상가 권리금 보호에 관한 특별법, 실제로 적용하려면

 

1. 정확히 이해해야 활용이 가능하다!

임차인은 반드시 임대인과 약정한 기간만큼만 영업하고 퇴거해야 하는 것이 아니라 영업기간 연장을 원할 경우 총 10년까지 갱신을 주장할 권리가 있습니다. 만약 10년 이상 영업을 해서 어쩔 수 없이 나가야 하거나, 더 이상 갱신을 원하지 않을 경우에는 권리금을 주장할 수 있습니다.

많은 분들이 상가 권리금 보호에 관한 특별법에 대해 ‘임대인이 이렇게 하면 방해 행위다.‘라는 정도만 인식을 하고 계신데요. 비슷한 상황이라고 해서 무조건 방해라고 인정되는 것도 아니고 상가 전문가가 검토해보기 전까지는 확실한 판단을 내릴 수 없습니다.

또한 방해 행위를 어떻게 증명해야 하는지, 어떤 점을 중요하게 봐야하는지 까지는 제대로 모르시는 임차인이 대부분이기 때문에 오늘 명확하게 설명을 드리도록 하겠습니다.

 

2. 가장 먼저 ‘이것’부터 확인하세요!

본인의 영업적 가치를 회수하려면 법적 효력이 발생하는 시기부터 잘 알아두어야 합니다. 아직 임대차기간이 많이 남은 상황에서 아무 때나 권리금을 주장할 수는 없습니다. 상가 권리금 보호에 관한 특별법 적용 기간은 임대차가 종료되기 6개월 전부터 종료일자까지입니다.

이 기간 내에 내 점포를 인수할 신규임차인을 구해서 임대인에게 주선해야 한다는 뜻인데요. 만약 해당 기간보다 더 앞서거나 늦게 주선했다면, 아무리 임대인 측의 방해가 있었더라도 양도양수 과정에 문제가 생겼을 때 보호를 받을 수가 없습니다.

임대인 측에서는 특별한 정당 사유가 없다면 신규임차인과의 새로운 계약을 체결해야 하는데요. 만약 새로운 사람을 받을 생각이 없거나 받지 못하는 상황이라면 임차인은 영업가치분을 회수할 수 없게 되니 임대인이 직접 책임을 져야겠죠.

 

 

3. 임대인이 비협조적으로 나온다면

상가 권리금 보호에 관한 특별법 보호기간 내에 주선을 했는데 임대인이 거절한다면 어떻게 될까요? 우선 거절하는 상황으로는 본인이 쓴다거나 재건축을 해야 한다는 경우가 가장 흔한데요. 상가 전문가의 검토 아래 정당한 재건축이라고 보여질만한 사유가 아니라면 법적인 거절 사유가 되지 못합니다.

조금 똑똑한 임대인들은 확실하게 거절하면 손해배상 책임을 져야한다는 사실을 알고 고액의 월세를 요구하는 등 우회적으로 거절하기도 합니다. 물론 이렇게 갑자기 올려야만 하는 사유가 있을 수도 있겠죠.

하지만 이 역시 법적 검토 아래 ‘현저히 고액’이라는 판단이 나올 경우, 상가 권리금 보호에 관한 특별법 위반으로 임차인이 임대인에게 손해배상 책임을 물을 수 있습니다.

결론적으로 임대인이 ‘정당한’ 사유가 아닌 다른 사유로 신규임차인도 안 되고 본인이 책임져주지도 않겠다고 나온다면 방해 행위에 해당 되어 손해배상 책임을 물을 수 있다는 뜻입니다.

4. 법적 다툼 끝에 성공적인 결과를 맞이한 임차인 J씨

손해배상 청구 소송을 진행하여 본인의 권익을 보호한 경기도 식당 임차인 J씨의 실제 사례를 소개해드리겠습니다. J씨는 임대차 체결 당시 임대인과 제소전화해조서를 체결해두었는데요. 화해조서 조항에 따라 계약이 만료되는 대로 퇴거를 하기로 합니다.

그런데 임대인 측은 임차인 J씨가 영업에 투자한 가치에 비해 턱없이 작은 금액을 보상해주겠다 했고, J씨는 상가 권리금 보호에 관한 특별법의 적용을 받아 본인의 영업 가치를 회수하고자 상가변호사 닷컴에게 도움을 요청했습니다.

상가 관련 분쟁을 전문적으로 다루는 본 법무법인에서 적극적으로 법률 대리 업무를 진행한 결과, 2021. 9. 29 수원지방법원은 권리금 손해배상 소송에 대해 임차인 J씨의 승소를 판시합니다. 이 판결을 받아들일 수 없었던 임대인 측은 항소를 제기했으나, 이어진 2심결과도 J씨의 승리였죠.

결론적으로 임차인 J씨는 2022. 8. 17 수원지방법원으로부터 권리금 3천 5백만 원을 지급받으라는 화해권고결정에 따라 무사히 영업적 가치를 회수할 수 있었습니다.

관련 문제가 생겼을 때 상가 권리금 보호에 관한 특별법 적용을 받기 위해서는 이렇게 법적 다툼까지 고려하셔야 합니다. 적극적으로 다투지 않는다면 결국은 본인이 포기하거나 손해를 보는 쪽으로 협의하게 될 수 있습니다.