상가 임대료 인상률 계산 방법과 제한 범위는?

"상가 임대료 인상, 어떤 경우에 제한이 될까?"

상가건물을 운영하고 계신 세입자분들이라면 건물주가 무리한 증액청구를 했을 때 바로 대처할 수 있도록 평소에도 관련법에 대해 잘 알고 계시는 것이 중요합니다. 월세 인상을 못해주겠다면 방을 빼라든지, 갑자기 계약 해지 통보를 받을까봐 걱정하고 계신 분들도 분명 많으실 겁니다.

상가임대차보호법에서는 임대인에 비해 상대적으로 약자인 임차인을 보호하기 위해 법적으로 임대료 인상의 범위를 제한하고 있습니다. 임차인 분들 중에서는 상가 임대료 인상률에 제한을 받는 임차인분들이 대부분을 차지합니다. 즉, 제한을 받는다는 것은 건물주가 아무리 월세를 많이 올리고 싶어도 5%를 넘지 못한다는 거죠. 하지만 모든 임차인들이 5퍼센트 제한 적용을 받는 것은 아닙니다.

오늘은 월세 인상 제한선의 적용을 받을 수 있는지 여부를 알아보기 위해 환산보증금을 계산하는 방법과, 제한 여부에 따라 어떤 차이가 있는지, 충족해야할 조건은 무엇인지 알려드리겠습니다.

 

 

 

 

1. 과도한 임대료 인상 요구를 받더라도 5%를 넘지 못한다.

임차인 관련 보호법을 찾아보셨다면 ‘환산보증금’을 한 번쯤은 보셨을 겁니다. 월세 인상에 제한이 있는 상가인지 확인하기 위해서는 기본적으로 이 개념에 대해 아셔야 합니다. 환산보증금은 대통령령으로 정하는 보증금액을 의미하며, 월세에 100을 곱한 후 보증금을 더하여 나온 금액입니다. 계산한 환산보증금의 기준이 되는 금액은 지역별로 기준선이 각각 다릅니다.

각 지역별 기준선 이하라면 환산보증금 이하, 기준선 초과라면 환산보증금 초과로 판단하시면 됩니다.

 

 

 

2. 환산보증금 이하, 초과에 따라 제한 범위가 다르다?

범위 내 상가 : 기준선 이하라면 상가 임대료 인상률이 최대 5%까지로 제한됩니다. 임차인은 월세나 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있고, 증액의 경우 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율인 5%를 초과할 수 없습니다. 또한 증액을 하게 되면 1년 이내에는 또 금액인상 청구를 하지 못합니다.

범위 밖 상가 : 기준선 초과라면 건물주가 차임 및 보증금을 올리는 데 제한이 없어집니다. 하지만 제한이 없다는 것은 금액적인 제한이 없다는 것으로, 건물주가 금액 인상을 무제한으로 요구할 수 있는 것이 아니라 상가 임대료 인상률 제한에 적용을 받지 않을 뿐입니다. 증액 청구를 할 때는 요구하는 측에서 금액을 올릴 수밖에 없는 사유를 입증해야 하기 때문에 무작정 올리고 싶은 대로 올리는 것은 아닙니다. 그리고 임대료를 인상할 경우에는 법원에서 인상 가능한 적정 임대료를 판단 받는 것이 중요합니다.

 

 

 

3. 영업한지 10년이 넘었는데 건물주가 월세를 올린다한다면?

가게를 10년 넘게 운영해서 재계약 요구를 할 수 없는 세입자의 경우, 건물주가 월세를 인상하는 것에 제약이 없어지게 됩니다. 즉, 이미 10년이 넘었다면 상가 임대료 인상률 제한의 적용을 받지 못하는 상황이라는 것입니다. 이러한 상황에서 임대료 인상을 요구받았다면? 가장 최선의 방법은, 어차피 갱신요구는 주장할 수 없으니 차라리 영업을 종료하고 권리금을 받고 가게를 후임자에게 양도하는 것입니다. 하지만 고액의 임대료 인상 요구 조건이라면 새롭게 임대차 계약을 하겠다는 신규 임차인을 찾기 어렵겠죠.

