면 정말 갱신기간(만료 6개월 전~1개월 전)을 놓치는 경우도 있고, 건물 소유주에게 재계약 얘기를 꺼냈다가 월세를 올려달라고 할까봐 상가임대차보호법 묵시적갱신 되도록 내버려 두는 경우도 있습니다.

본인의 계약 상황을 잘 알고 이렇게 하는 경우라면 딱히 문제될 요소는 없으나, 본인이 환산보증금을 초과하는지 아닌지 심지어는 환산보증금이 뭔지도 모르는 상황이라면 절대 이렇게 하셔서는 안 됩니다.

거의 대부분의 임차인들이 환산보증금 기준을 넘지 않기 때문에 불리한 상황에 처할 확률이 드물긴 하나, 환산보증금을 초과하는 상태로 상가임대차보호법 묵시적갱신 될 경우 건물주 쪽에서 해지통보를 할 수 있기에 사전에 주의해야 할 필요가 있습니다.

 

2. 환산보증금 기준 안이냐 밖이냐에 따라 연장기간이 다르다?

먼저 현재 내고 있는 월세에 100을 곱한 뒤 보증금과 더하면 환산보증금 계산은 끝납니다. 이 금액을 현재 영업 중인 상가의 지역 기준범위 안에 들어가는지 확인해주시면 되는데요. 2019년 4월 2일 이후로 처음 체결됐거나 갱신된 임대차라면 서울의 기준은 9억 원 이하, 과밀억제권역과 부산은 6억 9천만 원 이하, 부산과 인천을 제외한 광역시 및 안산/용인/김포/광주/세종/파주/화성은 5억 4천만 원 이하, 그 밖의 지역은 3억 7천만 원 이하입니다.

이 기준 안에 해당된다면 환산보증금 이하 임차인으로서 상가임대차보호법 묵시적갱신 시 1년 연장된 것으로 판단합니다. 원칙적으로 임대차 재계약 요청 기간이 아닐 때에는 일방이 중도해지를 요구할 수 없지만, 이렇게 자동 연장이 된 경우에는 임차인 쪽에서 해지통보를 할 수 있으며 3개월 뒤 계약이 종료됩니다.

반대로 환산보증금 범위를 초과한다면 1년이 아니라 무기한 연장된 것으로 보는데요. 이는 절대 좋은 것이 아닙니다. 기간이 약정되지 않았기에 건물주도 해지통보를 할 수 있고, 만약 건물주가 통보한다면 6개월 뒤에 계약이 끝나게 됩니다. (임차인이 통보하면 1개월 뒤에 종료) 이뿐만 아니라 만료일을 파악할 수 없어서 권리금회수에도 문제가 생기게 되니, 상가임대차보호법 묵시적갱신 되지 않도록 초과 임차인은 반드시 재계약 시기에 맞춰 연장 요청을 하셔야 합니다.

 

3. 10년 보호, 자동 갱신도 적용될까?

계약이 자동으로 연장된 상황이라면 건물주 측에서 이미 종료된 계약이라고 주장하거나, 따로 갱신요청을 하지 않았으니 10년 보호를 주장할 수 없다고 생각하는 경우가 많은데요. 실제로 논란이 많은 내용이기도 합니다. 위에서 환산보증금 이하 임차인은 상가임대차보호법 묵시적갱신 시 1년 연장된 것으로 판단한다고 말씀드렸는데요.

10년 보호 적용의 기준은 2018년 10월 16일 이후로 처음 체결되거나 재계약한적 있는 임대차입니다. 따라서 이 날짜 이후로 1년씩 자동 연장이 되었다면 갱신된 것으로 판단하기 때문에 총 영업기간을 10년까지 보호받을 수 있는 것이죠.

 

4. 임차인 O씨, 환산보증금 초과하는 상황에서 자동 갱신 되었으나..

대전의 한 상가를 임차해서 빵집을 운영하던 임차인 O씨는 건물주에게 재건축을 해야 한다는 이유로 해지통보를 받게 되었습니다. 오랫동안 한 자리에서 영업을 이어왔기에 본인의 소중한 권리를 지키고 싶었던 O씨는 상가변호사 닷컴에 도움을 청했습니다.

본 법무법인에서 O씨의 임대차 상황을 검토한 결과, 영업한지 10년이 넘어 갱신요구권 행사가 불가능한데다가 환산보증금을 초과하는 상황에서 상가임대차보호법 묵시적갱신 된 상황이었습니다. 임차인의 상황 중 가장 곤란한 처지에 처한 O씨를 돕기 위해 본 측에서 적극적으로 법적 대응에 나섰고, 권리금을 회수하기 위한 전략을 실행했습니다.

그 결과 2022년 10월 6일, 건물주 측은 먼저 합의 요청을 해오며 임차인 O씨는 신규임차인으로부터 안전하게 권리금 6천 5백만 원을 회수하는 데에 성공했습니다.

이렇게 임차인이 권리를 주장하기 가장 곤란한 상황에 처한 의뢰인이었지만, 분쟁을 직감한 즉시 상가 전문가에게 도움을 요청했기에 신속히 대응에 나서 성공적인 결과를 맞이할 수 있었습니다. 만약 분쟁이 예상된다면 미리 법률 전문가에게 조언을 들어보시기 바랍니다. 상담 문의는 평일 오전 9시부터 오후 7시까지 전화로 연락주시면 됩니다.