상가 임대차보호법 임대기간 10년소급적용 대상자 요건은?

 

1. 첫 계약날짜 또는 마지막 재계약 날짜부터 확인하기

 

몇 년 전 상가임대차보호법이 한차례 개정되어 자영업자분들이 최대 10년까지 영업할 기회를 보장받을 수 있다는 것은 이제 많은 임차인분들이 알고 계시는 정보입니다. 나도 10년 보호에 해당이 될까 확인해보고 싶으시다면 가장 먼저 최초 임대차를 언제 체결했는지 날짜를 확인하면 되는데요, 2018년 10월 16일 이후에 체결하셨다면 해당이 됩니다.

 

만약 이 날짜 이전에 체결했더라도 2018년 10월 16일 이후로 재계약(갱신)을 한 적이 있으면 이 역시 상가 임대차보호법 10년소급적용 되기 때문에 두 가지 경우에 해당되신다면 최초 영업일로부터 최대 10년까지 재계약을 요구할 권리가 있습니다. 만약 이 조건에 해당하지 않는 상가 임차인 분들은 최대 5년까지 갱신 가능합니다.

 

 

2. 묵시적 갱신도 갱신으로 인정된다!

 

건물주와 세입자가 계약이 종료되기 1개월 전까지 서로 아무런 조건 변경의 통지나 갱신 요구를 하지 않을 경우, 자동으로 상가 임대차보호법 임대기간이 연장되는 것을 묵시적 갱신이라고 합니다. 사실 대부분 임대차 계약을 체결하신 분들은 첫 계약을 제외하고는 서로 계약서를 다시 작성하지 않은 채로 묵시적 연장이 되는 경우가 많은데요, 환산보증금 범위 이내에 속하는 세입자를 기준으로 묵시적 갱신 시 기존의 조건과 동일하게 1년 연장된 것으로 봅니다.

 

만일 환산보증금 범위를 초과하는 경우라면 기간의 약정이 없는 연장이 되기 때문에 만료일을 파악하기 어려워져 추후 분쟁 발생 시 권리 보호를 받기 어려워질 수도 있으니, 환산보증금 계산을 해 보시고 초과 임차인이라면 특히 계약갱신 요구 기간에 잘 맞춰서 묵시적 연장이 되지 않도록 주의하시기 바랍니다.

 

 

3. 갱신요청 언제 어떻게 해야 확실할까?

 

아무 때나 재계약 하고 싶다고 요구하시면 안되고 계약이 종료되기 6개월 전~1개월 전 사이에 요청하셔야 유효합니다. 만약 이 기간 내에 건물주가 계약해지를 통보했는데 아무것도 안하시면 그대로 임대차 관계가 끝나게 됩니다. 그러니 영업기간을 연장할 의사가 있다면 꼭 기간을 지켜서 재계약 의사를 전달하시기 바랍니다.

 

그런데 갱신 요청을 어떤 방법으로 하는 것이 가장 안전할까요? 물론 전화같이 말로 전달하는 것이 더 편하고 빠를 수는 있겠으나 건물주 측에서 들은 적 없다고 잡아뗄 수도 있기 때문에 가장 추천 드리지 않는 방법입니다. 문자메시지나 카카오톡의 경우에는 텍스트로 남기는 하지만 정확히 전달했다고  보기 어렵습니다. 그래서 내용증명으로 확실하게 갱신 의사를 전달하는 것을 추천 드립니다.

 

 

 

4. 재건축으로 명도 통지받은 서울 임차인 L씨, 명도합의금 1억 5천만 원 지급받아!

 

서울의 한 상가를 임차해서 카페를 운영하던 임차인 L씨는 건물주로부터 재건축하고 건물주도 바뀔 것이니 퇴거 해달라는 통보를 받게 되었습니다. 계속 영업을 하고 싶었던 L씨는 상가 임대차 분쟁을 전문으로 다루는 본 법무법인을 법률대리인으로 선임하게 되었습니다.

 

건물주 측의 지속적인 재건축 요구로 인해 영업을 지속하기 어렵다고 판단한 L씨는 영업을 종료하고 권리금을 회수하는 쪽으로 결정을 내렸습니다. 본 측은 L씨를 대리하여 건물주에게 권리금 회수에 협조하라는 내용을 전달했고, 아직 L씨가 상가 임대차보호법 10년소급적용이 가능하다는 점을 강조하여 적극적으로 피력한 결과, 2022년 1월 26일, 권리금 상당의 명도 합의금 1억 5천만 원을 지급받기로 약속하고 합의 종결로 마무리하게 되었습니다.

 

 

5. 월세 연체된 적이 있었다면

 

상가 임대차보호법 10년 보호가 적용되려면 기본적인 임차인의 의무를 위반해서는 안 됩니다. 대표적으로 월세를 3개월 치 금액 이상 연체한 사실이 있다면 나중에 다 갚았더라도 갱신을 거절당할 위험이 높습니다. 그래서 월세 연체만은 발생하지 않도록 주의해주시고 만약 약간의 연체가 발생했는데 상가 임대차보호법 임대기간 연장을 하고 싶다면, 연장하기 전에 법률 전문가에게 현 상황을 검토를 받아보시기 바랍니다.

 

또한 건물주 모르게 다른 사람에게 건물을 무단으로 전대한 경우, 건물을 훼손한 경우도 계약 연장이 어려워지니 귀책사유가 발생하지 않도록 주의해주시고 오늘 내용과 관련하여 추가로 궁금한 사항이 있거나 관련 분쟁이 우려된다면 전화 연락 부탁드리며, 상가변호사 닷컴 유투브 채널에서 전문변호사님이 직접 설명해주시는 영상을 아래 첨부할 테니 함께 시청하시고 많은 도움이 되기 바랍니다.