상가 계약갱신청구권 예외 해당된다면 몰라서는 안 될 정보

 

1. 상가 임차인 10년 보호 적용 원칙은?

많은 자영업자 분들이 알고 계시는 임차인 10년 보호는 최초 체결일 또는 갱신일자를 기준으로 적용됩니다. 2018년 10월 16일 이후로 처음 임대차를 체결했거나 갱신한 이력이 있다면 총 영업기간을 최장 10년까지 주장할 수 있는데요. 이 법이 개정되기 전에는 최장 5년까지만 기간 연장이 가능했습니다.

그래서 만약 해당일자 전에 한 번에 5년 계약을 맺었다면, 추가적인 연장이 더 이상 어렵습니다. 만약 2018년 10월 16일 이전에 계약을 체결했다면 갱신 요청을 해야 10년 보호를 받을 수 있으니 참고해주시기 바랍니다.

또한 10년 보호 대상에 해당이 되어도 상황에 따라 상가 계약갱신청구권 예외 대상이 되는 경우도 존재하기 때문에 관련 내용 끝까지 읽어주시기 바랍니다.

2. 귀책사유가 있다면 보호 어려울 수도

그런데 모든 상황에서 10년 영업이 보장되는 것은 아닙니다. 상가 세입자 측의 귀책사유로 인해 건물주가 갱신 거절 및 권리금 책임을 지지 않아도 된다고 보는 경우가 있는데요. 상가 계약갱신청구권 예외 가장 흔한 경우는 월세 미납입니다.

건물주가 상가 세입자의 기간 연장 요구를 거절할 수 있는 기준은 3기 미납인데, 3기는 월세의 경우는 3개월 분 금액을 말하고 연세를 내는 경우라면 3년 치 금액을 미납한 경우를 말합니다. 대부분의 상가는 월세 계약으로 이루어져 있는데요, 그동안 밀린 누적 금액이 3개월 치 이상 된 적이 한 번이라도 있다면 추후 갚더라도 건물주가 기간 연장을 거부할 수 있으니 되도록 연체는 안 하시는 것이 안전합니다.

그러나 코로나 특례기간인 2020년 9월 29일부터 2021년 3월까지 밀린 차임은 연체한 금액으로 보지 않으니 참고바랍니다. 또한 월세 3기 연체 이외에도 건물주 동의 없이 다른 이에게 전대하거나 건물을 동의 없이 증축하게 될 때에도 상가 계약갱신청구권 예외 대상입니다.

3. 더 이상 영업 연장 주장할 수 없는 상황이라면

초반에 설명 드렸던 10년 보호는 말 그대로 10년까지만 보호가 된다는 뜻이므로 자신의 10년(혹은 5년) 갱신요구권 기한이 다 됐다면 상가 계약갱신청구권 예외 대상이 됩니다. 건물주와 합의 하에는 계속 영업을 이어나갈 수 있지만 나가라고 해지통보를 받는다면 나갈 수밖에 없는 것이죠.

또한 가장 주의해야 할 임차인은 환산보증금을 초과하는 경우인데요. 자신의 월세에 100곱하기 한 뒤 보증금과 더하면 환산보증금이 계산됩니다. 이 금액을 가게가 위치한 지역 기준금액과 비교해서 넘는다면 환산보증금 초과 상가로 분류가 되죠. 재계약 시기(만료 6개월 전~1개월 전)에 건물주와 세입자 간 아무런 언급 없었다면 자동으로 계약이 연장되었다고 판단하는데, 초과 상가는 이렇게 되면 10년 보호 대상이었더라도 상가 계약갱신청구권 예외 대상으로 바뀌게 됩니다.

다만 10년 보호가 끝났든, 환산보증금을 초과하든 퇴거를 할 때 주장할 수 있는 권리금회수기회가 있으니 권리금 보호기간인 만료 6개월 전부터 종료날 사이에 신규임차인을 구해서 건물주에게 주선하시면 됩니다. 만약 재계약 요청이 불가한 상황에서 권리금회수를 할 계획이 있다면 신규임차인을 주선하기 전부터 상가 전문가의 자문을 받아보시는 것이 좋습니다.

4. 건물주에게 리모델링 및 본인사용 통보받았지만 권리금 5,500만원 회수 성공!

수도권에서 10년이 넘도록 약국을 운영해온 임차인 A씨는 건물주로부터 건물을 전부 리모델링한 후 본인이 쓸 것이니 퇴거해달라는 요청을 받게 되었습니다. 리모델링 사실을 사전에 고지 받은 적도 없었던 A씨는 권리금 회수라도 하고자 했지만 건물주의 비협조적인 태도에 상가변호사 닷컴을 선임하게 되었습니다.

본 측은 건물주 측에게 임차인 A씨의 권리금 보호에 협조하라는 법적 고지를 했으나 이를 묵인하였고, 결국 건물주를 상대로 권리금 손해배상 소송을 제기하였습니다. 소송을 제기하자 건물주는 합의해달라는 의사를 보내왔고, A씨는 합의를 받아들여 권리금 명목의 합의금 5천 5백만 원을 지급받는 조건으로 2022년 8월 3일 합의서를 작성하였습니다.

현재 자신의 상황에서 어떤 보호를 받을 수 있는지 확실하게 알기 위해서는 법률 전문가와 상담을 진행하시는 것이 가장 확실하고 빠른 방법입니다. 상가 계약갱신청구권 예외 또는 상가 관련 문의는 유선 전화 바랍니다.