상가임대차보호법 개정 어떤 방향으로?

알아야 상가를 지킬 수 있다!

상가임대차보호법 개정 어떤 방향으로 바뀌었을까?

 

분쟁이 발생했을 때 내용을 잘 알지 못하고 주변에서 하는 말을 듣고 대응을 하는 경우가 많습니다. 특히 임대차분쟁은 각자가 어디선가 들은 얘기로 쉽게 판단을 하는 경향이 있는데 만약 제대로 된 확인 없이 대응을 할 경우 생각지도 못하게 소송에서 패소해서 나가게 될 수 있으니 정확한 대응이 필요합니다.

 

그렇다면 누가 상가임대차보호법의 보호를 받는 임차인일까요?

법에서는 사업자등록이 가능한 건물에서 주된 부분을 영업용으로 사용하는 임대차를 하는 사람이 상가임대차보호법의 보호를 받는다고 되어 있습니다. 사업자등록하고 상행위를 하는 분들이 해당된다고 쉽게 생각하시면 되는데 특수한 경우 판단이 달라질 수 있으니 세세한 검토가 필요합니다.

 

왜 상가임대차보호법이 임차인에게 중요할까요? 민법에도 일반 임대차에 대한 보호가 지정되어있는데 그 중에서 "상가건물"의 임차인에게 더 특별한 혜택을 주기 때문입니다.

 

과거에는 한 자리에서 최장 5년 간 임대를 할 수 있었습니다. 하지만 장사가 자리를 잡고 흑자로 전환되고 나서 얼마 후 쫓겨나는 경우가 많아 5년은 짧다는 의견이 지배적이었죠. 결국 2018년 10월 16일을 기준으로 총 10년 간 임대가 가능하도록 법이 개정되었습니다. 하지만 상가임대차보호법 개정에도 불구하고 많은 분들이 내가 5년 보호 대상인지 10년 주장이 가능한지 알 수가 없어서 많은 혼란이 일어났습니다.

 

딱 정리를 해드리면, 2018년 10월 16일 이후 새롭게 체결한 임대차계약은 당연히 10년 간 갱신주장이 가능합니다. 그리고 이와 더불어서 법 개정일 이후 "갱신된" 임차인 분들도 마치 소급하는 것처럼 최초 시점부터 10년 간 갱신주장 할 수 있습니다. 만약 위 두 가지에 해당하지 않는다면 종전의 법에 따라 5년까지만 주장이 가능합니다.

 

갱신주장은 어떻게 할까요? 계약 종료 6개월에서 1개월 전 사이에 증거가 남는 방법으로 임대인에게 "저 갱신 하고 싶습니다." 이렇게 남기시면 됩니다. 건물주는 정당한 이유 없이 이를 거절할 수가 없기 때문에 요청하면 계약은 연장됩니다. 가끔 문자는 되냐, 전화로 말했는데 녹음은 안했다 하시는 경우가 있는데 문제가 생기면 증거를 보여줘야되기 때문에 내용증명 등을 통해 보내는 것이 가장 좋습니다.

 

상가임대차보호법 개정 중 가장 큰 부분이 또 있죠. 바로 임차인의 권리금회수기회가 보호됩니다. 가게의 영업가치를 주고 받으며 돈을 지급하는 것을 권리금이라고 하는데 임차인이 영업을 종료할 때 권리금 회수하는 것을 건물주가 방해하면 손해를 배상할 책임을 집니다.

 

하지만 권리금 손해를 배상하고 싶지 않은 건물주와 피해를 보는 임차인 사이의 분쟁이 끊이지 않고 있죠.

앞으로 상가분쟁과 관련하여 다양한 의견을 나눠보려 합니다.