상가 임대차 계약서 작성 후 부당한 상황에 처했다면

 

1. 계약서 작성, 형식적인 절차로만 생각하면 안 되는 이유

서울 어느 곳에 가도 수많은 상가들이 들어서 있는 모습을 볼 수 있는데요. 그곳에서 건물을 임차하여 가게 장사를 꾸려가는 임차인분들도 많습니다. 자영업을 하는 임차인이라면 누구나 상가 임대차 계약서 작성을 해서 그런지 단순히 형식적으로만 보증금, 월세, 임대 기간만 신경 쓰는 경우가 많은데요.

건물주가 이런 내용을 넣지 않으면 계약 체결이 어렵다고 주장해서 다소 불리해 보이는 특약사항을 보고도 그냥 체결하기도 합니다. 하지만 이렇게 될 경우 추후 기간을 연장하기 위해 갱신요구를 하거나 권리금을 회수하려 할 때 발목을 잡힐 위험이 높습니다.

건물주가 임차인에게 불리한 내용을 넣었다는 것은 ‘추후 그렇게 할 예정이다.’라고 예언하는 것이라고 볼 수 있는데요. 오늘 상가 임대차 계약서 작성 시 주의해야 할 점과 건물주와의 분쟁이 발생했을 때 어떻게 대처해야 하는지 함께 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

2. 임대차 도중 발생할 수 있는 위험에 대처하려면

영업기간 동안 아무 문제없이 운영만 할 수 있다면 더할 나위 없이 좋겠으나, 가장 문제가 많이 발생하는 시기가 바로 갱신요청 기간입니다. 2018년 10월 16일 이후로 최초로 영업을 시작했거나 갱신한 사실이 있는 임차인은 총 영업기간을 10년까지 주장할 수 있는데요. (단, 이 조건에 해당되지 않는다면 5년)

갱신요청 기간인 만료 6개월 전에서 1개월 전 사이에 기간을 연장해달라고 건물주에게 요청하면 됩니다. 이때 건물주는 정당한 거절 사유가 없으면 임차인의 갱신을 들어줘야 하는데요. 만약 상가 임대차 계약서 특약사항에 ‘추후 재건축하게 되면 조건 없이 퇴거한다.’와 같은 내용이 기재되어 있다면 건물주는 이를 근거로 임차인을 내보내려 하겠죠.

그런데 이 같은 내용은 상가임대차보호법 제15조 강행규정에 위반되기 때문에 무효를 주장할 수 있습니다. 상가 임차인은 특별한 사유가 없는 한 계약갱신, 권리금회수 두 가지 권리는 누구나 보호받을 수 있는 항목입니다. 그래서 정당한 사유 없이 임차인의 갱신을 제한하는 내용이라면 아무리 특약이라 하더라도 무효를 주장할 수 있는데, 이를 임차인 혼자 주장할 경우 건물주가 명도소송을 제기할 확률이 높기 때문에 전문가의 도움을 받으셔야 합니다.

 

 

3. 갱신이 불가하거나 나가야 하는 상황이라면

법적으로 임차인의 영업할 권리를 최대 10년까지만 보호해준다고 설명 드렸는데요. 이 기간 이상으로 영업했을 경우에는 갱신요구권이 소멸되어 더 이상 상가 임대차 계약서 갱신을 주장할 수 없습니다. 그래서 건물주가 이를 이용하여 재계약 조건으로 임대료를 크게 인상하거나 나가라는 통보를 하게 되죠.

그래서 더 이상 운영이 어렵겠다는 판단이 들어 권리금을 회수하려 하니, 건물주가 ‘재건축을 할 예정이다.’ 혹은 ‘본인이 직접 사용하겠다.‘는 이유로 권리금 없이 나가라고 한다면 이렇게 쫓겨날 수밖에 없는지 억울한 마음이 드실 겁니다. 일단 본인이 쓰겠다는 이유라면 건물주가 권리금회수기회를 방해했다고 보는데요.

임차인이 권리금 보호기간인 만료 6개월 전~만료기간 동안 신규임차인을 주선하면 건물주는 정당한 이유가 없다면 이를 받아들이거나, 아니면 본인이 권리금을 책임져야 합니다. 그런데 그냥 나가라고 주장한다면 건물주 측에서 정당한 재건축 사유라고 내세우더라도 반드시 상가 임대차 계약서 및 관련 정황을 전문가에게 판단 받아보셔야 합니다.

 

4. 재개발로 인한 해지통보 받았지만, 법적대응 통해 권리금회수 성공한 실제 사례

대구에서 한 건물을 임차하여 신발 매장을 운영하던 임차인 S씨는 건물주로부터 건물이 재개발을 전제로 팔릴 예정이니 갱신을 들어줄 수 없다는 해지통보를 받았습니다. 이때 혼자서는 권리금회수를 하더라도 대응할 수 없겠다는 판단이 든 S씨는 상가변호사 닷컴을 법률대리인으로 선임했습니다.

너무 갑작스러운 와중에 건물주가 바뀌었고, 새로운 건물주는 S씨에게 나가라는 통보를 했는데요. S씨가 갱신을 요청하자 새 건물주는 명도소송을 걸어왔습니다. 본 법무법인은 이에 임차인 S씨의 권리를 적극적으로 주장하며 권리금회수를 위한 법적 대응에 나섰고, 그 결과로 2022년 5월 30일 대구지방법원에서 건물주는 임차인 S씨에게 권리금 3,000만원을 지급하고 보증금을 반환하라는 판결을 내렸습니다.

이렇게 본인의 권리가 침해당할 위기에 놓였다면 반드시 전문가에게 도움을 요청하셔야 합니다. 아무것도 하지 않으면 본인의 손해를 아무도 대신 보상해주지 않습니다. 상가 임대차 계약서 작성 후 문제가 생겼거나 관련 문의가 있다면 유선상담으로 안내 도와드리겠습니다.