이렇게 현저히 고액의 임대료 조건을 새로운 세입자에게 요구하는 행위는 건물주의 권리금 회수 방해 행위라고 규정되어 있습니다. 하지만, 현저히 고액이라는 기준은 주관적인 기준이 아니라 주변 시세나 경제 상황 등을 고려하여 판단해야 합니다.

가게를 운영한지 10년이 넘었더라도, 계약기간과 상관없이 상가 임차인이라면 권리금 회수 기회는 보호받을 수 있습니다. 다만, 세입자 측에서 월세를 3기 분(3회 분) 이상 연체했거나 거짓 또는 불법적으로 임차, 건물주의 동의 없이 다른 사람과 전대차 체결을 했다는 등 귀책사유가 없어야 합니다. 따라서, 영업기간이 10년이 넘어 상가 임대료 인상률 제한의 적용을 받지 못하는 상황에서도 권리금 주장은 가능하니 신속히 전문 변호사에게 법률 자문을 받아보시기 바랍니다.

 

 

 

 

4. 서울 음식점 임차인 Y씨, 권리금 8,000만 원 회수 성공!

서울 강남구 소재의 한 음식점을 운영하던 임차인 Y씨는 10년 넘게 장사를 이어오다 계약을 종료하고자 가게를 양도하려 했으나, 건물주 측에서 무리한 월세 인상을 요구 받았습니다. 이로 인해 새로운 임차인과의 재계약과 권리금 회수도 어려워진 상황이 되어버렸습니다.

법적 도움을 받고자 상가 임대차 분쟁을 전문으로 다루는 본 법무법인에 의뢰를 맡기게 되었고, 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기했습니다. 결국 2021년 12월 15일, 수원지방법원 여주지원의 강제조정 결정으로 건물주는 임차인 Y씨에게 권리금 8천만 원을 지급하라는 판결을 받았습니다.

무리한 월세 인상 조건을 요구받았는데 소송까지 가는 건 부담스러워서 그냥 수긍하시는 분들도 계십니다. 하지만 본인에게 무리한 조건으로 임대차 관계를 유지한다면 점점 손해는 커지게 됩니다. 본 법무법인의 성공 사례 중 소송을 걸지 않고도 합의한 경우도 많으니 관련 분쟁이 발생했다면 상가 분쟁 전문 법무법인을 찾아 도움을 받으시기 바랍니다.

 

 

 

5. 건물주의 높은 임대료 인상 요구 때문에 신규 세입자를 구하기 어렵다면

권리금 회수를 보호받을 수 있는 법이 있다고 해서 ‘당연히 임차인이 이기겠지’ 생각하고 무턱대고 소송부터 시작할 경우, 제대로 방해받은 행위를 입증하지 못해 손해배상도 받지 못하고 소송비용까지 부담해야 할 수도 있습니다. 건물주가 방해했다는 사실을 권리금 회수 보호 기간(계약 종료 6개월 전~종료 시까지) 내에 증거로 수집해야 소송에서 유효하게 쓰일 수 있다는 점을 꼭 기억해주세요!

신규 세입자로부터 영업적인 가치를 지급받고 가게를 양도해야 하는데 건물주가 신규 임대차 계약 조건으로 너무 높은 금액의 보증금이나 월세를 요구한다면? 가능한 빨리 상가 전문 법무법인을 찾아 권리금 소송을 대비하셔야 합니다. 또한 상가 임대료 인상률에 제한이 있는 상가임에도 반복적인 임대료 인상이 발생한다면, 결국 월세 금액 자체가 커져서 추후에 새로운 임차인과의 권리금 계약도 체결하기 어려워져 영업적 가치를 회수할 수 없게 됩니다.

 

따라서 건물주로부터 무리한 임대료 인상 요구를 받았거나 이와 관련해서 문제가 발생했다면 법률 전문가에게 조언을 받기 바랍니다.
관련 문의는 유선연락 바랍니다.