임대차계약 해지통보 내용증명 작성 전에 꼭 확인하세요!

“퇴거를 통보할 계획이 있는 임대인이라면 필독!”

 

상가임대차보호법, 임차인을 보호하기 위해 만들어진 법이지만 임대인도 관련 내용을 잘 알고 있어야 합니다. 잘 모르는 상태에서 임차인에게 임대차계약 해지통보 내용증명을 보냈다가는 임차인의 권리금 회수를 방해했다고 책 잡혀서 손해배상을 책임지게 될 수도 있기 때문인데요. 이를 방지하기 위해 건물주도 내가 할 수도 있는 방해 행위에 대해, 그리고 통지는 언제 해야 하는지 등 미리 파악해둬야 합니다.

 

오늘은 임차인에게 퇴거를 요청하기 전 임대인이 알아야 하는 법 지식과 관련 승소 사례에 대해 소개해보도록 하겠습니다.

 

 

1. 이런 상황이라면 세입자의 갱신 요구를 들어주지 않아도 된다.

 

원칙적으로 건물주는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 세입자가 재계약을 요구할 경우 정당한 이유 없이는 갱신을 해줘야 합니다. 다만, 상가임대차법 제10조 제1항의 8가지 호에 있는 사유 중 하나라도 해당이 된다면 갱신 요구를 들어주지 않아도 됩니다.

 

즉, 계약을 해지할 수 있다는 것이죠. 이 8가지 사유 중 대표적인 것은 먼저, 세입자가 3기의 임대료를 연체한 전적이 있는 경우. 여기서 3기 임대료라는 의미는 3회분으로 간주하시면 됩니다. 예를 들어 매달 월세가 150만 원이라면, 3회분은 450만 원이니 이 금액 이상 연체한 적이 있다면 해지가 가능합니다.

 

그리고 재건축의 경우에는 처음 계약할 당시에 임차인에게 재건축 계획을 상세히 고지하고, 그 계획대로 진행하는 경우 / 건물이 상당히 낡고 훼손되어 안전이 우려될 때 / 다른 법령에 의한 철거 또는 재건축을 진행하는 경우가 있습니다.

 

위 사유에 해당한다면 임차인에게 임대차계약 해지통보 내용증명을 통지했을 때, 권리금에 대한 손해배상 또한 책임지지 않아도 됩니다.

 

 

2. 갱신요구권이 없는 세입자는 그냥 내보내도 괜찮을까?

 

5년 또는 10년 넘게 영업을 해온 임차인이 더 이상 재계약을 요구할 수 없는 상태가 됐을 때, 건물주는 당연히 해지를 통보할 수 있습니다. 다만, 갱신요구권이 없는 임차인이라 하더라도 권리금 회수를 주장할 수 있기 때문에 쉽게 임대차계약 해지통보 내용증명부터 보내면 안 됩니다. 임차인은 영업 기간과는 관계없이, 계약이 만료되기 6개월 전에서 종료되는 날까지 권리금 회수 기회를 보호받기 때문인데요. 

 

누구나 다 보낼 수는 있지만 안에 들어가는 내용이 매우 중요한 것이 바로 임대차계약 해지통보 내용증명입니다. 말 한마디 잘못해서 몇 천만 원짜리 권리금소송을 당할 수 있기 때문에 반드시 법률 전문가의 검토를 받은 후 작성 및 통지해야 합니다.

 

 

3. 임대인 L씨, 권리금 1억 원 방어와 함께 명도소송 승소!

 

서울 서초구에서 한 건물을 소유하고 있는 임대인 L씨는 재건축을 계획하고 있는 상태였고, 마침 세입자와의 계약기간도 10년이 넘어 퇴거 요청을 계획하고 있었습니다. L씨는 안전하게 명도를 진행하기 위해서 명도컨설팅을 전문으로 다루고 있는 본 법무법인을 법률 대리인으로 선임하였습니다.

 

임대인 L씨는 “더 이상 재계약이 불가능한 상태니 퇴거를 해 달라.”고 임대차계약 해지통보 내용증명을 전달했으나, 세입자 측은 1억 원의 권리금소송을 제기했습니다. 이에 본 법무법인 측에서는 반소를 제기하며, 건물을 명도 할 것을 요청하는 의사를 철저한 검토 후에 전달했습니다.

 

결국 1심, 2심 모두 세입자의 권리금 1억 원을 배상하라는 주장은 법원에서 받아들여지지 않았습니다. 이에 불복한 세입자는 상고심(3심)을 제기하였지만, 2022년 5월 26일, 대법원 역시 임대인 L씨의 손을 들어주며 임차인에게 권리금을 배상해줄 의무가 없다는 판결을 내렸습니다.

 

본 법무법인에서 수많은 명도컨설팅 경험과 노하우로 탄탄한 준비를 한 결과, 임대인 L씨는 임차인 측에서 주장한 권리금 1억 원을 배상하지 않고 건물을 무사히 인도받을 수 있었습니다.

 

 

4. 이런 행위도 건물주가 방해했다고 간주할 수 있다!

 

무작정 세입자가 권리금 받는 것을 못마땅해 해서 방해하는 경우만 생각하시면 안 됩니다. 건물주의 입장에서 할 수 있는 많은 행동들이 잘못하면 손해배상을 해줘야 할 상황에 놓이게 할 수 있습니다.

 

건물을 매매할 예정이니 권리금은 건물이 팔리고 나면 새로운 건물주에게 건의해보라는 경우, 건물주 입장에서는 정당한 요구일 수도 있으나 권리금 회수 방해 행위로 간주됩니다. 그리고 건물주의 판단으로 리모델링이 필요하다고 생각되어 해지를 요구하는 경우도 포함이 됩니다.

 

이것도 빈번하게 일어나는 상황 중 하나인데, 건물주 자신이 직접 상가를 이용할 것이니 그냥 나가달라고 통보하면 손해배상 책임을 질 수도 있으니 이 역시도 주의하셔야 합니다.

 

 

5. 섣불리 통보부터 했다간 손해를 볼 수 있다!

 

임차인은 상가임대차보호법에서 보호를 많이 해주고 있기 때문에, 임대인은 정당한 사유가 있더라도 섣부르게 임대차계약 해지통보 내용증명을 통지했다가는 덜미를 잡힐 수도 있습니다. 말 한 마디, 표현 하나로 인해서 권리금 손해배상 청구를 당하게 되면 정말 억울하겠죠. 이를 방지하기 위해서는 법률 전문가와 함께 퇴거 계획을 수립하고 진행하는 것이 안전한 방법입니다. 관련 문의사항은 유선 연락 바랍니다.