상가 월세 인상률 제한 없어도 마음대로 올릴 수 없다
1. 임대료 올릴 때 반드시 확인해야 할 ‘이것’은?
장사를 하다 보면 치솟는 물가 상승률로 인해 어쩔 수 없이 임대료를 올려줘야 할 때가 있습니다. 또는 건물주가 다른 이유로 올려 받고 싶어 할 때 이유를 불문하고 상가 월세 인상률 5% 제한이 존재한다는 사실은 상가임대차보호법을 한 번이라도 찾아보신 분들이라면 거의 알고계실 것입니다.
그러나 ‘계약갱신요구권’이 없다면 이 5% 제한이 없어지게 됩니다. 갱신요구권은 첫 영업일을 포함하여 최대 10년 동안 영업할 권리를 주장할 수 있는 것인데요. 10년 보호법이라고도 말합니다. 10년 보호를 받기 위해서는 2018년 10월 16일 이후로 첫 계약을 성립했거나 재계약했던 이력이 있어야 적용이 되며, 이 조건에 해당되지 않는 임대차계약은 5년까지만 보호됩니다.
아직 갱신이 가능한 상태라면 ‘환산보증금’ 계산을 해보시면 되는데요. 자신의 월세에 100을 곱해서 보증금과 더하면 쉽게 구할 수 있습니다. 그리고 이 금액을 자신이 임차한 건물의 지역 기준 표와 비교하셔서 그 금액 안에 포함되는지, 초과하는지 확인해보시면 됩니다.
2. 환산보증금 기준금액 안에 포함된다면
계산한 환장보증금이 기준선 이하라면, 건물주가 아무리 올리고 싶어도 상가 월세 인상률 5%를 넘길 수 없습니다. 그리고 한 번 증액했다면 1년 이내에는 또다시 올릴 수 없습니다. 결론적으로 5% 제한이 적용되려면 첫째, 계약갱신 주장이 가능한 상태인가. 둘째, 환산보증금 이내 상가 세입자인가. 이 두 가지 조건에 해당이 되어야 합니다.
3. 초과하는 경우에는 인상 요구 받으면 무조건 들어줘야 할까?
환산보증금 기준선을 초과하는 임대차 조건이라면 위 경우와 같은 비율적인 제한선이 사라지게 됩니다. 즉, 상가 월세 인상률 정함이 없기 때문에 건물주가 5%를 넘게 요구할 수도 있다는 것입니다. 하지만 이렇게만 보면 건물주가 말도 안 되는 금액을 요구하는 경우도 많아지겠죠.
증액을 요구할 경우에는 그냥 올려주는 것이 아니라 인근 건물의 시세, 공과금, 물가상황 등 여러 가지 요소를 고려하여 정하는 것이기 때문에 제한선이 없다 하더라도 무리한 임대료 인상은 현실적으로 어렵습니다. 만약 과도한 증액 요구를 받았다면 법률 전문가의 검토를 통해 판단하시는 것이 좋습니다.
4. 임차인 K씨, 임대료 문제로 명도소송 당했지만 소 취하 후 권리금 4,500만 원 회수!
해당 임차인은 서울의 한 상가에서 학원을 운영하던 중 건물주에게 임대료를 올려달라는 요구를 받았습니다. 그런데 상가 월세 인상률 30%를 올려달라는 무리한 요구였기 때문에 임차인 K씨는 이를 받아들일 수 없다며 올릴 금액을 좀 낮춰달라고 부탁했습니다.
그러자 건물주는 바로 점유이전가처분신청 및 명도소송을 제기해버렸고, 이에 억울하고 난처한 상황에 처해진 K씨는 상가 임대차 분야를 전문적으로 맡아 해결하고 있는 본 법무법인을 선임하게 되었습니다. 또한 건물주의 무리한 요구에 지친 K씨는 더 이상 영업을 연장할 생각이 사라졌고 권리금을 회수하기로 결정했습니다.
이후 본 측의 강경한 대응과 법적 주장이 이어졌으며 건물주는 점차 자신이 불리해짐을 느끼고 명도소송을 취하한 후 K씨가 주선한 신규세입자와 신규계약을 맺기로 결정했습니다. 결과적으로 2021년 11월 26일, K씨는 권리금 4,500만 원을 회수하며 무사히 영업을 마치고 나갈 수 있게 되었습니다.
5. 권리금 회수하고 나가려는데 신규임차인에게도 고액의 임대료 요구한다면?
새 임차인을 구해 해당 점포를 양도양수한 후 권리금을 회수하고 나가려는데, 건물주가 새 임차인에게 무리한 상가 월세 인상률 제시를 하는 바람에 권리금계약이 파기되었다면? 이 때는 건물주가 임차인에게 권리금 상당의 손해를 배상해야 할 책임이 있습니다.
만약 건물주로부터 5%가 넘는 증액을 요구받았다거나 신규임차인에게도 높은 금액을 제시해서 권리금 계약이 계속 무산된다면, 신속히 법률 전문가에게 상황 진단을 받고 대응 전략을 모색해야 합니다. 상가 월세 인상률 관련 및 기타 문의사항은 전화로 부탁드리며 오늘 내용과 관련한 유익한 정보를 담은 유투브 영상도 첨부할 테니 참고하시기 바랍니다.