상가건물 누수 책임 누구에게 배상받을 수 있을까?

1. 건물주가 하자보수를 안 해주는데 어떡하죠?

임차인 측의 과실로 인한 하자가 발생한 것이 아닌 건물 자체의 하자는 소유주인 임대인이 보수를 책임져야 합니다. 그래서 만약 물이 지나가는 파이프관이 터져 매장 내 누수가 발생했다면 상가건물 누수 책임 손해를 건물주에게 청구해야 하는데요. 애초에 공사 자체에 문제가 있었던 경우라면 시공사 측에 책임을 물 수 있습니다.

이때 피해가 발생한 즉시 건물주에게 사실을 알리셔야 합니다. 이 정도면 그냥 자주 닦아주면 되겠다 싶어서 방치를 했다가 그 손상 범위가 커지게 되면 건물주에게 손해를 배상하라고 하더라도 배상 범위에 대한 논란이 빚어질 가능성이 있습니다.

따라서 최대한 빠르게 건물주에게 하자에 대한 내용을 알리시되, 당시 현장을 사진이나 동영상으로 남겨두셔야 피해 상황을 면밀하게 진단할 수 있습니다. 그런데 건물주가 이를 모른 채 하거나 시공사 측 책임으로 돌렸는데 협의가 되지 않아 아무런 배상도 받지 못하고 있는 상황이라면 신속히 법률 전문가를 찾아주셔야 합니다.

 

2. 하자있는 건물에서 장사하기 싫은데, 중도해지 가능한가요?

민법 제623조에 따라 임대인은 건물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담해야 합니다. 만약 임대인이 상가건물 누수 책임 회피만 하고 있는 상황이라면 임대인의 의무를 지키지 않았다고 볼 여지가 충분하므로, 임차인이 입은 영업적 손실을 배상할 책임을 져야 합니다.

임대인은 상가를 빌려주는 것만이 아니라 임차인이 영업을 유지할 수 있도록 관리까지도 해주어야 하기 때문이죠. 임차인은 매달 월세를 지급하며 영업장을 이용하는데 건물 하자로 인해 영업 자체에 지장이 생긴다면, 그 정도가 심할 경우에는 임대차계약을 해지할 수도 있습니다.

다만, 건물 하자의 이유로 임대차계약을 해지하려면 영업을 이어나갈 수 없을 만큼 중대한 하자가 발생해야 합니다. 이는 주관적인 기준이 아니라 법적 감정평가 절차를 거쳐야 그 여부를 알 수 있으니 만약 중대한 피해를 입은 것 같다면 즉시 전문가의 조언을 들어보시기 바랍니다.

3. 급한 대로 직접 공사하긴 했는데, 영업 손실은 어떡하죠?

상가건물 누수 책임 의무는 임대인에게 있는데, 임차인이 직접 보수공사를 진행하게 되면 그 비용도 물론이고 공사를 진행할 동안에도 영업을 중단해야 하는 이중 손해가 발생합니다.

몇 년 전 대법원의 한 판례에서 임차인이 필요비를 지출하면 임대인은 이를 상환할 의무가 있고, 임대인의 필요비 상환의무는 특별한 사유가 없는 한 임차인의 월세 지급 의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 한도 이내에서 월세 지급을 거절할 수 있다고 판시했습니다.

여기에서 ‘필요비’란 임차인이 건물의 보존을 위해 지출한 비용을 말하는데요. 정리하자면 임대인이 책임지지 않은 보수공사를 진행하는 데에 사용한 비용으로 인해 임차인이 월세를 지급하지 못했다 하더라도, 임대인 측에서 이를 월세를 미납한 것이라고 주장할 수 없다는 뜻입니다. 따라서 이 같은 상황에서는 영업 중단에 대한 상가건물 누수 책임 배상 및 월차임 반환 청구를 제기할 수 있습니다.

 

4. 건물주의 무책임한 태도에 손해배상 소송 후 승소한 실제 사례

전북 지역에서 한 점포를 임차하여 카페를 운영하던 임차인 K씨는 영업을 시작한지 몇 달 지나지 않아 천장 쪽 파이프에 문제가 생겨 물이 새는 하자를 발견했습니다. K씨는 이 상황을 사진 및 영상으로 촬영하여 건물주에게 전달했는데요.

건물주는 K씨의 요구를 들어주지 않았고, 결국 2차 누수 발생으로 인해 피해 범위는 훨씬 커졌습니다. 상황이 심각해지자 건물주는 시공사 측과 협의를 통해 보수를 진행했고, 피해 범위가 큼에 따라 한 달이 훨씬 넘도록 카페를 운영하지 못했습니다.

이에 K씨는 건물주에게 영업 손실에 대한 보상과 월세를 반환해달라는 상가건물 누수 책임을 물었으나, 도리어 건물주는 K씨에게 책임을 물으며 자신은 배상할 의무가 없으니 시공사 측에 청구하라는 태도를 취했습니다. 결국 법적으로 해결해야겠다는 판단이 든 K씨는 상가변호사 닷컴에 도움을 요청했는데요.

본 법무법인은 관련 정황을 분석 및 입증자료를 수집한 뒤 건물주를 상대로 손해배상 청구소송을 제기했고, 그 결과 2021년 5월 7일 전주지방법원으로부터 건물주가 임차인 K씨에게 산정한 손해배상 금액을 지급하라는 승소판결을 받을 수 있었습니다.

비슷한 문제로 고민을 겪고 계시거나 상가건물 누수 책임 문제로 분쟁이 생겼다면 유선 상담으로 연락 바랍니다.