상가 매매시 임차인 이대로 쫓겨나야 할까?

1. 10년 영업보장, 건물주가 바뀌어도 적용될까?

다른 사람 소유의 상가건물에서 장사를 이어오다 보면 임대인 측에서 건물을 팔아넘기는 경우가 종종 있습니다. 이때 전혀 모르는 사람과 임대인-세입자 관계에 있다 보니까 임대차계약서를 새롭게 써야하는 건지, 종전의 계약은 어떻게 되는 건지 궁금해 하시는 분들이 많은데요.

실제로 상가 매매시 임차인이 임대인이 바뀌었는데 갱신요구를 하지 못하고 나가야 하냐는 문의전화를 많이 받곤 합니다. 그러나 임대인이 변경된 것은 임대차계약상에 변동사항이 생기지 않습니다. 세입자에게 갱신요구권만 있다면 말이죠. 상가 세입자가 최대 10년까지 영업기간을 법적으로 보호받는다는 사실 자체는 많은 사람이 인지하고 있으나, 무슨 기준으로 적용되고 갱신요구권이 있고 없고에 따라 상황이 어떻게 변하는지 까지는 제대로 파악하지 못합니다.

우선 상가 매매시 임차인 본인에게 갱신요구권이 있는지 확인하려면 2018년 10월 16일 이후로 ‘최초 체결’ 또는 ‘재계약’한 이력이 있는지만 확인해보시면 됩니다. 그리고 임대인이 변경되었다고 해서 변경된 시점부터 또다시 10년을 보장받는 것이 아니라 세입자가 최초로 영업을 시작한 날로부터 10년이니 혼동 없으시기 바랍니다.

 

2. 갱신하기 어려운 상황이라면

만약 임대인으로부터 재건축을 전제로 건물이 팔릴 예정이니 갱신을 거절하겠다는 임대차 해지통보를 받았다면, 아무리 갱신요구권이 있다 하더라도 현실적으로 영업을 이어나가기는 어렵겠죠. 물론 구체적인 진행 단계에 들어선 것이 아니거나 상황에 따라서 갱신요구권을 행사할 수도 있습니다.

다만 재건축을 한다는 것은 기존 세입자든 새로운 세입자든 아무도 들일 수 없다는 것인데, 원칙적으로 상가 매매시 임차인 입장에서 계약갱신 대신 행사할 수 있는 권리는 권리금회수입니다. 그런데 재건축이 껴있으면 권리금 없이 빈손으로 나가라는 임대인들이 많죠.

이렇게 신규임차인을 구할 수 없는 상황이라면 세입자는 임대인으로부터 합의 하에 권리금 명목의 보상금을 지급받고 퇴거하는 방법이 있습니다. 그러나 이마저도 협의를 해주지 않고 ‘재건축을 한다는데 어쩌냐.’ ‘새 임대인에게 따지라.’는 등의 반응을 보인다면 서둘러 상가 전문가와 함께 권리금회수 준비를 하셔야 합니다.

 

3. 권리금회수 그냥 한다고 되는 거 아닙니다

권리금을 회수하려면 계약기간이 끝나기 6개월 전에서 끝나는 날 이내로 신규임차인을 임대인에게 주선하면 됩니다. 상가 매매시 임차인 입장에서 갱신을 하지 않거나 갱신요구권이 없어서 못하는 경우에 이 기간을 지켜서 임대인에게 주선하면, 신규임차인과 새로운 임대차계약을 체결함으로써 기존 세입자가 권리금을 회수할 수 있게 되죠.

그런데 권리금 회수 과정은 정말 쉽지 않습니다. 만약 신규임차인 주선 과정이 무산되어 권리금 손해배상 소송을 진행하더라도 법원에서 까다롭게 따져보는데요. 보호기간을 지켜야 함은 기본이고 주선을 얼마나 제대로 했는지, 임대인 측에서 얼마나 확정적으로 거절하고 방해했는지 등 그 증거자료를 제대로 입증할 수 있어야 하기 때문에 반드시 상가 전문가와 함께 해결하셔야 합니다.

임대인이 한 번 소유한 건물을 평생 갖고 있는다는 보장은 없기에 상황에 따라 다른 사람에게 팔아넘기기도 하죠. 이때 임대인의 상황에서는 ‘나는 이 건물을 팔고 나갈 건데 왜 권리금을 나한테 달래?’라고 생각할 수 있습니다. 하지만 권리금회수기회는 상가 세입자의 기본적인 보호 항목이고, 상가 매매시 임차인 입장에서는 신규임차인을 구할 수 없는 상황이기 때문에 그 권리금 손해에 대해 임대인이 책임을 져야 합니다.

 

4. 건물이 팔린 후 권리금 회수에 성공한 실제사례!

서울 종로구에서 고시원을 운영해오던 임차인 C씨는 건물이 팔린 후 새 임대인으로부터 계약해지 통보를 받게 되었습니다. 임차인 C씨는 법적으로 더 이상 갱신요구권이 없었기에 권리금을 회수하고자 신규임차인을 구하여 새 임대인에게 주선했는데요.

새로운 임대인은 제소전화해조서에 따라 갱신요구권이 없다는 주장을 하며 신규임차인을 거부했습니다. 이에 무언가 부당하다는 생각이 든 C씨는 상가 전문 법무법인 상가변호사 닷컴에 도움을 요청했죠. 본 법무법인은 C씨의 임대차 상황을 검토한 후 새 임대인에게 상가 매매시 임차인 보호를 해줄 의무가 있다고 고지했습니다.

지속되는 새 임대인 측의 비협조에 본 측은 권리금 손해배상 소를 제기하였고, 그 결과 2022년 6월 16일 서울중앙지방법원에서 임대인 측이 임차인 C씨에게 권리금 7천만 원을 지급하라는 결정을 내림으로써 C씨는 본인의 영업 권리를 회수할 수 있었습니다.

만약 의뢰인 C씨가 혼자 맞서거나 비전문가에게 도움을 요청했다면 권리금을 회수하지도 못한 채 제소전화해조서의 내용에 따라 퇴거만 해야 했을 수도 있었는데요. 이렇게 분쟁이 생긴 즉시 신속하게 상가 전문가의 도움을 받아 본인의 권리를 지키시길 바랍니다. 관련 고민이 있다면 영업시간 내 전화 바랍니다.