월세 미납 법적 조치 방법과 기간 제대로 알려드립니다!

 

1. 즉시 계약해지 가능한지 알기 위해서는

내 상가를 임차인에게 빌려주는 조건으로 월차임을 받게 되는데, 반대로 말하면 월세를 받기 위해 내가 소유한 상가를 임차해주는 것이죠. 그런데 이런 기본적인 의무 상황이 지켜지지 않는다면 계약 당사자는 피해를 보게 됩니다.

임차인이 지속적으로 세를 미납하고 있다면 즉시 계약을 끝내버리고 싶을 텐데요. 월세 미납 법적 조치 가능한 기준에 대해 알아보겠습니다. 일단 이를 알기 위해서는 3기 연체의 의미부터 파악하셔야 하는데요, 3기를 연체했다는 것은 쉽게 말해서 3회분의 차임을 미납한 것이라고 생각하시면 되는데 이에 해당할 경우 건물주는 만료 6개월 전~1개월 전 사이에 정당하게 갱신 거절 통보를 할 수 있습니다.

만약 월차임이 100만 원이라면 300만 원부터 연체됐을 시 3기 연체라고 보는 것이죠. 그런데 이 기간은 연달아서 연체하든 띄엄띄엄하든 미납액이 3기 이상이었던 적이 한 번이라도 있었다면 갱신 거절이 가능합니다. 3기 이상 미납된 후에는 갚았더라도 상관없습니다. 그러나 당장 계약을 해지하고 싶다면 통보할 그 당시에 미납된 금액이 3기 이상이어야 가능하기 때문에, 3기 이상 미납 후 몇 만원이라도 갚아서 3기 금액 미만이 된다면 즉시 해지는 못하고 갱신 거절만 가능합니다.

 

2. 이 상황에 해당된다면 연체 금액에서 제외해야 합니다.

밀린 액수를 따지는 것도 중요하긴 하지만, 언제 밀렸는지도 봐야 합니다. 그 이유는, 코로나19로 인해 많은 자영업자분들이 심각한 영업 피해를 입었기 때문에 관련법이 개정되어 해당 여부를 따져보아야 해서입니다.

코로나로 인한 상가임대차보호법 특례법이 올해 1월에 신설되어 2020년 9월 29일에서 2021년 3월 이내에 연체한 적이 있다면 그 금액은 미납했다고 보지 않기 때문에 계산할 때 제외하셔야 하며, 섣부르게 월세 미납 법적 조치 진행을 하셨다가 오히려 손해배상을 물어주게 될 수도 있습니다.

추가로 누수나 냉방 문제 같은 건물 하자로 인해 세입자가 차임을 밀렸을 경우에는 3기 연체했다고 하더라도 상황에 따라 내보내기 힘들어질 수도 있기 때문에 해당이 되신다면 세입자에게 먼저 명도를 요구하기 전, 법률 전문가의 검토를 받아보셔야 합니다.

 

 

3. 3기 연체가 확실하다면

여러 가지 상황을 검토해본 후 세입자가 3기 미납한 사실이 있다는 것을 확인하면 월세 미납 법적 조치 진행 중 가장 먼저 해야 할 일은 갱신 거절입니다. 만약 통보할 당시에 미납된 금액이 3기 금액 이상이라면 임대차 기간이 남아있더라도 즉시 해지할 수 있고, 3기 연체한 적은 있었는데 지금은 일부라도 갚아서 남아있는 금액이 3기 미만이라면 갱신 거절을 진행해야 합니다.

위에서 말씀드렸다시피 갱신 거절은 반드시 임대차 종료 6개월 전에서 1개월 전 사이에 하셔야 하는데요. 증거가 남는 방법으로 진행하는 것이 중요하기 때문에 내용증명을 통해 전달하시면 됩니다. 만약 내용증명을 전달했는데도 갱신 거절을 못 받아들인다고 할 경우에는 그 다음 월세 미납 법적 조치 실행을 해야 하며, 이때 명도소송을 제기하시면 되는데요.

다만 소 진행 중에 세입자가 다른 사람에게 무단 점유이전이라도 해버리면 명도소송의 당사자가 바뀌게 되는 것인데, 이 상황과 아무 상관없는 사람에게 소송을 진행할 수는 없으니 반드시 점유 이전을 못하게 점유이전금지가처분을 동반 신청해주셔야 합니다.

 

 

 

4. 3기 연체 계속 봐주다가 손해만 커졌던 임대인 S씨, 밀린 차임과 상가 돌려받아!

서울의 한 상가건물을 소유하고 있던 임대인 S씨. 자신의 상가를 음식점을 운영하겠다는 임차인에게 맡기고 임대차계약을 몇 년간 이어왔는데요. 맨 초반에는 별 문제가 없었으나, 임차인은 점점 월차임을 밀리게 되었고, 3기를 넘어서 계산하기도 복잡할 만큼 미납하게 됩니다.

장사를 하며 갚겠다는 말을 믿고 3기 연체가 넘어서도 임차인을 기다려주던 S씨는 이건 좀 아니다 싶어 월세 미납 법적 조치 진행을 계획하였습니다. 수소문 끝에 상가 전문 법무법인 상가변호사 닷컴에 사건을 맡기게 되었고, 본 법무법인은 충분한 법률 상담을 거친 끝에 임차인을 상대로 명도소송과 점유이전금지가처분을 제기하였습니다.

본 측에서 S씨의 피해 사실에 대해 적극 소명한 결과, 2022년 7월 15일 서울북부지방법원으로부터 임대인 S씨가 임차인으로부터 연체한 차임과 건물을 반환 받도록 하는 조정 결정을 받게 되었습니다. 월세를 한두 번 밀린 것이 아닌 지속적으로 미납하는 상태라면, 앞으로도 세를 미납하게 될 임차인일 확률이 다분합니다. 따라서 3기 연체가 발생한 순간부터 법률 전문가를 통해 월세 미납 법적 조치 준비를 하시는 것이 중요합니다.

오늘 내용 관련한 문의사항이나 상담을 원하신다면 유선 전화 바랍니다.